Irregolarità rilevate dall’acquirente, un anno per autodenunciare al Comune a pena di decadenza

Un articolo del Testo Unico per l’edilizia incide sul possibile risarcimento danni nei confronti del venditore.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
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Difformità e irregolarità nelle compravendite sono all’ordine del giorno, motivo per cui occorre prudenza anche per tutelarsi dal venditore

Tra pieghe normative e cavilli, un amico notaio della mia zona mi fa notare l’esistenza dell’art. 134 del D.P.R. 380/01, meglio noto come Testo Unico per l’edilizia.

E’ una frase apparentemente semplice, ma con evidenti ripercussioni nei rapporti civilistici in tema di compravendita immobiliare e conformità urbanistica. La riporto per esteso:

Art. 134 (L) Irregolarità rilevate dall’acquirente o dal conduttore (legge 9 gennaio 1991, n. 10, art. 36)
1. Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra ((difformità’ dalle norme del presente testo unico)), anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

Il Testo Unico, si sa che è un provvedimento che riorganizza le normative previgente per coordinarle meglio, adottando le opportune modifiche e aggiornamenti necessari.

Quell’articolo in origine era inserito nella L. 10/1991 all’art. 36, una norma finalizzata al contenimento dei consumi e risparmio energetico. Ed effettivamente nella sua originale collocazione disponeva così:

Art. 36. (Irregolarità rilevate dall’acquirente  o dal conduttore)
1. Qualora l’acquirente o il conduttore dell’immobile riscontra difformità dalle norme della presente legge, anche non emerse da eventuali precedenti verifiche, deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenza dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario.

Con l’emanazione del Testo Unico per l’edilizia questo provvedimento subisce una “leggera” rettifica, cioè il suo ambito applicativo non riguarda più l’originaria legge n. 10/1991, ma le norme del Testo Unico.

Questa modifica è avvenuta con avviso di rettifica al TUE pubblicata in GU n. 264 del 13/11/2001.

A quanto pare il termine decade ad un anno dalla constatazione della difformità

Leggendo attentamente l’articolo è necessario osservare che:

  • l’anno decorre dalla constatazione dell’irregolarità, e non dall’acquisto/locazione dell’immobile;
  • si tratta di decadenza, e non di prescrizione (pertanto non operano sospensione e interruzione dei termini);
  • il termine annuale serve per denunciare l’irregolarità al comune;
  • l’oggetto di denuncia deve riguardare le difformità dalle norme del DPR 380/01 (Beni culturali e Paesaggistica quindi sono esclusi);
  • acquirente o affittuario sono i soggetti obbligati a denunciare;
  • aspetti di nullità e risoluzione contrattuale restano esclusi dall’argomento;

Tutto sembra ruotare attorno alla data di constatazione, perchè da essa scatta il termine annuale entro cui è necessario auto-denunciare al Comune le irregolarità riscontrate sull’immobile.

Concludo con un interrogativo: da quando decorre l’effettiva constatazione dell’irregolarità?

L’articolo 134 del TUE sembra affiancare (o perfino integrare) l’art. 1495 C.C., col quale il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta. Tale azione si prescrive (e non decade) comunque entro un anno dalla consegna.

Il 134 del TUE sembra condizionare l’azione risarcitoria all’avvenuta denuncia al Comune: in questo senso la PA dovrà attivare le conseguenti misure repressive e sanzionatorie se del caso.

Mi sembra di leggere un intento da parte del legislatore: per aver diritto al risarcimento danno per irregolarità edilizie, è necessario farle comprovare dal Comune?

Quando tali difformità risulteranno conclamate con atti e documenti specifici (Es. planimetrie catastali, pratiche edilizie), l’acquirente si troverà probabilmente in difficoltà nel differire nel tempo il termine di constatazione.

Infine, il nuovo proprietario rimane punibile per illeciti commessi da precedenti venditori (ne parlo in questo video).

Ed ecco che allora suggerisco precise verifiche urbanistico edilizie, catastali e quant’altro.