Della finalità della Destinazione d’uso negli immobili

Essa qualifica la connotazione funzionale del bene immobile rispetto al contesto in cui è inserito.

Rome – Ph. Carlo Pagliai


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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La destinazione d’uso non è indipendente, ma compartecipa al generale carico urbanistico di un ambito territoriale.

Il carico urbanistico ha una precisa definizione alla quale si rinvia per migliore approfondimento, e la destinazione si relaziona ad essa con rapporto biunivoco.

La funzione e l’utilizzo dell’immobile avviene attraverso due tipi di utenti, suddivisibili tra fissi e saltuari: prendendo ad esempio un supermercato, i lavoratori sono utenti fissi e la clientela sono saltuari.

Un bene immobile, attraverso la sua funzione, dà luogo ai normali flussi di utenze e di tutti i relativi fabbisogni complementari per svolgere le quotidiane attività previste. Da qui emerge la necessità di realizzare insediamenti umani prevedendo e attuando:

  • regolare urbanizzazione primaria e secondaria;
  • standard urbanistici e dotazioni territoriali;
  • rete infrastrutturale differenziata;
  • reti di comunicazioni;
  • ecc…

Ecco perchè la destinazione d’uso, quale elemento funzionale dell’immobile, è strettamente connesso alle specifiche previsioni di zona dagli strumenti urbanistici: questo rapporto lega l’un l’altro la destinazione d’uso del singolo immobile a quella dell’insediamento o zona di cui fa parte.

Per inciso, la determinazione della destinazione d’uso è quella prevalente in termini di superficie.

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L’assetto del territorio deve seguire una logica di coordinamento

La destinazione d’uso è un elemento che qualifica la connotazione del bene immobile e risponde a precisi scopi di interesse pubblico, di pianificazione o di attuazione della pianificazione.

Lo strumento urbanistico governa il territorio come un piano generale delle funzioni per consentire uno sviluppo armonico del territorio e un equilibrato carico urbanistico.

Per quanto riguarda l’aspetto funzionale, le destinazioni e funzioni di zona sono fissate dagli strumenti urbanistici in base alla differenziazione infrastrutturale del territorio, prevista e disciplinata dalla normativa sugli standard, diversi per qualità e quantità proprio a seconda della diversa destinazione di zona.

Un corretto sviluppo dell’assetto del territorio pianificato avviene differenziando le destinazioni d’uso ammissibili, cioè coerenti col carico urbanistico, da quelle non ammissibili in quanto  aggravanti l’organizzazione dei servizi, dei flussi e sull’assetto territoriale.

Fu così che emersero i mutamenti di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante, cioè in grado di incidere e aggravare il carico urbanistico.

Questa differenziazione è emersa in primis dalla giurisprudenza, in seguito recepita dall’ordinamento nazionale aggiungendo l’art. 23/ter nel DPR 380/01.

Con esso furono inquadrati i cambi di destinazione d’uso aventi rilevanza sul piano urbanistico, cioè in grado di aggravare il rapporto con le attuali dotazioni territoriali e infrastrutturali circostanti.

Col suddetto articolo furono statuite formalmente le categorie di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti, cioè quelle per il passaggio dall’una all’altra sia significativo sull’assetto territoriale:

a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

Si rammenta che comunque, il medesimo articolo demanda alle regioni la facoltà di disciplinare con maggior dettaglio la regolamentazione delle destinazioni d’uso.

Resta fermo che il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito (art. 23/ter del TUE), fatto salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.

Questa norma non vuole impedire il mutamento di destinazione d’uso funzionale se non comporta un’oggettiva modificazione dell’assetto urbanistico/edilizio del territorio e non incidente sugli indici di edificabilità, ovvero che non determini un aggravio del carico urbanistico, inteso come maggiore richiesta di servizi cosiddetti secondari, come ad esempio gli spazi pubblici destinati a parcheggio e le esigenze di trasporto, smaltimento di rifiuti e viabilità derivante dalla diversa destinazione impressa al bene (Cass. Pen. III n. 34812 del 17 luglio 2017).

 

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