Compravendita immobiliare a corpo o misura, recesso e variazione prezzo

Differenza di superficie tra quanto promesso e l’effettiva consistenza consente la possibile risoluzione per inadempimento


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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Il trasferimento dell’immobile può avvenire in due modalità: vendita a corpo o a misura

La compravendita dell’immobile riguarda sempre un oggetto di una certa consistenza misurabile, piccolo o grande che sia. In termini pratici il venditore propone sul mercato un oggetto indicandone la superficie, molto spesso facendo riferimento a misurazioni chissà compiute oppure indicando dati presi da visure catastali o elaborati urbanistici. Inutile sottolineare i rischi dal desumere questi dati in via autonoma.

Spesso quando i dati metrici sono incerti (come per lo sviluppo di suoli) oppure non sono letti correttamente senza l’ausilio di addetti ai lavori, possono risultare incongruenti dalla reale consistenza misurabile.

Il Codice Civile affronta questo tema negli articoli 1537 e 1538, regolando rispettivamente la vendita a misura e la vendita a corpo degli immobili.

Facciamo una breve distinzione tra tipologie di compravendita, divergenze e possibili scenari contrattuali.

Naturalmente il discorso che segue vale sopratutto per i contratto di preliminare di vendita, cioè del “compromesso” per l’immobile (e proposte irrevocabili).

VENDITA A MISURA secondo l’art. 1537 C.C.

Quando un determinato immobile è venduto con l’indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell’immobile è inferiore a quella indicata nel contratto (166 disp. att.).
Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l’eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata (1430).

In questo caso il prezzo negli immobili è parametrico ad una unità di superficie (o volumetria) pertanto i casi possono diventare:

  • misura reale maggiore a + 5% = compratore sceglie recesso contratto o pagamento supplemento maggior prezzo;
  • misura reale maggiore da 0% a +5% = compratore deve corrispondere supplemento del prezzo (€ a mq, per esempio);
  • misura reale inferiore, senza limiti = si applica riduzione prezzo proporzionale (€ a mq, per esempio);

Detto questo, si capisce perchè gli immobili si vendono sempre a corpo e non a misura.

Sono ovvi i motivi che porterebbero alla difficile applicazione di questo metodo a misura, basti pensare alle normali differenze che potrebbero risultare dalla diversità di rilievo architettonico compiuta da tecnici diversi.

VENDITA A CORPO secondo l’art. 1538 C.C..

Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell’immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.
Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento (1541 C.C.).

In sostanza, rispetto alle effettive misure dell’immobile (metri quadrati in genere, ma vale anche per metri cubi) si potrebbero presentare queste opzioni:

  • misura reale inferiore del 5% = non si procede a compensazione di prezzo in aumento o diminuzione da entrambe le parti;
  • misura reale superiore del 5% = compratore sceglie recesso contratto o pagare supplemento maggior prezzo;

La vendita a corpo, appunto, è quella utilizzata negli immobili, anche se molto spesso negli atti di vendita vengono comunque indicati le superfici di vendita.

In particolare la questione di indicare le superfici “nominali” o commerciali caratterizza categorie di immobili come suoli, abitazioni, uffici e comunque aventi destinazione d’uso di tipo ordinario. Discorso un po’ diverso invece è per immobili speciali e particolari come hotel.

In caso di discordanze notevoli nelle vendite a corpo degli immobili.

Prendiamo adesso in esame il caso un immobile risulti con superficie o misura assai inferiore a quella promessa, cioè oltre il 5% di differenza in negativo.

Cioè appartamento promesso in vendita con 100 mq e invece ne risulti 90 mq.

In questi casi non è che finisca “a tarallucci e vino”, cioè con l’unico obbligo da parte del compratore (o promittente tale) a comprarlo nello stato di fatto.

In caso di vendita a corpo «nell’ipotesi in cui la superficie del bene si riveli inferiore di oltre un ventesimo rispetto a quella concordata, trovano applicazione i generali strumenti di tutela e, tra essi, la risoluzione del contratto per inadempimento» ( Cass. Civ. II n. 27408/2018 e 23404/2016).

In presenza di ridotta consistenza immobiliare superante il 5% resta sempre la possibilità di applicare il diritto di rettifica del prezzo secondo l’art. 1538 del Codice Civile.

Lo stesso articolo ha uno scopo di rimedio riequilibrativo tra le parti contraenti, per le quali valgono tempi, modalità e procedure per avviare l’eventuale risoluzione per inadempimento in sede giudiziaria.

In tutto questo, come nei preliminari di vendita quanto negli atti di compravendita definitiva a corpo, le parti possono derogare espressamente le possibili azioni di rettifica.

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