Nullità compravendita senza conformità catastale di planimetrie, dati e intestazioni

Gli atti di trasferimento tra vivi devono contenere i riferimenti catastali pienamente conformi a pena di nullità


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista

Urban Planning, building and real estate consultant

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La L. 122/2010 ha introdotto un severo principio di rispetto nella conformità degli atti notarili di compravendita.

In particolare l’art. 29 comma 1-bis della L. 52/1985, aggiunto dall’art. 19, comma 14, del d.l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito in L. 30 luglio 2010, n. 122, prescrive che:

Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.

In queste poche righe emergono moltissime conseguenze e innovazioni da rispettare negli atti di compravendita, che siano stipulati con atto pubblico o scrittura privata autenticata.

In somma sintesi emergono obblighi distinti, analizziamoli assieme.

Trattazione e indicazione dati catastali in atti di compravendita.

In questo caso facciamo riferimento agli immobili fabbricati, escludendo i terreni. Si tratta dei dati identificativi che sono riportati in visura, ovvero Comune, (eventuale sezione urbana), Foglio, particella, subalterno, categoria e classe, consistenza e superficie catastale, rendita catastale, indirizzo e intestazione.

Esempio: Comune di XXX , Sez. U – Foglio 23 – Part. 2434 – Sub. 501 – A/2 di classe 5 – vani 4,5 – Sup. Cat. 108 mq – 897 € – via verdi 23 – Mario Rossi proprietario 100/100.

Con la L. 122/2010 per i dati catastali sono stati introdotti espressamente, pena nullità dell’atto di compravendita, questi due obblighi:

  • indicare i dati identificativi catastali dell’immobile;
  • dichiarare la conformità degli stessi dati identificativi catastali;

Lo scopo evidente è quello di filtrare quanto meglio inesattezze dei dati e per effettuare una completa ricognizione di quelli presenti in banca dati.

La dichiarazione di conformità di essi può essere resa in atto soltanto da:

  • intestatari dell’immobile;
  • tecnico abilitato e incaricato dagli intestatari, da rendersi con attestazione;

La dichiarazione di conformità dello stato di fatto ai dati catastali rileva, quindi, con riguardo a tutti i dati pure eccedenti la mera «identificazione catastale» (ovvero, di quelli occorrenti soltanto per specificare l’ubicazione del bene), si estende anche ai dati «informativi» incidenti ai fini tributari, in quanto determinanti la variazione delle relative rendite catastali e, dunque, inerenti alla capacità reddituale dell’immobile (piano e numero di vani o dei metri quadri). Si tratta, cioè, dei dati concernenti la classe, la categoria (attribuita in relazione alla destinazione d’uso), la consistenza (vani, superficie, cubatura) e la correlata rendita catastale, nonché l’eventuale zona censuaria (Cass. Civ. II n. 11507/2016).

Planimetrie catastali e riferimenti da indicare in atto

I riferimenti delle planimetrie catastali sono semplicemente i dati del relativo censimento, ovvero:

  • se registrata e censita in banca dati catastale: Comune – Sezione Urbana, se presente – Foglio – Particella – Subalterno;
  • se datata e non ancora censita, i soli estremi provvisori: Comune – N° protocollo o di variazione – Anno;

In quest’ultimo caso, ormai raro da riscontrare, è doveroso incaricare un proprio tecnico professionista e far registrare al Catasto la stessa pratica, oppure sollecitare lo stesso Catasto con procedura libera e gratuita di Contact Center.

La stessa legge 122/2010 ha introdotto, sempre a pena di nullità dell’atto stesso, nuovi obblighi a carico degli intestatari in merito ai riferimenti delle planimetrie catastali, ovvero:

  • indicare i riferimenti alle planimetrie depositate presso il Catasto (Agenzia Entrate, ndr);
  • dichiarare la conformità della planimetria catastale con lo stato di fatto dell’immobile;

La norma introdotta con la L. 122/2010 fu infatti voluta per porsi in contrasto ai fenomeno di evasione fiscale e contributiva. E aggiungo anche: fu introdotta per accelerare il fenomeno di aggiornamento della banca dati catastali e quella dei Registri Immobiliari, facendo leva sul rifornimenti dei dati resi in atti di compravendita.

