Abusi edilizi realizzabili con CILA non sono demolibili.

Esiste una categoria di illeciti edilizi che può sfuggire alla demolizione e procedure repressive.

Ruspin’ – Ph. Carlo Pagliai


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Per prima cosa occorre chiarire la distinzione delle famiglie tipologiche di abusivismo edilizio.

L’abuso edilizio nel nostro ordinamento non costituisce solo illecito sul piano formale/amministrativo (o burocratico dirsi voglia), ma costituisce anche reato penale almeno sotto il profilo edilizio indicato dall’art. 44 del Testo Unico DPR 380/01 (TUE), che si riporta per intero:

Art. 44 – Sanzioni penali
1. Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:
a) l’ammenda fino a 10329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonchè dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
b) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5164 a 51645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
c) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15493 a 51645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

A questo, in maniera disgiunta e indipendente, si devono distinguere gli eventuali reati penali e amministrativi che possono derivare dalle norme di settore, come ad esempio la Paesaggistica, vincoli sovraordinati, antisismica, eccetera.

Inoltre il regime sanzionatorio penale non è minimamente derogabile dalle normative urbanistiche regionali, in quanto materia di esclusiva competenza statale.

Focalizzando solo gli illeciti sotto il mero profilo edilizio e urbanistico, si devono distinguere tre principali categorie.

Abusi edilizi “gravi”. 

Il termine abuso implica aspetti di reato edilizio, sui cui c’è sanzionamento penale. Vi rientrano tra questi quelli di:

Questo tipo di illecito espone il responsabile o proprietario ad:

  • irrorazione delle sanzioni amministrative quali ordinanze di sospensione, ordinanze di rimessa in pristino, ecc;
  • sanzioni pecuniarie per verificata inottemperanza, tra l’altro reiterabili;
  • applicazione delle sanzioni penali previste dall’art. 44 commi 1 lettere A, B e C del TUE;

Se ricorrono i presupposti, è possibile presentare istanza di accertamento di sanatoria ex art. 36 del TUE.

Abusi edilizi “minori”. 

Vi rientrano quelli di livello inferiore al precedente e non individuabili nel severo regime penale dell’art. 44 comma 1 lettera B e C del TUE, i quali richiamano espressamente l’assenza del permesso o sua totale difformità, e lottizzazioni.

Pertanto, in via residuale, devono essere inquadrati in questa categoria gli interventi compiuti:

  • con parziali difformità (art. 34 TUE) dal permesso di costruire;
  • in assenza o qualsiasi difformità dalla DIA/SCIA (ex art. 37 del TUE);

Questo tipo di illecito espone il responsabile o proprietario ad:

  • irrorazione delle sanzioni amministrative, come ordinanze di sospensione, ordinanze di rimessa in pristino,ecc;
  • sanzioni pecuniarie per verificata inottemperanza;
  • esclusione dalle sanzioni penali previste dall’art. 44 comma 1 lettere B e C del TUE; tuttavia, non è automaticamente escluso che per tali illeciti possa essere contestato il reato penale di cui all’art. 44 comma 1 lettera A.

E’ per quest’ultimo motivo,  nonostante siano considerati abusi edilizi “minori” o meglio, “meno gravi”, non è escluso che possano essere comunque perseguibili sotto il profilo penale.

Se ricorrono i presupposti, è possibile per essi presentare istanza di accertamento di sanatoria ex art. 36 del TUE o procedura di regolarizzazione con art. 37 del TUE, salvo diverse procedure introdotte dalle rispettive legislazioni regionali.

Illeciti in Edilizia Libera comunicativa. 

Si tratta di quelle opere e interventi che rientrano nel più mite regime della CILA, ovvero la Comunicazione inizio lavori asseverata da un professionista abilitato.

Per prima cosa è importante premettere che quanto segue è fatto salvo il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio D.Lgs. 42/2004.

Detto ciò, gli illeciti edilizi che avrebbero potuto essere regolarmente comunicati con CILA non comportano:

  • irrorazione delle sanzioni amministrative, come ordinanze di sospensione, ordinanze di rimessa in pristino, ecc;
  • sanzioni pecuniarie per verificata inottemperanza;
  • reato penale ex art. 44 comma 1 lettera A, a condizione che sia rispettoso di quanto premesso poc’anzi e indicato nell’art. 6 bis comma 1 del TUE. In caso contrario andrebbe comunque applicato l’art. 27 del TUE che reprime tutti i casi di interventi inammissibili ovvero quelli compiuti in contrasto con norme, discipline edilizie, regolamenti e strumenti urbanistici comunali, per i quali vi è prevista la sola rimessa in pristino e relative procedure di sanzionamento amministrativo.

Opere edilizie realizzabili con CILA non sono demolibili.

Si ripete a costo di venire a noia: l’opera edilizia per essere inquadrata nel regime della CILA in edilizia libera, deve rispettare una discreta serie di requisiti previsti dall’art. 6 bis del TUE:

il rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché’ delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio D.Lgs. 42/2004;

Detto ciò, è possibile che i competenti organi di vigilanza possano accertare la realizzazione illecita di opere edilizie rientranti (oggi) in CILA.

Non si può più parlare di abuso edilizio, bensì di illecito; infatti tale ipotesi non comporta ipotesi di reato di natura penale e non è assoggettato al più severo regime repressivo previsto per abusi edilizi “gravi” e “minori”.

Trattandosi di opere realizzabili con CILA, esse possono essere oggettivamente sanzionabili solo con pena pecuniaria.

Diciamo meglio: non viene sanzionata l’opera edilizia come sostanza, ma viene sanzionata in via pecuniaria l’omesso deposito della CILA.

Il “reato”, passatemi il termine, non è il compimento dell’opera, ma quello “burokratico” (leggi approfondimento).

Quindi per tali opere edilizie compiute in assenza di CILA sono illegittimi i provvedimenti sanzionatori amministrativi e repressivi come ordinanze di rimessa in pristino e demolizione.

Sul tema dei poteri di controllo e repressivi della Pubblica Amministrazione e sulla c.d. “legittimazione all’intervento”, deve essere effettuata una netta distinzione.

Il Legislatore ha disposto che, alla stregua dei principi di proporzionalità e di adeguatezza, nella materia edilizia vi sia un sistema speciale, in cui il controllo dei poteri pubblici è meno invasivo qualora le attività private non determinino un significativo impatto sul territorio, secondo un modello che potrebbe essere chiamato di “semplificazione progressiva” (Cons. di Stato, parere adunanza Commissione speciale 21 luglio 2016, TAR Campania II n. 1103/2017).

Le attività edilizie assoggettate a CILA godono di un maggior grado di libertà, come anche nei casi di SCIA, con la differenza che le prime devono essere soltanto note dalla PA in modo da poter verificarne il rispetto dei loro presupposti e caratteristiche, mentre le seconde sono soggette alla sistematica procedura da effettuare nei termini formali e tempistiche perentorie.

Quindi, se risulta accertato che un opera edilizia sia soggetta solo alla presentazione della CILA, la sua mancata presentazione può essere assoggettata al pagamento di sanzione pecuniaria (max 1.000 €).

In tutto questo, si aggiunge che tutto resta fatto salvo le questioni ed aspetti di natura civilistica e privatistica.

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