Destinazione d’uso di magazzino e categoria funzionale

Il Testo Unico non ha inquadrato questa tipologia funzionale diffusa nelle costruzioni.

In Greti – Ph. Carlo Pagliai


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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La destinazione d’uso rappresenta la connotazione funzionale dell’immobile.

E’ molto frequente il caso in cui si rende necessario il mutamento di destinazione d’uso per il classico fondo adibito ad uso magazzino.

Prima però è necessario inquadrare e definire la destinazione d’uso del magazzino o di deposito, di ambito “civile” e quindi escludendo quelli di natura rurale o agricolo.

Premessa: la trattazione fa riferimento solo all’ambito urbanistico, escludendo quello delle categorie catastali.

Si tratta di una funzione volta a stoccare e conservare merci destinati a vari usi, quali commercio, artigianato, industriale, ma anche connessi a bisogni di natura residenziale.

Il “magazzino civile”, d’ora in avanti magazzino, svolge funzione finalizzata a conservare oggetti/merci dove al contempo non si ha permanenza umana, se non in via accessoria nelle fasi di carico e scarico.

Possono esserci anche grandi magazzini in cui di fatto la permanenza umana è costante, pensiamo ai grandi capannoni di logistica integrata e spedizionieri dove lavorano molti operatori.

Si capisce bene che la tipologia di magazzino possa spaziare dal piccolo fondo sotto casa di pochi metri quadrati, utilizzato in maniera molto saltuaria per depositarvi merci per lunghi periodi, fino al grande magazzino dove l’interscambio è frequentissimo anche nella stessa giornata.

L’oggetto preminente della funzione magazzino è l’attività di deposito e spostamento merci.

Dal 2014 il Decreto “Sblocca Italia”, poi convertito in L. 164/2014, ha introdotto nel Testo Unico per l’Edilizia DPR 380/01 l’art. 23-ter inerente il mutamento di destinazione d’uso rilevante, cioè quello che comporta il passaggio tra categorie funzionali urbanisticamente rilevanti.

Più volte in diversi articoli ho sottolineato che la legislazione nazionale fin dal 1985 ha scelto la linea di delegare alle regioni la complessa materia del cambio di destinazione d’uso, proprio perchè va a incidere sulle scelte di pianificazione urbanistica e territoriale a livello locale.

In alcune regioni il recepimento di questa delega si è concretizzato perfino con l’adozione di apposita disciplina del piano delle funzioni (Toscana, ndr), con la quale la regione demanda al comune la potestà di regolamentare questa materia con maggior dettaglio in funzione delle esigenze del proprio territorio.

Destinazioni d’uso e passaggio urbanisticamente rilevante.

L’art. 23-ter tuttavia intende riprendere alcuni principi consolidatisi da tempo in sede di giurisprudenza amministrativa, e pone quindi una prima linea di principio in materia di cambio di destinazione d’uso.

Fatto salva quindi la potestà previsionale in materia alle regioni, l’ordinamento nazionale statuisce che costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

Tra queste categorie funzionali previste dal Testo Unico per l’edilizia non emerge espressamente la destinazione di magazzino.

Motivo per cui bisogna procedere per analogia, sottolineando ancora una volta che per maggior dettaglio sarà necessario consultare anche la propria legislazione regionale e infine lo strumento urbanistico comunale.

Senza ombra di dubbio la destinazione d’uso di magazzino “civile” non può rientrare nelle “macro” categorie residenziali, turistico ricettive, rurale.

Attenzione: non sto parlando come uso parziale o minoritario di un’unità immobiliare, bensì come uso prevalente in termini di superficie della stessa (consiglio questo articolo).

Rimangono sul piatto le destinazioni d’uso commerciale, produttiva e direzionale.

Per produttiva si intende industriale e artigianale.

Orbene: l’attività di magazzino e di deposito produce ricchezza sullo spostamento di oggetti/merci e non sulla loro creazione/produzione.

Il plusvalore deriva infatti dal ricarico e maggiorazione economica applicato nel passaggio entrata/uscita delle merci stessi dal magazzino.

In base a queste considerazioni riterrei che la destinazione d’uso urbanistica di magazzino rientri in quella commerciale.

Il principio che emerge sul profilo nazionale è il seguente:

si ha mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante se avviene tra categorie funzionalmente autonome dal punto di vista urbanistico e incide sul cosiddetto carico urbanistico poiché, in linea congruente con la scelta già operata dal legislatore col decreto ministeriale n. 1444 del 1968.

