L’unità immobiliare può essere adibita ad usi complementari senza cambiare quella prevalente

Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

L’utilizzo dell’immobile può essere caratterizzato da funzioni diverse senza mutare la destinazione d’uso nominale risultante dall’agibilità.

Dal 2014 il provvedimento “Sblocca Italia” ha introdotto il concetto di destinazione d’uso prevalente, formalizzato nell’art. 23/ter del T.U.Edilizia DPR 380/01.

Esso dispone che la destinazione d’uso di un fabbricato o di una unita’ immobiliare e’ quella prevalente in termini di superficie utile (calpestabile).

La norma ha una duplice valenza.

  • Fabbricati: nel suo complesso va intesa la destinazione d’uso prevalente in termini di superficie utile fra tutte quelle svolte all’interno delle singole unità immobiliari; un’applicazione riguarda le detrazioni fiscali per ristrutturazioni di immobili a prevalente funzione residenziale;
  • Unità immobiliare: si intende quella prevalente rispetto alle diverse utilizzazioni praticate nelle porzioni. L’esempio può essere il concessionario autoveicoli (commerciale) che svolge anche servizi di riparazione meccanica (artigianale), oppure il professionista che utilizza una stanza per lavorare;
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Il parametro di riferimento su cui quantificare in maniera certa la prevalenza della destinazione sulle altre praticate è il metro quadrato della superficie utile, quella calpestabile per intendersi, e non quella lorda comprensiva di murature.

Alcune regioni hanno prontamente recepito la norma, ad esempio la Toscana con la LR 65/2014; tra l’altro proprio questa regione prima di questa sua normativa era già entrata in merito con la L.R. 1/2005, disponendo la destinazione d’uso prevalente con doppio termine percentuale e assoluto (35% superficie utile o comunque oltre trenta metri quadrati, anche con più interventi successivi).

Individuare con precisione e congruenza la destinazione d’uso prevalente è una frequente necessità soprattutto quando si opera con le attività produttive, cioè quelle dotate di svariate funzioni frammiste tra loro, in certi casi perfino sovrapposte.

La raccomandazione è proprio quella di verificare e quantificare la prevalenza superficiale degli usi praticati per stabilire quello prevalente.
E’ sottinteso che la norma sia stata dettata sotto un profilo di buon senso verso il cittadino, occorre vedere le applicazioni pratiche.

Un altro caso frequente è il diffuso fenomeno della “degaragizzazione“, ovvero l’effettivo cambio d’uso delle porzioni di autorimesse per farci la “seconda cucina”: in questo caso pur rimanendo destinazione d’uso residenziale si va ad erodere la superficie minima a parcheggio imposta dalle norme vigenti in base all’epoca di costruzione.



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