Verde privato, destinazione con vincolo conformativo PRG

Anche se limitante l’edificabilità del suolo, non comporta vincolo espropriativo o di inedificabilità.

Verde – Ph. Carlo Pagliai


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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Da un punto di vista urbanistico l’apposizione di questa destinazione d’uso su proprietà privata rientra nei poteri pianificatori del Comune.

Però dai, diciamolo chiaramente: ancorché tutto legittimo come vedremo a breve, si tratta di una possibile modalità di apporre severi limiti all’edificabilità dei suoli senza ricorrere a destinazioni d’uso di fatto espropriative o di inedificabilità totale dei suoli.

Certamente la destinazione d’uso di verde privato ha ragguagli virtuosi, ma in certi casi vi è il rischio concreto che ne sia abusata l’utilizzo per “frenare” certi interventi senza usare l’arma del vincolo espropriativo.

A mio modo di vedere, l’apposizione del vincolo conformativo di destinazione d’uso a verde privato può diventare una raffinata tecnica per stoppare questo o quell’intervento non molto gradito dall’organo comunale deputato a pianificare il proprio territorio, magari volta a ridurre o azzerare l’edificabilità di un’area in regime di pejus varianti.

Tutto legittimo, quindi. Vediamo il motivo.

Al Comune spetta ogni potere decisionale in materia pianificatoria e della zonizzazione di edificabilità.

Per prima cosa occorre trovare la qualificazione giuridica della zonizzazione “verde privato” prevista da un Piano Regolatore Generale ad una proprietà privata.

Il Comune è titolare di un potere conformativo nella pianificazione territoriale, ed esso non coincide col diverso potere ablatorio del suddetto art. 25 (Cons. di Stato n. 2919/2012).

Fin dalla sua prima apparizione, la Legge Fondamentale n. 1150/42 nell’articolo 25 disponeva una specifica ipotesi per lo zoning delle aree a verde privati, ed è tuttora vigente come segue:

Art. 25. – Vincolo su aree sistemate a giardini privati.

Le aree libere sistemate a giardini privati adiacenti a fabbricati possono essere sottoposte al vincolo dell’inedificabilità anche per una superficie superiore a quella di prescrizione secondo la destinazione della zona. In tal caso, e sempre che non si tratti di aree sottoposto ad analogo vincolo in forza di leggi speciali, il Comune è tenuto al pagamento di un’indennità per il vincolo imposto oltre il limite delle prescrizioni di zona.

In sostanza tale disciplina si applica nel caso in cui lo strumento urbanistico impone un indice di edificabilità diverso e inferiore rispetto a quello fissato in via generale nella medesima zona omogenea, in riferimento ad una singola area edificabile (Cons. di Stato n. 2919/2012).

In tal caso la destinazione urbanistica di un’area a “verde privato” assegnata dalle previsioni del vigente strumento urbanistico generale non assume natura di vincolo ablatorio o assimilabile, ma rientra nell’ambito della normale conformazione della proprietà privata, espressione del potere di pianificazione del territorio comunale.

Verde privato come ulteriore ipotesi  zone territoriali omogenee.

Sul punto esiste risalente e attuale giurisprudenza, che qualifica la destinazione a verde privato di un’area nelle ipotesi di qualificazione delle zone territoriali omogenee di cui lo strumento urbanistico primario si compone e, anche se preclude l’edificazione implicando l’esclusione della possibilità di realizzare qualsiasi opera edilizia incidente sulla destinazione a verde (così, ex plurimis, Cons. Stato, Sez. IV, 5 ottobre 1995 n. 781), rimane comunque espressione delle funzioni di ripartizione in zone del territorio, senza determinare vincoli tali da escludere potenzialmente il diritto di proprietà nella sua interezza (Cons. di Stato n. 2919/2012, Cons. Stato, Sez. IV, 24 luglio 1985 n. 290).

Pertanto, non essendo qualificabile come vincolo soggetto a regime di decadenza quinquennale (Cons. di Stato n. 2919/2012), non deriva neppure alcun obbligo di:

  • indennizzo da parte del Comune verso il privato;
  • procedere alla riqualificazione urbanistica delle aree decorsi i cinque anni dalla zonizzazione;

La potestà pianificatoria comunale costituisce valutazione di merito e sottratta al sindacato di legittimità, a meno di errori e incongruità.

La qualificazione o zonizzazione in verde privato è motivata anche per procedere al riequilibrio del territorio sotto il profilo ambientale ed ecologico, una potestà pienamente legittima e nelle mani dell’ente comunale (Cons. di Stato IV n. 6656/2012).

Tale scopo di tutela ambientale è motivata dallo scopo di riequilibrare il rapporto creatosi tra aree edificate e spazi liberi, tenuto conto che Urbanistica e Governo del territorio non costituiscono solo il coordinamento dei diritti edificatori, bensì sono strumenti di uno sviluppo ordinato e armonico del territorio sotto ogni aspetto connesso, tra qui quelli ambientali.

La ratio della pianificazione territoriale è quella di assicurare e coordinare il rispetto delle effettive esigenze degli abitanti, della vocazione dei luoghi, dei valori ambientali e paesaggistici, delle esigenze economiche e sociali della comunità, in funzione anche della storia, tradizione e futuro della comunità stessa. E ciò deve avvenire attraverso i propri organi eletti alla rappresentanza e con la partecipazione dei cittadini (Cons. di Stato IV n. 6656/2012).

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