L’effettivo pregiudizio di demolibilità alle parti legittime costituisce autonoma fase successiva al procedimento sanzionatorio

Riprendo un argomento che tratto spesso nel blog perchè è una particolare procedura amministrativa che consente di “salvare” l’edificio o l’unità immobiliare dalle demolizioni forzate, a certe condizioni.

In questo articolo si parla degli abusi edilizi consistenti in parziali difformità compiute rispetto al permesso di costruire rilasciato, la cui demolizione/rimozione forzata dalla P.A. potrebbe pregiudicare le restanti parti realizzate in conformità al titolo edilizio.

Tale procedura è prevista dall’art. 34 comma 2 del DPR 380/01, e viene chiamata in gergo “fiscalizzazione” perchè prevede la possibilità di pagare una considerevole sanzione pecuniaria al posto della demolizione di queste parziali difformità. E ovviamente, devono davvero qualificare parziale difformità dal permesso, senza sconfinare nella totale difformità.

Anche in questo post devo rammentare che la procedura ha molti limiti e controindicazioni, ne indico i principali:

Rammento inoltre che esistono diverse procedure di “fiscalizzazione edilizia”, cioè di pagamenti di somme di denaro in alternativa alla loro demolizione/rimessa in pristino, e li troviamo nei rispettivi articoli del DPR 380/01:

  • art. 33 c.2 per “ristrutturazioni pesanti” compiute in assenza o difformità dal Permesso;
  • art. 34 c.2 per parziali difformità dal Permesso di costruire
  • art. 37 c.1 (è una interpretazione implicita)
  • art. 38 (in caso di annullamento del permesso, a certe condizioni)

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Fiscalizzazione, fattibile prima o dopo l’Ordinanza di rimessa in pristino e demolitoria?

La procedura prevista dall’art. 34 c.2 DPR 380/01 prevede il pagamento di una sanzione pecuniaria “sostitutiva” alla demolizione delle sole opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire.

La giurisprudenza amministrativa ha consolidato un fermo principio per cui la “fiscalizzazione” sia possibile farla (e sopratutto valutarla) soltanto dopo che il Comune abbia emesso l’ordine di demolizione e rimessa in pristino.

Infatti la fiscalizzazione, e il relativo calcolo della sanzione pecuniaria, è una presa d’atto della indemolibilità; in altre parole la P.A. prima deve emettere il provvedimento demolitorio, e successivamente si “deve rendere conto” che non può eseguirlo, e pertanto fiscalizzarlo.

In alcune prassi e procedure amministrative ho visto praticamente “saltare” questo doppio passaggio per vederlo riunificare in uno, cioè emettere l’ordine di demolizione con contestuale conteggio della sanzione pecuniaria sostitutiva. Il vantaggio è che si accorciano i tempi e si riducono gli adempimenti della P.A. altrimenti diluiti nel tempo.

E infatti molto spesso è il soggetto interessato (il proprietario) ad anticipare la richiesta di “fiscalizzazione” presentando una perizia a firma del Tecnico di parte, dove dimostra l’effettiva indemolibilibità e il pregiuzio verso la parte legittima. La principale motivazione sostenuta (e sostenibile) è l’incidenza e il pregiudizio statico o strutturale dell’edificio.

Seguendo la giurisprudenza, bisogna seguire l’iter col doppio passaggio Ordine demolitorio e poi fiscalizzazione:

In presenza di manufatti parzialmente difformi, le valutazioni circa la possibilità di procedere alla demolizione dell’abuso senza pregiudizio per le parti legittime del fabbricato attengono ad una fase successiva ed autonoma del procedimento sanzionatorio. Le parti possono dedurre in ordine alla situazione di pericolo di stabilità del fabbricato, presupposto per l’applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria, con la conseguenza che tale valutazione non rileva ai fini della legittimità del provvedimento di demolizione (Consiglio di Stato sentenza n. 3159/2022).

Conclusioni e consigli

E’ molto importante valutare (e far valutare) l’effettiva indemolibilità dell’opera suscettibile di fiscalizzazione già prima di ricevere l’ordine di demolizione; oppure anche in presenza dell’ordine demolitorio, occorre far valutare ugualmente la stessa circostanza.

Certamente, occorre poi convincere la Pubblica Amministrazione delle ragioni di indemobilità: magari ci arriva da sola coi suoi tempi, però è meglio anticipare la dimostrazione del pregiudizioni incaricando un Tecnico abilitato.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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