Opere compiute in assenza o difformità dalla SCIA possono essere sanate o fiscalizzate in certi termini

Siamo abituati a sentire il termine di “abusi edilizi” che subito pensiamo agli illeciti edilizi “gravi”, cioè quelli riguardanti modifiche volumetriche o di sagoma, connessi alle responsabilità penali.

Esiste tuttavia una ampia categoria di illeciti edilizi “minori”, non rientranti nelle opere da regolarizzare con:

Infatti nel TUE esistono anche ben cinque ipotesi di illeciti edilizi rientranti nella sfera della Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA), cioè non gestibili col Permesso di Costruire in sanatoria né con CILA tardiva.

INDICE

Abusi edilizi minori in ambito SCIA: sanatoria e fiscalizzazione

Passiamo prima in rassegna l’intero articolo 37 del DPR 380/01:

Art. 37 (L) – Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo, salva l’applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro di cui al comma 2.

4. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.

6. La mancata segnalazione certificata di inizio dell’attività non comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36.

L’art. 37 DPR 380/01 sottintende la possibilità di regolarizzare questi illeciti con la SCIA “tardiva” o in sanatoria; per essere precisi, la definizione di SCIA in sanatoria è espressamente contemplata nell’Allegato del D.Lgs. 222/2016 (Decreto SCIA 2), nonchè ripresa da diverse norme regionali.

Categorie di opere oggetto di regolarizzazione art. 37.

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Dal questo comma 1 emerge con precisione il perimetro delle opere suscettibili di possibile regolarizzazione o fiscalizzazione prevista dall’art. 37 DPR 380/01, cioè il rinvio espresso ai commi 1 e 2 dell’art. 22 TUE, facendo presente che risulta non ammesso il comma 2-bis delle varianti finali semplificate del Permessi di Costruire.

Altra precisazione: le opere rientranti o fattibili con Super-SCIA cioè SCIA in alternativa al Permesso di Costruire (art. 23 TUE) sono anch’esse escluse dalla regolarizzazione art. 37 TUE, in quanto espressamente inserite nell’Accertamento di Conformità art. 36.

Certamente la grossa difficoltà è capire con certezza se l’illecito edilizio oggetto rientri davvero nell’art. 37 DPR 380/01, o se sale nell’ambito degli abusi edilizi art. 36 DPR 380/01.

Riportiamo integralmente l’art. 22 DPR 380/01:

Art. 22 (L) – Interventi subordinati a segnalazione certificata di inizio attività

1. Sono realizzabili mediante la segnalazione certificata di inizio di attività di cui all’articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241, nonché in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente:

a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;

b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;

c) gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1, lettera d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c).

2. Sono, altresì, realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività le varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell’attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonché ai fini dell’agibilità, tali segnalazioni certificate di inizio attività costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell’intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori.
(comma modificato dall’art. 17, comma 1, lettera m), legge n. 164 del 2014)

Le opere compiute in assenza o difformità alla SCIA non prevedono sanzioni penali, ma solo pecuniarie

Il comma 6 dell’art. 37 DPR 380/01 esclude l’applicazioni delle sanzioni penali previste dall’art. 44 del TUE, cioè quelle applicabili per gli abusi edilizi penalmente rilevanti. Ciò significa che non si attivano i procedimenti di comunicazione notizia di reato alla Procura, e via dicendo.

Diciamo pure che gli illeciti disciplinati dall’articolo 37 contemplano sanzione pecuniaria, ma non oblazione così come prevista dall’art. 36 DPR 380/01 (con cui si sana anche il reato di abuso edilizio).

Restano comunque salve le facoltà di applicare le restanti sanzioni previste dagli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 del DPR 380/01, nonchè dell’Accertamento di conformità art. 36 TUE, e ciò in base a quanto previsto dall’art. 37 comma 6.

In altre parole resta anche la possibilità di emanare ordinanza di demolizione e rimessa in pristino, per esempio.

Interventi eseguiti in assenza o difformità dalla SCIA: elenco e commento

Per il calcolo o criteri di determinazione delle sanzioni pecuniarie relative all’intero articolo 37, faccio presente che le norme regionali potrebbero aver inasprito i criteri o i minimi.

Chiaramente in tutti i casi dell’art. 37 restano fatti salvi i profili di regolarità previsti dalle rispettive norme speciali e di settore (Paesaggistica, antisismica, ecc).

Comma 1: Regola generale, fiscalizzazione in ambito SCIA

Gli interventi rientranti nei commi 1 e 2 art. 22 DPR 380/01, qualora compiuti in assenza o difformità dalla SCIA, comportano l’applicazione di sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

In termini di principio, il comma 1 dell’art. 37 DPR 380/01 va interpretato nel senso che si applica la sanzione pecuniaria soltanto nel caso in cui sia oggettivamente impossibile procedere alla demolizione (cioè una fiscalizzazione al pari delle altre).
Deve, pertanto, risultare in maniera inequivoca che la demolizione, per le sue conseguenze materiali, inciderebbe sulla stabilità dell’edificio nel suo complesso (Cons. di Stato n. 4361/2019).

