Essendo un documento essenziale per utilizzare l’immobile, il promissario acquirente può contestare l’inadempimento del preliminare di vendita

La Cassazione Civile torna a ribadire un principio generale per chi opera nel settore immobiliare con l’ordinanza n. 24317/2022 riguardante la mancata consegna o mancato rilascio del certificato di Abitabilità (oggi Agibilità ex art. 24 DPR 380/01) all’atto notarile di compravendita. Essa è sufficiente per integrare la consegna di appartamento configurante “aliud pro alio”, cioè una “una cosa per un’altra”.

Vediamo prima la fattispecie, e poi le conclusioni utili relative alla compravendita di immobili quando sono sprovvisti di Abitabilità o Agibilità, ricordando che nel blog avevo già parlato della questione.

Infatti ci sono diversi scenari e rischi quando si compra o si vende un immobile sprovvisto di Abitabilità o Agibilità.

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Nell’ordinanza si fa riferimento ad una fattispecie relativa ad un preliminare di vendita per appartamento di nuova costruzione stipulato con scrittura privata a luglio 2003, con cui fissavano la vendita definitiva entro aprile 2004; il promissario acquirente oltre a contestare vizi di costruzione, ha sollevato pure la mancanza del certificato di Abitabilità e pertanto si è rifiutato di stipulare l’atto definitivo ad ottobre 2004 (cinque mesi successivi al termine non essenziale e fissato nel preliminare di vendita).

Vorrei ricordare che a quei tempi si parlava già di Certificato di Agibilità (assorbendo quello di Abitabilità) per immobili di qualunque categoria e destinazione d’uso, in quanto era già entrato in vigore il relativo articolo 24 del Testo Unico Edilizia DPR 380/01.

Nonostante la diffida del promittente venditore ad adempiere e stipulare l’atto definitivo del giugno 2005, la questione prosegue nelle sedi giudiziarie perchè il promissario acquirente rifiuta la stipula, per giungere fino alla Cassazione Civile.

Nell’Ordinanza n. 24317/2022 la questione viene all’Appello indicando i seguenti principi a cui attenersi, come illustrati di seguito.

Il rifiuto del promissario acquirente a stipulare l’atto definitivo di vendita risulta giustificato quando l’immobile sia sprovvisto del certificato di abitabilità o agibilità, in quanto sufficiente per configurare inadempimento (grave) del promittente venditore per consegna di “aliud pro alio”. Tale formulazione significa consegnare un immobile/cosa completamente diverso da quello pattuito e promesso nel preliminare.

Nella fattispecie infatti alla data di stipula fissata davanti al notaio per stipulare l’atto definitivo (ottobre 2004), il promittente venditore aveva soltanto fatto richiesta del Certificato al Comune, il quale viene rilasciato soltanto ad agosto 2005.

Alla data indicata nella diffida ad adempiere (giugno 2005), inviata al promissario acquirente, il Certificato di Agibilità non era stato ancora rilasciato: di conseguenza il rifiuto del promissario acquirente a stipulare l’atto definitivo è risultato giustificato.

Da ciò consegue che, se la conoscenza di tale difetto non poteva determinare in sé la risoluzione del preliminare prima che fossero maturate le condizioni per la stipulazione del definitivo, in ogni caso, tale conoscenza non poteva legittimare la pretesa del promittente alienante di concludere il definitivo prima che il certificato di abitabilità fosse rilasciato.

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità), pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra però un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest’ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass. Civ. Sez. 6-2, Ordinanza n. 19749 del 22/09/2020; Sez. 6-2, Ordinanza n. 12324 del 23/06/2020; Sez. 6-2, Ordinanza n. 10665 del 05/06/2020; Sez. 2, Ordinanza n. 23265 del 18/09/2019).

Sicché il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo del certificato di abitabilità o di agibilità, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, poiché il predetto certificato è essenziale, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2196 del 30/01/2020; Sez. 2, Sentenza n. 10820 del 11/05/2009; Sez. 2, Sentenza n. 15969 del 19/12/2000).

Inoltre l’eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del certificato di abitabilità dell’immobile non può essere proposta qualora risulti che il promissario acquirente era a conoscenza di tale situazione, per altro verso, il presupposto dell’obbligo che l’art. 1477, ultimo comma, c.c. pone a carico del venditore (e non del promittente venditore), in ordine alla consegna dei documenti relativi all’uso della cosa venduta, è che tali documenti siano necessari all’uso della medesima e si trovino in possesso del venditore, il quale, in caso negativo, dovrà comunque curarne la formazione al momento della conclusione del contratto, sicché, in caso di preventiva conclusione del contratto preliminare, è necessario che tali documenti siano acquisiti e consegnati al promissario acquirente all’atto della stipula del contratto definitivo di vendita (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 20426 del 02/08/2018; Sez. 2, Sentenza n. 25427 del 12/11/2013; Sez. 2, Sentenza n. 16024 del 14/11/2002).

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La distinzione passa anche per immobili privi dei requisiti oggettivi o formali di Agibilità

Anche in questo caso occorre rammentare la distinzione che passa tra mancanza formale di agibilità (manca il solo documento, ma è possibile attestarla) oppure assenza/carenza dei requisiti igienico sanitari e la conformità alla normativa vigente.

In sostanza bisogna suddividere le ipotesi tra chi ha le caratteristiche per ottenerla oppure no (esempio non verificano i rapporti aeroilluminanti).

Nella seconda ipotesi può verificarsi la consegna aliud pro alio, perché l’immobile non potrà ottenerla; pertanto in fase di stipula, il promissario acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare, se l’immobile non è dotato dell’abitabilità e contestualmente risulti inidoneo all’uso cui è destinato.

Venditore e Acquirente possono accordarsi sull’esonero fin dal preliminare di vendita

Se l’acquirente ha rinunciato al requisito dell’abitabilità, o comunque ha esonerato il promittente venditore dall’obbligo di ottenere la relativa attestazione, allora non sussistono presupposti per inadempimento contrattuale. In tal caso le parti hanno concordato e contrattualizzato un esonero di tale adempimento, per il quale il promissario acquirente si assumerà oneri e onori.

Francamente non consiglio questa strada. Infatti, se l’immobile risulta sprovvisto di Agibilità/Abitabilità, una domandina sui motivi me la farei ugualmente. Soprattutto mi domanderei se tale immobile possa ottenerla prossimamente, e se detiene tutte le caratteristiche e conformità alle normative prescritte dall’art. 24 DPR 380/01.

E questo chiaramente vale anche per immobili costruiti prima dell’entrata in vigore del predetto DPR 380/01, nonostante che in giro ci sia un certo “soggetto” che veicola una tesi contraria e abbastanza grottesca. Se fosse valida la sua tesi, per quale motivo la Cassazione continua a sfornare sentenze nella stessa direzione anche per fattispecie giudiziarie avviate prima del DPR 380/01?

Infine, se la sua tesi fosse corretta, per lo stesso motivo non sarebbe più perseguibile nessun illecito edilizio compiuto prima del 30 giugno 2003 (entrata effettiva in vigore del Testo Unico Edilizia), insinuando una abrogazione totale e rigida di tutte le norme previgente al DPR 380/01; e non mi pare che stia funzionando così, anzi. Vorrei ricordare ad egli che il TUE non è altro che un testo coordinato in piena continuità a norme previgenti.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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