Doppia conformità negli abusi strutturali e assenza autorizzazione sismica dopo Salva Casa • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
07/05/2025
Antisismica

Cassazione penale conferma due nuovi regimi di regolarizzazione abusi edilizi in zona sismica.

Come regolarizzare gli abusi strutturali e sismici, e soprattutto quali regimi amministrativi applicare col vigente testo unico edilizia DPR 380/01, novellato dal decreto-legge n. 69/2024 “Salva Casa”?

Prima dell’entrata in vigore della legge “Salva Casa” n. 105/2024 la giurisprudenza aveva affrontato il nodo controverso della regolarizzazione di abusi strutturali e illeciti effettuati in zona sismica, arrivando ad affermare che la doppia conformità imposta dall’art. 36 d.P.R. n. 380/2001 deve riguardare non solo la disciplina urbanistica, ma anche quella edilizia, dovendosi intendere per “disciplina edilizia” l’insieme delle norme tecniche comprese nella parte seconda del d.P.R. n. 380/2001, e pertanto anche la sismica e strutturale (tra le tante, vedi Cass. Pen. 36774/2024).

Negli ultimi mesi lo stesso orientamento restrittivo è stato confermato più volte anche dal Consiglio di Stato, affermando che: in tema di sanatoria edilizia, si richiede che l’intervento del quale viene richiesta la regolarizzazione ex post risulti conforme tanto alle disposizioni di riferimento all’epoca di edificazione quanto a quelle vigenti al momento in cui il titolo sanante viene materialmente emesso (cfr. art. 36 del TU Edilizia per il quale gli interessati “possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”). Al riguardo, la giurisprudenza ha precisato che “la verifica della doppia conformità, deve considerarsi principio fondamentale nella materia del governo del territorio, in quanto adempimento finalizzato a garantire l’assoluto rispetto della disciplina urbanistica ed edilizia durante tutto l’arco temporale compreso tra la realizzazione dell’opera e la presentazione dell’istanza volta ad ottenere l’accertamento di conformità” (Cons. di Stato n. 8687/2024).

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La legge Salva Casa ha introdotto uno speciale regime di sanatoria sismica

Con gli articoli 34-bis e 36-bis DPR 380/01, novellati dal Salva Casa, è stata inserita una particolare procedura di regolarizzazione postuma per irregolarità edilizie incidenti sui profili sismici, senza affrontare i relativi profili penali, riguardanti rispettivamente le tolleranze costruttive e la sanatoria edilizia “minore”.

L’apertura verso un orientamento rigido è stata effettuata con legge n. 105/2024, la quale ha introdotto una nuova procedura di regolarizzazione di illeciti sismici e abusi strutturali, anche di una certa entità, per i quali un professionista strutturista si assumerà discrete responsabilità nell’asseverarne la conformità alla disciplina sismica vigente all’epoca di ultimazione (vedi articolo 34-bis comma 3-bis DPR 380/01).

A maggior ragione, l’aver stabilito una speciale procedura di regolarizzazione sismica va a rafforzare l’orientamento restrittivo per gli abusi edilizi primari, cioè quelli rientranti in articolo 36 DPR 380/01, che residuano dagli abusi edilizi minori disciplinati dal nuovo articolo 36-bis. Questa considerazione l’avevo già anticipata nel libro “Salva Casa” su Amazon, e adesso trova ulteriore conferma dalla più recente sentenza di Cassazione Penale n. 16084/2025.

Abusi strutturali minori sanabili, esclusi gli abusi primari

La sentenza di Cassazione penale n. 16084/2025 ha preso una importante posizione:

Il rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione (cd. “doppia conformità”), richiesto ai fini del rilascio del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 45 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell’autorizzazione sismica. Ed è dato, quello posto dal Giudice dell’esecuzione a fondamento della propria decisione, che sancisce l’assoluta impossibilità di sanare l’opera realizzata in zona sismica, prevedendo ancor oggi l’art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001, pur a seguito delle modifiche apportate dall’art. 1, comma 1, lett. g), n. 1, d.l. n. 69 del 2024, convertito con modificazioni dalla legge n. 105 del 2024 (cd. “decreto salva casa”), la necessità che l’opera realizzata in assenza di permesso di costruire o in totale difformità sia doppiamente conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’abuso che a quello della domanda.

È stato preso atto che coesistono adesso due distinti regimi valevoli per abusi edilizi incidenti sui profili strutturali o sismici:

abusi edilizi “primari”, rientranti in accertamento di conformità ai sensi dell’articolo 36 TUE: il severo regime di doppia conformità “rigida” esclude a priori ogni forma di sanatoria, in quanto l’assenza di autorizzazione sismica fin dall’origine comporta l’assenza di doppia conformità stessa;
abusi edilizi “minori”, rientranti in articolo 36-bis TUE: nel rispetto della doppia conformità “asincrona”, è prevista la possibilità di attestare l’idoneità sismica in funzione di vari requisiti, e del relativo procedimento contenuto nel precedente articolo 34-bis;

Per completezza, si illustrano le relative categorie di illeciti edilizi di entrambi i regimi:

Abusi edilizi primari (art. 36), opere effettuate:
- in assenza di permesso di costruire/SCIA Alternativa (art. 31 TUE);
- totale difformità dal permesso di costruire/SCIA Alternativa (art. 31 TUE);
Abusi edilizi minori (art. 36-bis), opere effettuate:
- con variazioni essenziali al progetto approvato/SCIA Alternativa (art. 32 TUE)
- con parziali difformità al permesso di costruire/SCIA Alternativa (art. 34 TUE)
- in assenza di SCIA ordinaria
- in difformità a SCIA ordinaria

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Sanatoria edilizia condizionata a opere strutturali con Salva Casa

All’interno della sanatoria edilizia “minore” di cui all’articolo 36-bis TUE esiste la possibilità di effettuare opere di adeguamento, anche di tipo strutturale e antisismico, per raggiungere quei requisiti di doppia conformità “asincrona” richiesti dal medesimo articolo.

La stessa possibilità di effettuare opere posteriormente al deposito della domanda di permesso di costruire in sanatoria, o di SCIA in sanatoria, è ammessa per la rimozione, o demolizione, di quelle opere che pregiudicano il rispetto della doppia conformità “asincrona” prevista dall’articolo 36-bis. Chiaramente, tale operazione postuma va gestita con intelligenza e proponendo fin da subito allo sportello unico edilizia comunale le opere da effettuare, e i relativi accertamenti e collaudi dimostrativi della loro conformità.

Su tale argomento si rinvia alla lettura di apposito approfondimento.