This Post Has 20 Comments

  1. L’unica cosa che posso consigliarle è di incaricare un professionista di zona e fargli effettuare le dovute verifiche di fattibilità. Occorre consultare le norme regionali e comunali.

  2. Buona sera! Non so se è questo il sito giusto ma non so a chi rivolgermi! Io ho ereditato un piccolo terreno con una stalla classificata nella categoria catastale C/6. Siccome la stalla è vuota e nessuno la usa mi veniva l’idea di coltivare piante dentro e di venderle. Questo posso fare in un fabbricato rurale C/6?
    Complimenti per il sito e tante grazie anticipatamente

  3. Diciamo che le variazioni catastali non contano ai fini urbanistici.
    Il consiglio che voglio dare è di verificare lo strumento urbanistico comunale (PRG) perché l’ultima parola spetta al Comune in tema.

  4. Ho ascoltato con molta attenzione il podcast assai chiaro e circostanziato.
    Nel mio caso fortunatamente l’immobile è stato acquistato dal costruttore nel 2000 e vi è piena corrispondenza tra certificato di abitabilità e categoria catastale. Il mio dubbio permane piuttosto riguardo la possibilità di portare a magazzino la parte accatastata come negozio. In altri termini stando a quanto Lei ha spiegato, avrei una variazione giuridicamente non rilevante e non essendo necessari lavori di alcun tipo, potrei portare catastalmente il C1 in C2 con una semplice SCIA seguita da riaccatastamento risparmiando in termini fiscali molti soldi e mantenendo l’uso ovvero la macroarea di destinazione identica. Ho fatto coerenti deduzioni oppure ho commesso errori?

  5. Applicando le Sue puntuali spiegazioni alla mia specifica condizione, essendo proprietario di due locali adiacenti e comunicanti attraverso porte, attualmente inquadrati catastalmente in tale modo: uno di 48 m2 avente destinazione d’uso Negozio (C/1 classe 12) ed uno di 59 m2 avente destinazione d’uso Magazzino (C/2 classe 7), se volessi chiedere di portare in C/2 ovvero Magazzino, anche il locale di 48 m2 attualmente in C/1, non essendo necessaria alcuna opera e non essendo di fatto cambiata la destinazione d’uso in termini giuridicamente rilevante, dovrei semplicemente limitarmi a fare richiesta al Comune e poi procedere ad accatastamento. Sono stato coerente nella deduzione oppure ho tralasciato qualcosa?
    Si tenga presente che nei locali in questione acquistati dal costruttore, non si è mai svolta attività di negozio sin dalla costruzione, ma entrambi i locali sono stati sempre utilizzati solo come magazzini pur essendo presenti delle vetrine (rimaste sempre chiuse e con le serrande sempre abbassate)

    Grazie per ogni attenzione e per il Suo prezioso impegno di divulgazione.

  6. A livello condominiale non saprei risponderle con precisione, per quanto riguarda il restante le suggerisco di prendere contatto con gli uffici tecnici comunali.

  7. Buongiorno, ho un immobile posto al 1° piano di un’unica unità abitativa, il proprietario dell’appartamento posto al piano terra ha nel suo immobile una porzione adibita a fondo commerciale con tanto di saracinesca e passo carrabile, fino a qualche anno fa ormai, da diverso tempo gli inquilini del suo immobile stanno utilizzando il fondo come 2° camera, quindi ad uso abitativo. Le mie domande sono, sarei dovuta essere messa al corrente di questo? E il fondo così com’è (con saracinesca), deve essere modificato in base all’uso che ne stanno facendo? Oltrechè a farne comunicazione agli organi di competenza. Grazie.

  8. Grazie Ing. Pagliai per la sua gentile risposta.
    Effettivamente il comma 2 dell’art 23 ter del D.p.r. n. 380/01 chiarisce questa problematica che è assai frequente. Purtroppo però devo constatare che non tutti i funzionari comunali ne sono a conoscenza e a tal proposito vorrei sottoporle il mio caso.
    Sono titolare di una piccola impresa commerciale che fornisce alle aziende di distribuzione del gas metano apparecchiature per le loro reti. Capita di frequente che i nostri clienti ci chiedano d’assemblare e cablare tra loro queste apparecchiature, pertanto al fine di svolgere appieno la mia attività commerciale ho allestito un’officina all’interno della sede della mia società. Si tratta di un immobile di categoria catastale D1 classe 0301 (Capannoni industriali e costruzioni assimilabili per attività produttive), dove le percentuali di aree calpestabili tra ufficio e officina risultano le seguenti:

