Prima di compiere la compravendita immobiliare o preliminare di vendita è caldamente consigliato compiere opportune verifiche tecniche sull’immobile, assistiti da professionisti tecnici abilitati.

Per effettuare una compravendita sicura, senza sorprese e in serenità è necessario controllare la conformità dello stato effettivo dell’immobile.

Ciò deve essere effettuato, in via non esaustiva, nei confronti di:

atti provenienza come precedenti atti notarili o sentenze giudiziarie, visure ipotecarie e quanto trascritto nei registri immobiliari;
planimetrie catastali, visure e stati pregressi;
atti e titoli abilitativi urbanistici rilasciati, gli eventuali condoni e sanatorie, ad esempio concessioni edilizie, autorizzazioni, DIA, SCIA, CILA, licenze edilizie e quant’altro, e l’effettiva epoca di costruzione;
autorizzazioni sismiche e collaudo statico ove previsti per epoca e zona;
vincoli di vario genere come beni culturali, paesaggistici, idrogeologici e tanti altri;
impianti tecnici di ogni tipo e il possesso dichiarazioni di conformità e rispondenza, e presenza requisiti minimi sicurezza;
abitabilità e agibilità rilasciata;
eccetera;

In sintesi, si tratta di compiere una attenta fase di Due Diligence per verificare la presenza o meno di abusi edilizi, difformità o mancanze che potrebbero emergere dai rispettivi ambiti settoriali.

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La necessità di consultare atti e documenti è ampiamente motivata dai rischi di dover procedere per vie giudiziarie l’eventuale soddisfazione del risarcimento danni che potrebbe emergere, visto da entrambe le parti venditrici e acquirenti.

Resta il fatto che con un sistema giudiziario come il nostro, è sconsigliato quanto più possibile evitare il ricorso a tali procedure, proprio perchè si presenta il serio rischio di infognarsi in procedure lunghe e assai incerte.

Il serio rischio, in questi casi, è aggravato anche dall’avvalimento di professionisti non sufficientemente specializzati nella complessa materia come l’immobiliare.

Certamente è consigliata prudenza, e la scelta di effettuare, o far effettuare per conto di tecnici, opportune indagini e riscontri, non per cercare il problema, ma per trovare soluzioni.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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