Compravendita immobile abusivo e acquirente non responsabile dell’abuso

Ordine di demolizione permane ancorato all’immobile a prescindere dalle cessioni successive.

Carlo Pagliai

Le sanzioni amministrative di demolizione si basano sulla tutela del territorio e non si estinguono col tempo.

Proprio perchè l’ordine di demolizione è emesso come sanzione di carattere amministrativo, essa segue “l’oggetto” immobile, svincolandosi dal soggetto effettivamente responsabile.

Per il soggetto responsabile invece sono irrogate le sanzioni penali, soggette al normale periodo di prescrizione che tuttavia non può incidere sulla decadenza della suddetta sanzione amministrativa demolitoria.

In sostanza in caso di abuso edilizio grave e penalmente rilevante, coesistono distinti profili sanzionatori disgiunti tra loro:

  • soggettivo: punisce penalmente il responsabile con sanzioni penali ex art. 44 del TUE, suscettibile di prescrizione;
  • oggettivo: ripristino dello stato legittimato o demolizione dell’immobile, mediante sanzione amministrativa non prescrivibile, reiterabile e applicabili anche verso i futuri aventi causa dell’immobile;
  • soggettivo verso i proprietari anche futuri: sanzione pecuniaria per mancata ottemperanza all’ordine di demolizione, aggravata in zone vincolate, reiterabile;

L’art. 31 comma 2 del TUE ingiunge l’ordine di rimessa in pristino o demolizione sia verso il proprietario che al responsabile dell’abuso, situandoli entrambi allo stesso livello come destinatari del provvedimento repressivo.

Il Testo Unico dell’Edilizia opera una lieve distinzione tra responsabile dell’abuso e futuri acquirenti.

Si tratta di una sottile sfumatura che non cambia la situazione.

Proprio perchè l’ordine di demolizione emesso dal giudice secondo art. 31 del TUE, ha carattere reale e natura sanzionatoria amministrativa, deve essere eseguito verso tutti i soggetti che sono in rapporto col bene immobile, che ne vantano diritti reali o possesso, anche se effettivamente estranei all’aver commesso l’abuso edilizio (Cass. Pen. III n. 249/2018).

Infatti l’alienazione o la compravendita dell’immobile a terzi non impedisce l’efficacia dell’ordine di demolizione, proprio perchè trattasi di sanzione amministrativa riguardante l’immobile e disgiunta dal profilo punitivo del soggetto responsabile.

Di conseguenza, l’acquirente in buona fede dovrà comunque ottemperare e obbedire all’ordine di demolizione, potendo tuttavia rivalersi verso il venditore per risarcimento danni e risoluzioni contrattuali del caso. Esso dovrà essere eseguito indipendentemente se l’attuale titolare dell’immobile sia stato anche autore dell’abuso (Cass. Pen. III. n. 42699/2015).

Ecco perchè non conviene vendere o comprare immobili senza la conformità urbanistica, come specificato in questo video.

L’ordine di demolizione colpisce i futuri acquirenti, ai quali non resta che rivalersi verso il venditore responsabile.

Ciò vale anche nel caso in cui la compravendita dell’immobile abusivo sia intervenuta prima o dopo l’emissione dell’ordinanza di demolizione, in quanto la permanenza del manufatto abusivo continua ad arrecare pregiudizio al territorio (Cass. Pen. III n. 249/2018, n. 16035/2014).

L’applicazione si estende anche nell’ipotesi di trasferimento dell’immobile abusivo con successione: in tal caso l’ordine di demolizione conserva efficacia pure verso gli eredi, posto che il provvedimento è preordinato a tutelare un interesse pubblico di un ordinato sviluppo e assetto del territorio (Cass. Pen. III n. 42699/2015).

L’ordine di demolizione è una misura repressiva che colpisce il bene immobile abusivo e opera nei confronti di chiunque abbia la disponibilità di esso, a prescindere dagli atti traslativi intercorsi nel tempo (Cass. Pen. III. n. 42699/2015).

L’eventuale rilascio del permesso di costruire in sanatoria, previo accertamento di conformità secondo l’art. 36 del TUE, comporta l’annullamento di questi provvedimenti repressivi in quanto l’immobile risulta regolarizzato sotto ogni profilo, estinguendo pure il procedimento penale eventualmente avviato.

Maggiori informazioni sono descritte in questo video sul condono e sanatoria edilizia: puoi commentare iscrivendoti sul canale.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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