Compravendita con irregolarità edilizie, possibile con titolo edilizio originario

Confermata la linea “formalista” dalle SU della Cassazione in tema di compravendita immobiliare


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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Immaginavo che sarebbe stata scelta questa linea più “morbida” rispetto a quella ortodossa sulla conformità sostanziale degli immobili

Come al solito spetta alla Cassazione riunita a Sezioni Unite sciogliere pasticci normativi di lunga durata.

Il riferimento riguarda i limiti alla libera commercialità degli immobili introdotto con gli articoli 17 e 40 della L. 47/85, di cui il primo praticamente trasposto nell’odierno art. 46 del T.U.E.

Per farla breve: il divieto di far circolare nelle compravendite immobili irregolari sotto il profilo urbanistico ed edilizio si basa sul principio di nullità del contratto di trasferimento.

Per nullità si intende l’inefficacia dell’atto stesso, e la nullità non si prescrive mai.

L’immobile è commerciabile se passa il filtro della nullità (formale)

Questo limite scatta qualora nell’atto di trasferimento non risultino menzionati i titoli abilitativi edilizi “pesanti” come licenza edilizia, concessione edilizia e permesso di costruire, con le rispettive versioni rilasciate in sanatoria per gli ultimi due titoli. (Da inserire anche i titoli come SCIA e DIA nei soli casi di loro presentazione in alternativa al Permesso di Costruire, cioè casi rarissimi).

Per quanto riguarda tutti gli altri titoli edilizi relativi alle opere “minori”, cioè sottostanti a quelli anzidetti, la norma sottace.

A questo punto nasce l’interrogativo: immobili con irregolarità edilizie possono essere trasferiti?

La risposta fornita dalla giurisprudenza è stata altalenante.

Ha prevalso sempre la linea formalista, cioè l’immobile può essere compravenduto anche con irregolarità, purché siano menzionati gli estremi delle pratiche edilizie “pesanti” che legittimano la costruzione nel suo insieme.

In pochi casi isolati invece la giurisprudenza ha validato la tesi “sostanzialista”, cioè applicava in maniera rigida il divieto di circolazione immobiliare a pena di nullità per illeciti edilizi anche di minor rilevanza (Cass. Civ. 25811/2014).

L’intento iniziale del legislatore, coi nuovi limiti di commerciabilità introdotto con la L. 47/85 e validi tutt’oggi, era quello di impedire la circolazione degli immobili edificati totalmente abusivi.

Non c’era piuttosto l’intento di impedire la circolazione per tutte le tipologie di abusi, illeciti e difformità edilizie. Il legislatore sapeva bene che in questo modo avrebbe paralizzato a lungo termine il settore immobiliare

Le Sezioni Unite hanno sciolto il contrasto e confermato la linea formalista, più moderata

Secondo la Cassazione con sentenza a S.U. n. 8230/2019 vanno affermati i seguenti principi di diritto:

  1. La nullità comminata dall’art. 46 DPR 380/01 e articoli 17 e 40 L. 47/85 va ricondotta nell’ambito del c.3 art. 1418 C.C., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità <<testuale>>, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ed effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile;
  2. in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.

In definitiva: la piena conformità urbanistica dell’immobile non incide e non comporta nullità (formale) dell’atto stesso qualora siano menzionati i titoli abilitativi “pesanti” che hanno originato la costruzione.

ATTENZIONE: questo non significa che potete sentirvi legittimati a vendere e sottacere immobili con abusi, illeciti e irregolarità e di farla franca verso l’acquirente.

Al compratore restano infatti in mano gli strumenti di risoluzione per inadempimento contrattuale e richieste di risarcimento danni.

Ripeto, perchè non voglio essere travisato: la nullità e commerciabilità dell’immobile va riferita alla menzione dei titoli abilitativi originanti la costruzione. Ma non per tutte le variazioni avvenute rispetto ad esso. Pertanto vogliate verificare attentamente sempre ogni immobile prima di vendere o comprare.

Altro che “Ante ’67” !