Affrancazioni alloggi edilizia convenzionata e “sanatoria” vincoli prezzo massimo di vendita

Il D.L. 119/2018 è stato convertito in legge e consente di regolarizzare posizioni aperte

Sarà necessario attendere un altro decreto che determina i dettagli applicativi

Tema molto delicato quello delle cosiddette “Affrancazioni” sul prezzo massimo di cessione per immobili realizzati in edilizia convenzionata.

Da tempo i portali di informazione testimoniano migliaia di situazioni (e di compravendite) immobiliari a rischio, che in certi contesti e città sono divenute un vero caos. Roma a quanto pare è la capofila in tema di affrancazioni, ed evito di commentare cause e motivi di ciò.

In questa sede affronto l’argomento in versione volutamente riduttiva per brevità e perchè ogni convenzione può facilmente presentare caratteristiche e condizioni diverse, anche nella stessa città. Ad esempio una casistica particolare sono i P.E.E.P. realizzati in diritto di superficie.

Il principale problema riguarda la procedura di “affrancazione”, termine che uso virgolettato perchè ritengo più congruo dire rimozione vincolo del prezzo massimo di cessione.

Il vincolo impedisce la vendita a prezzo libero di mercato, obbligando i proprietari a praticare prezzi di vendita non superiori a quelli convenzionati.

In caso contrario il contratto di compravendita diventa parzialmente nullo, cioè non vale per la parte in sovrapprezzo che può essere legittimamente richiesta dall’acquirente (nei modi e termini previsti dalla legge).

Si tratta di una limitazione contenuta in una particolare categoria di immobili, cioè quelli costruiti in edilizia convenzionata, cioè in forza di specifiche convenzioni stipulate secondo l’art. 35 L. 865/1971, e successive modifiche.

In seguito alcune norme hanno consentito la possibilità di rimuovere questo vincolo, versando un corrispettivo proporzionale alla quota millesimale del fabbricato (anche per alloggi in diritto di superficie) tramite convenzione pubblicata soggetta a trascrizione.

Per trasformare patti e limiti di proprietà in edilizia convenzionata occorre un’altra convenzione

Il proprietario privato, ai sensi dell’art. 31 L. 448/1998, può trasformare il regime di proprietà, come ad esempio trasformare il diritto di superficie in piena proprietà (comma 47 medesimo articolo).

Purtroppo esistono molti casi di proprietari che hanno ceduto questi immobili senza rispettare patti e vincoli imposti dalle convenzioni, tra l’altro trascritte nei registri immobiliari e quindi opponibili a terzi.

Questa situazione ha innescato in molti casi richieste risarcitorie e azioni giudiziarie di vario tipo e a catena, cioè avanzando pretese anche verso ulteriori precedenti proprietari in linea regressiva. Infatti in queste fattispecie c’è chi ha avanzato perfino pretese di nullità contrattuali o meno.

Il legislatore ha approvato una legge per consentire una migliore possibilità di regolarizzare posizioni pendenti

La legge n. 136/2018 è stato convertito il D.L. 119/2018 che, attraverso l’art. 25-undicies ha modificato i commi 49-bis e inserito il 49-quater dell’art. 31 L. 448/1998. Propongo una prima analisi sintetica:

L. 448/1998 art. 31 comma 49-bis: versione testo coordinato con le modifiche D.L. 119/2018:
(sottolineato: parti aggiunte ; sbarrato: parti rimosse).

I vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unita’ abitative e loro pertinenze nonché’ del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà’, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con atto pubblico o scrittura privata autenticata, stipulati a richiesta delle persone fisiche che vi abbiano interesse, anche se non piu’ titolari di diritti reali sul bene immobile, e soggetti a trascrizione presso la conservatoria dei registri immobiliari,convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unita’ in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione del comma 48 del presente articolo. La percentuale di cui al presente comma e’ stabilita, anche con l’applicazione di eventuali riduzioni in relazione alla durata residua del vincolo, con decreto di natura non regolamentare del Ministro dell’economia e delle finanze, previa intesa in sede di Conferenza unificata ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281. Il decreto di cui al periodo precedente individua altresì i criteri e le modalità’ per la concessione da parte dei comuni di dilazioni di pagamento del corrispettivo di affrancazione dal vincolo. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano agli immobili in regime di locazione ai sensi degli articoli da 8 a 10 della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ricadenti nei piani di zona convenzionati3 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281.

Questa nuova versione apre la possibilità di effettuare la rimozione di questi vincoli anche da persone non più titolari di diritti reali sull’immobile (cioè non più proprietarie), versando il relativo corrispettivo.

Si tratta appunto di una chiara apertura a risolvere situazioni pregresse, prevedendo anche la possibilità di dilazionare il corrispettivo da parte dei Comuni, da specificarsi con apposito decreto prossimo venturo.

L. 448/1998 comma 49-quater.
L’art. 25-undicies introduce il comma 49-quater art. 31 L. 448/1998, e indica alcune precisazioni applicative.

49-quater. In pendenza della rimozione dei vincoli di cui ai commi 49-bis e 49-ter, il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato. L’eventuale pretesa di rimborso della predetta differenza, a qualunque titolo richiesto, si estingue con la rimozione dei vincoli secondo le modalità’ di cui ai commi 49-bis e 49-ter. La rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione comporta altresì la rimozione di qualsiasi vincolo di natura soggettiva”.

L’effetto “sanante” è quello di estinguere le pretese di rimborso, a condizione che sia rimosso il vincolo del prezzo con le modalità già espresse. In sostanza la nuova convenzione, col pagamento dell’affrancazione, estingue le eventuali pretese tra proprietari.
In caso contrario i contratti stipulati restano inefficaci per la parte in sovrapprezzo rispetto a quella risultante dal vincolo.

Ulteriori precisazioni sono indicate dai commi 2 e 3 del suddetto art. 25-undicies:

  • Retroattività: le disposizioni si applicano anche agli immobili oggetto dei contratti stipulati prima della data di entrata in vigore della L. 136/2018;
  • Decreto di dettaglio da emanarsi entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della conversione in L. 136/2018;

Vicenda a lieto fine? Non credo proprio: la palla adesso torna ai proprietari

Chi sperava in una “sanatoria” tombale in grado di azzerare pretese su affrancazioni, richieste danni, risoluzioni per inadempimento o perfino nullità, rimarrà deluso.

Infatti le disposizioni di questo decreto non gettano un colpo di spugna, per due motivi.

  1. ai Comuni ed enti interessati si consente la possibilità di continuare a recuperare i mancati versamenti dei corrispettivi previsti dalle Convenzioni
  2. ai privati cittadini (in particolare persone fisiche) comunque rimane l’onere di regolarizzare le affrancazioni e conversioni dei titoli di proprietà. Si tratta di una scelta che intende comunque responsabilizzare coloro che, in caso contrario, trarrebbero un vantaggio dalle notevoli plusvalenze.

Personalmente condivido la linea “soft” adottata in questo decreto sulle affrancazioni e cessioni di alloggi in edilizia convenzionata.

Il consiglio che voglio dare è di rivolgersi sempre a professionisti specializzati del settore, in grado di assisterti e tutelarti nelle compravendite.

Condivido questo podcast audio gratuito che ti aiuterà a comprendere la casistica degli immobili costruiti nei Piani di Edilizia Economica e Popolare (PEEP).

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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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