    – ufficio con bagno 20%
    – officina 80%

    Recentemente mi sono rivolto al comune di residenza (provincia di Bologna) per chiedere un parere preventivo circa la mia intenzione di ampliare la superficie dell’ufficio nel modo seguente:

    – ufficio con bagno 40%
    – officina 60%

    L’ufficio tecnico del comune non ha posto la minima attenzione alle nuove percentuali di aree calpestabili, ma constatato dalla visura camerale che siamo un’azienda di commercio, mi impone un cambio di destinazione d’uso del mio capannone.
    Sono molto perplesso sulla correttezza della loro interpretazione, oltre alle spese che dovrei sostenere, chiunque successivamente potrebbe contestarmi per aver allestito un’officina all’interno di un locale adibito al commercio. Perché mai dovrei chiedere un cambio di destinazione d’uso quando l’utilizzo del fabbricato rimarrà il medesimo, cioè l’officina? Potrebbe gentilmente farmi avere un suo parere di esperto? E’ corretto classificare un fabbricato sulla base della visura camerale dell’impresa che lo occupa? A chi potrei rivolgermi affinché venga applicato il comma 2 dell’art 23 ter del D.p.r. n. 380/01?

    Grazie e cordiali saluti.
    Andrea Vignoli

  9. Salve,
    molto spesso non è possibile classificare l’attività di un’impresa in una sola delle seguenti 2 categorie funzionali:
    b) produttiva e direzionale
    c) commerciale

    Molte aziende svolgono contemporaneamente entrambe queste funzioni. Ovvero producono e/o trasformano beni che commercializzano (categoria b e c), spesso le stesse comprano e rivendono beni finiti per i loro clienti che ne hanno necessità (categoria c). Al lato pratico è molto frequente la commistione tra queste due categorie. Come ci si deve orientare in tutti questi casi? Anche perché non è semplice definire quale sia l’attività predominante, la quale spesso varia di anno in anno.

  10. Dovrei affittare un locale di 50 mq che il probabile locatario commerciante vorrebbe adibire a deposito.
    Poiché il locale è censito al catasto C/3 (laboratorio arti e mestieri) ci potrebbero essere problemi.
    Ringraziandola per la disponibilità porgo distinti saluti

  11. Ho affittato un magazzino ad una persona che oggi all’interno del magazzino stesso fa impropriamente un attività di palestra pubblica senza tra l’altro la mia autorizzazione. come posso richiedere l’annullamento del contratto di affitto immediato? è possibile fare l’annullamento?

  12. Non saprei dirle se sono autorizzati. Quello che posso consigliare é la segnalazione al Comune, contestando i presunti illeciti che ritiene siano stati fatti; approfitto per ricordare che le trasformazioni permanenti del suolo senza autorizzazione sono abusi edilizi “gravi”.

  13. Buon Giorno complimenti per il suo sito!!
    Le chiedo un parere in merito ad una situazione che sto vivendo abito in una zona residenziale il mio confinante e una ditta di costruzioni con i propri uffici da più di 3 anni questa ditta a cominciato a depositare materiale edile di tutti i tipi
    senza nessuna sicurezza .
    La mattina si caricano i camion e la sera si scaricano con un muletto occupando anche la strada di accesso.
    O fatto presente al Sindaco del mio comune dove mi rispondeva che anno un magazzino di deposito concesso 20 anni fa .
    Nel magazzino ci stanno solo i furgoni e qualche mezzo,mentre il deposito l’anno fatto nel piazzale e su una terrazzo
    adiacente alla mia casa.
    Volevo capire se tutto ciò e possibile.
    Grazie

  14. Salve e complimenti per il suo sito!!
    Da quanto scrive deduco che un “magazzino” di circa 150mq posto al piano seminterrato (accat. in parte C2 e parte C6, avente parametri per diventare abitazione,) non collegato all’abitazione posta al piano rialzato, seppur realizzato come sua SNR e siti in area agricola debole marginale con presenza di insediamenti in Toscana si può considerare a destinazione d’uso commerciale?
    E che si avrebbe mutamento di destinazione d’uso giuridicamente rilevante se lo si trasformasse in abitazione?
    Grazie anticipatamente..

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