Per dirla in breve, non siamo nell’ipotesi di presentare una SCIA in sanatoria nel vero senso della definizione.

Ecco perchè questa prima previsione prevista dall’art. 37 somiglia più ad una deroga generale, piuttosto che regola, proprio come avviene per le altre fiscalizzazioni degli abusi edilizi già disciplinati dagli articoli 33, 34 e 38 del DPR 380/01.

A titolo di opinione personale, la vera regola la intravedrei più nel comma 4 art. 37 basato sul requisito di doppia conformità, che vediamo di seguito.

Comma 2: Opere in assenza di SCIA per restauro e risanamento immobili vincolati

In questo ambito non appare menzionata la difformità alla SCIA, bensì soltanto l’esecuzione di opere in assenza di SCIA rientranti congiuntamente a queste due condizioni:

  • interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui all’articolo 3 comma 1 lettera c) DPR 380/01 (chiaramente nella stesura del comma 2 c’è un errore di riferimento);
  • immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti,

In questo caso non è affatto scontato ottenere la regolarizzazione: infatti l’autorità competente a vigilare sull’osservanza del vincolo mantiene i poteri per:

  1. applicare misure e sanzioni previste da norme vigenti;
  2. ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

Diciamo che questa previsione significa una sorta di “potere di veto” condizionata al relativo ottenimento dei rispettivi nulla osta, atti di assenso o autorizzazioni comunque denominate.

Un esempio classico potrebbe essere la Compatibilità paesaggistica ex art. 167 D.Lgs. 42/2004.

Comma 3: Opere in assenza di SCIA per restauro e risanamento immobili non vincolati, compresi nei centri e nuclei storici Zone A

Il comma 3 individua una categoria di opere facendo riferimento al precedente comma 2, introducendo eccezioni ed esclusioni.

In questo ambito non rientrano le difformità alla SCIA, bensì soltanto l’esecuzione di opere in assenza di SCIA rientranti congiuntamente a queste due condizioni:

  • interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui all’articolo 3 comma 1 lettera c) DPR 380/01 (chiaramente nella stesura del comma 2 c’è un errore di riferimento);
  • immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968 (centri e nuclei storici, ndr);

Per questa particolare tipologia di intervento il dirigente o il responsabile dell’ufficio tecnico comunale richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la

  1. restituzione in pristino;
  2. oppure l’irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1 (doppio aumento valore venale con minimo di 516 euro);

Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio tecnico comunale provvede autonomamente (silenzio significativo). In tali casi non trova applicazione l’ulteriore sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro di cui al comma 2.

Comma 4: Doppia conformità e sanatoria SCIA

Qui siamo in quella che potremmo ritenere forse la vera “regola generale” per la SCIA in sanatoria, cioè il rispetto della fondamentale condizione di doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente:

  • al momento della realizzazione dell’intervento,
  • sia al momento della presentazione della domanda

Praticamente si deve avverare la stessa configurazione imposta dall’art. 36 DPR 380/01 per ottenere il rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria; più precisamente, la regolarizzazione con SCIA in sanatoria in regime di doppia conformità, equivale anch’essa ad una “sanatoria formale”.

In altre parole si va a sanare la mancata presentazione a suo tempo.

In questi casi il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria (presentando la SCIA in sanatoria) dell’intervento versando la somma (sanzione pecuniaria), variabile da 516 euro a 5.164 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

Comma 5: la SCIA tardiva in corso di esecuzione

In caso di opere rientranti in SCIA, già avviate e senza la preventiva presentazione della dovuta SCIA, esiste la possibilità di sanare la mancata presentazione pagando la sanzione fissa di 516 euro.

In questo caso restano fatti salvi i poteri previsti dall’art. 23 comma 6 del DPR 380/01:

6. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, ove entro il termine indicato al comma 1 sia riscontrata l’assenza di una o più delle condizioni stabilite, notifica all’interessato l’ordine motivato di non effettuare il previsto intervento e, in caso di falsa attestazione del professionista abilitato, informa l’autorità giudiziaria e il consiglio dell’ordine di appartenenza. È comunque salva la facoltà di ripresentare la denuncia di inizio attività, con le modifiche o le integrazioni necessarie per renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.

Conclusioni

L’ambito applicativo dell’articolo 37 DPR 380/01 è molto vasto, occorre valutare sempre caso per caso la categoria e relative eccezioni procedurali.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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