Demolizione con fedele ricostruzione e modifiche di prospetto, Permesso di costruire necessario.

L’ambito di ristrutturazione edilizia spazia dalla SCIA al Permesso di Costruire


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant

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Interventi comportanti modifiche all’organismo edilizio con modifiche di prospetto hanno apposito regime.

Con l’attuale disciplina edilizia potrebbe presentare diversi casi particolari, come ad esempio quello trattato dalla sentenza di Cassazione Penale III. n. 20846/2015, relativo alla parziale demolizione e successiva ricostruzione “fedele” mantenendo volume e dimensioni (e quindi sagoma) compiuta presentando una SCIA ordinaria.

In tale intervento era previsto lo spostamento di una finestra, chiudendola cioè dal lato est per aprirla sul lato nord.

Tale spostamento, secondo la Cassazione, comportando modifica di prospetto, assoggetta la ristrutturazione edilizia al più alto titolo abilitativo del Permesso di Costruire, piuttosto che della Segnalazione Certificata Inizio Attività (ordinaria, e non alternativa a PdC).

Ancora una volta la formulazione dell’art. 10 comma 1 lettera C del D.P.R. 380/01 ha colpito rendendo più difficile, amministrativamente parlando, questa casistica particolare e neppure rara da imbattersi.

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 Quanti tipi di ristrutturazione edilizia sono previsti dall’ordinamento?

Il Testo Unico ne prevede due: le cosiddette ristrutturazioni “leggere” e “pesanti”.

Bisogna ammettere che il legislatore ha instaurato col Testo Unico per l’edilizia una sorta di dualità, una scissione in due tipologie per questa categoria di intervento sul patrimonio edilizio esistente coniata per la prima volta dalla Legge 457/78.

Non credo che l’attuale articolazione sia di aiuto a tutti gli operatori del settore, in quanto le definizioni rischiano, come hanno già fatto, di creare confusioni applicative.

Nel dubbio raccomando di ricorrere alla presentazione del titolo abilitativo di SCIA alternativa al Permesso di Costruire [video bonus], piuttosto che ricorrere alla SCIA ordinaria.

La ristrutturazione edilizia molto spesso si accompagna a modifiche di prospetto.

Difficile davvero fare una ristrutturazione edilizia senza intervenire sull’involucro esterno e sul suo aspetto esteriore.

Molti interventi sul patrimonio esistente comportano la riorganizzazione della forometria sulle facciate, anche semplice come spostamento delle aperture: inutile sottolineare che l’esigenza di spostare le aperture o di crearle ex novo derivi dalle necessità di migliorare illuminazione, aerazione e fruizione tra locali interni e ambienti esterni.

A meno di prossime modifiche alla disciplina nazionale, e salvo le eventuali disposizioni previste dalle legislazioni regionali, è consigliato usare prudenza nelle ristrutturazioni edilizie con modifiche di prospetto per tutti questi suddetti motivi.

Concludo aggiungendo che sul fatto che le regioni possano intervenire su questo punto, qualche dubbio lo sollevo. Permettetemelo di dire, quanto meno.

 

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  1. Complimenti davvero X la chiarezza espositiva e per i Temi attuali e di interesse

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