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Se la richiesta di sanatoria congela temporaneamente l’efficacia dell’ordinanza demolitoria, col diniego non decorrono nuovamente 90 giorni

In tema di abusi edilizi l’ordinanza di demolizione è una misura dovuta e disciplinata da una procedura vincolata, nella quale sono previste attività e valutazioni ben precise da parte della Pubblica Amministrazione.

Analizziamo la casistica degli illeciti edilizi “primari”, cioè penalmente rilevanti che normalmente chiamiamo abusi edilizi.

Quando l’illecito edilizio è stato accertato, il Comune deve emettere ordinanza di demolizione e notificarla al proprietario e responsabile dell’abuso; da tale momento si aprono i termini entro i quali può essere presentata istanza di Accertamento di conformità ex art. 36 DPR 380/01.

La presentazione della domanda di Accertamento di conformità può avvenire entro certi termini qualora sia stata notificata ai diretti interessati l’ordinanza di demolizione, in funzione delle relative categorie di intervento edilizie illecite:

Una volta presentata l’istanza di sanatoria edilizia entro i termini di adempimento previsti dall’ordinanza di rimessa in pristino e demolizione, si aprono diversi scenari alternativi:

  1. nel migliore dei casi l’opera abusiva risulta rispettosa di tutti i presupposti di legge e giunge al rilascio del permesso di costruire in sanatoria;
  2. nel peggiore dei casi, l’opera è insanabile e pertanto si giunge al diniego dell’istanza di sanatoria presentata.

Vediamo allora gli effetti che possono conseguire col respingimento della sanatoria.

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Quando presentare l’istanza di accertamento di conformità per ottenere la sanatoria

Rispetto all’emissione dell’ordinanza di demolizione, l’istanza di sanatoria edilizia può essere presentata:

  1. prima di essa, volontariamente dal soggetto interessato;
  2. dopo di essa, ma entro i suddetti termini previsti dall’art. 36 TUE;
  3. (e scaduti tali termini, cosa succede?)

Nella prima ipotesi è possibile presentare l’istanza prima ancora che il Comune svolga accertamento dell’illecito. In caso di esito positivo, il Comune rilascerà il Permesso di Costruire in sanatoria, in caso negativo comunicherà diniego ed emetterà il conseguente ordine di rimessa in pristino/demolizione.

Tralasciamo la prima ipotesi per focalizzarsi sulla questione nodale prevista nella seconda ipotesi, cioè nei casi di presentazione entro i termini prescritti dall’ordinanza di demolizione.

Se qualcuno si interroga sulla terza ipotesi, cioè se sia possibile presentare una istanza di sanatoria edilizia dopo la scadenza di quei termini, si deve rammentare che potrebbe palesarsi un problemino: l’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione ex articolo 31 c.4 e seguenti del DPR 380/01.

Una parte della giurisprudenza ritiene che con l’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione, la proprietà dell’immobile oggetto di ordinanza sia stata acquisita gratuita pienamente, istantaneamente e di diritto al patrimonio comunale. In questo modo viene meno la possibilità di presentare l’istanza di sanatoria “tardiva”, in quanto il proprietario ne ha perso il titolo.

La questione è delicata e recentemente è stata rimessa alle valutazioni dell’adunanza plenaria del Consiglio di Stato con ordinanza n. 3974/2023.

L’istanza di sanatoria edilizia presentata entro i termini dell’ordine di demolizione ne sospende provvisoriamente l’efficacia

Vediamo il caso in cui il Comune abbia emesso l’ordinanza di demolizione, e che venga presentata istanza di sanatoria ed entro i termini previsti dallo stesso provvedimento.

Esiste l’orientamento giurisprudenziale, ormai divenuto maggioritario, secondo cui la presentazione di una richiesta di sanatoria sospende temporaneamente l’efficacia dell’ordinanza di demolizione, che si riespande automaticamente una volta respinta la suddetta richiesta, senza che sia necessaria, dunque, l’adozione di una nuova ordinanza di demolizione (si vedano, da ultimo, TAR Cagliari n. 211/2023, Consiglio di Stato n. 9631/2022. n. 8320/2022, n. 2596/2022, n. 1959/2022, le quali si inseriscono nel filone, ormai unanime, di Consiglio di Stato n. 666/2021, Consiglio di Stato n. 5632/2020, Consiglio di Stato n. 6233/2018 e svariate altre).

Sugli effetti “sospensivi” dell’istanza di sanatoria verso l’ordinanza di demolizione avevo già accennato giurisprudenza dello stesso tenore:

“l’intervenuta presentazione della domanda di accertamento di conformità non paralizza i poteri sanzionatori comunali e non determina, pertanto, alcuna inefficacia sopravvenuta o invalidità di sorta dell’ingiunzione di demolizione, comportando che l’esecuzione della sanzione è da considerarsi solo temporaneamente sospesa” (Cons. di Stato n. 4304/2019, Cons. Stato nn. 6233 del 2018, 1909 del 2013). Ciò anche al fine di evitare che pur in presenza del rigetto dell’istanza di sanatoria l’amministrazione debba reiterare l’ordine di demolizione (Cons. Stato, Sez. VI, nn. 6233 del 2018, 446 del 2015).

In quest’ottica la presentazione della richiesta di sanatoria sospende ma non annulla l’efficacia dell’ordinanza di demolizione, “congelando” i termini di legge previsti per la sua esecuzione.

Dal momento della comunicazione all’interessato del diniego di sanatoria:

  • riprende automaticamente efficacia la pregressa ordinanza di demolizione;
  • l’interessato ha novanta giorni per eseguirla, decorrenti dalla data della relativa comunicazione, incorrendo, altrimenti, nelle conseguenze sanzionatorie di legge, tra cui la sanzione pecuniaria per mancata demolizione.

Se ad esempio l’istanza di sanatoria è stata presentata dopo trenta giorni dalla ricezione dell’ordinanza di demolizione, contenente il termine di novanta giorni per adempiere, col diniego si riattiva il periodo rimanente di sessanta giorni.

Non si rende quindi necessario emettere una nuova ordinanza in grado di “azzerare” nuovamente i termini già concessi con la prima ordinanza demolitoria.

Infatti, in base al principio di tipicità degli atti amministrativi, una istanza di permesso di costruire o una s.c.i.a. può avere ad oggetto solo lo svolgimento di attività edilizia futura ed è comunque escluso che il comune debba emanare una nuova ordinanza di demolizione dopo che è stata respinta l’istanza di accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. n. 380 del 2001 (Cons. di Stato n. 4200/2023, n. 1432/2021, n. 1925/2020).

Conclusioni e consigli

Quando viene ricevuto un ordinanza di demolizione e rimessa in pristino è consigliato rivolgersi tempestivamente da un Legale e un Tecnico abilitato, affinché entrambi e con rispettive competenze esprimano una valutazione circa la sanabilità dell’opera, e sulla gestione della procedura amministrativa.

E’ molto importante perchè in queste fasi si giocano i punti chiave relativi anche ai possibili ricorsi in sede giudiziaria.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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