Ti propongo la Video Guida, oppure prosegui l’articolo:

La sola dichiarazione di conformità della planimetria catastale non è sufficiente. 

L’assenza degli elementi oggettivi quali dati catastali (con relativa dichiarazione di loro conformità) nell’atto di compravendita è di per sé sufficiente a determinare la nullità assoluta dell’atto, perchè la norma ha una finalità finalità pubblicistica di contrasto all’evasione fiscale, conseguendone la responsabilità disciplinare del notaio, ai sensi dell’art. 28, primo comma, della legge 89/1913 (Cass. Civ. II n. 11507/2016).

Tale sentenza esprime bene questo concetto, e chiarisce come

«l’espresso onere posto a carichi degli intestatari non possa essere soddisfatto solo mediante dichiarazione di conformità allo stato di fatto dell’immobile della sola planimetria catastale depositata, ovvero di un documento relativo essenzialmente alla descrizione grafica dell’immobile stesso, che evidentemente non può sopperire alla mancanza della dichiarazione di conformità allo stato di fatto dell’immobile anche del “distinto requisito richiesto dalla norma e rappresentato dai dati catastali”, soltanto questi ultimi costituendo gli elementi oggettivi di riscontro delle caratteristiche patrimoniali dell’immobile rilevanti a fini fiscali.
Neppure può ritenersi, in presenza di un onere previsto espressamente a pena di nullità e della evidente finalità di natura pubblicistica della disposizione in esame, che la suddetta dichiarazione possa essere resa implicitamente con il mero richiamo all’art. 1 bis suddetto, come pure è agevole osservare che proprio l’espressa possibilità che la predetta dichiarazione possa essere sostituita da una attestazione di conformità da parte di un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale conferma che, fuori di tale deroga, vige il principio inequivocabile dell’obbligo della suddetta dichiarazione di conformità a carico degli intestatari degli immobili urbani».

Conseguenze implicite sulla regolarità edilizia degli immobili.

In una canzone si dice che non c’è sesso senza amore.

Bene, nella conformità catastale non può non esserci la conformità edilizia e urbanistica dell’immobile. Facce della stessa medaglia, esse non possono ignorarsi e tenere disgiunte con esemplare menefreghismo o ignoranza alcuna.

Il legislatore ha introdotto l’obbligo di far dichiarare ai proprietari i riferimenti dei dati e planimetrie catastali, unitamente alle rispettive conformità, per far desistere e disincentivare interventi edilizi tali da determinare variazioni delle rendite catastali, contestuali anche a nuove planimetrie aggiornate.

Obblighi e responsabilità del notaio.

Questa nuova disciplina pone a carico l’obbligo del notaio di effettuare opportune verifiche sul punto, cioè di riscontrare la conformità dei dati e intestazioni catastali con quelli presenti e trascritti nei Registri Immobiliari.

Tale omissione comporta responsabilità sotto il profilo disciplinare del notaio, ai sensi dell’art. 28 comma 1 L. 89/1913 (Cass. Civ. II n. 11507/2016, Cass. Civ. II n. 8611/2014), oltre al profilo di risarcimento danni che ne conseguirà.

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  1. L’aspetto principale, a parere, è stato quello di provvedere all’aggiornamento delle planimetrie con conseguente aumento delle rendite catastali ai soli fini di aumentare il gettito a tutti livelli per imposte dirette, indirette e tributi locali.

    è assurdo pretendere, pena nullità, la conformità catastale e l’allegazione dell’Ape e tralasciare l’obbligo della conformità urbanistica :

    l’art. 40 comma 2 della legge 47/85 recita : Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l’opera autorizzata.

    l’art. 46 comma 1 del DPR 380/01 RECITA :
    1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

    In termini pratici la testuale dichiarazione per immobile anteriore al 01.09.1967 può essere, per assurdo, far trasferire un immobile abusivo e/o difforme , non esiste obbligo di dichiarare la conformità – (quindi se le parti addivenissero alla stipula di una mera scrittura privata autenticata ?)
    Anche per gli edifici post 1967 non sussiste l’obbligo di dichiarare la conformità ma solo gli estremi del titolo e quindi anche in questo caso se le parti addivenissero alla stipula di una mera scrittura privata autenticata dichiarando il solo titolo ?)

    Ai destinatari trarre le dovute risposte. –

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