Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

La carenza può giustificare risoluzione inadempimento del venditore o pretesa risarcitoria per ridotta commerciabilità

In tema di commerciabilità si torna su un argomento madre e frequente. Davvero l’atto notarile di compravendita è soggetto a rischio di nullità per assenza della licenza/autorizzazione di Abitabilità (oggi Agibilità in base ai vigenti articoli 24 e seguenti del D.P.R. 380/01).

Effettivamente l’assenza di questo documento può aprire diversi scenari circa l’effettiva utilizzabilità dell’immobile. Questo vale anche nell’ambito delle locazioni di ogni destinazione d’uso.

Immagino che te lo starai domandando: in questo articolo farò soltanto riferimento agli atti definitivi, per cui non si fa riferimento ai preliminari di vendita.

Spesso pochi venditori si pongono il problema di menzionare l’Abitabilità negli atti notarili di compravendita. Lo stesso dicasi per consegnarne una copia conforme o di allegarne una copia in atto stesso.

Resta il fatto che l’incognita della sua assenza pesa molto sui possibili effetti, e nel regime di libera circolazione degli immobili. Per esempio può incidere significativamente sul valore dell’immobile, anche in fase di contrattazione.

L’assenza dell’Abitabilità potrebbe comportare maggiori costi e tempi di inutilizzo, fintanto non si ottenga una regolarizzazione di questa carenza. E ciò può avvenire presentando ad oggi la Segnalazione Certificata di Agibilità, corredata dai relativi elaborati e dichiarazioni necessarie previste dalle norme.

Abitabilità: storia normativa

L’assenza di Abitabilità nell’atto notarile fa scattare la nullità dell’atto stesso?

Si riprende il concetto di nullità “formale” negli stessi termini previsti per il regime di commerciabilità legata agli aspetti urbanistico edilizi. Per capirsi facciamo riferimento agli articoli 40 della L. 47/85 e 46 del D.P.R. 380/01.

Concettualmente la nullità formale di cui sopra scatta quando sono state omesse le menzioni dei titoli abilitativi edilizi “pesanti” (Concessioni, licenze, permessi di costruire, e relative versioni in sanatoria).

Questo tipo di nullità (formale) ha prevalso su quella più severa, cioè sostanzialista, alla luce della sentenza di Cassazione Civile a SS.UU. n. 8230/2019

Detto ciò, questo tipo di nullità in atti di compravendita riguarda soltanto le menzioni dei titoli abilitativi, ma non ricomprende quello dei certificati o autorizzazioni di Abitabilità o Agibilità.

Ovviamente non vale neppure per le più recenti versioni prodotte ai sensi del D.Lgs. 222/2016, cioè la Segnalazione Certificata di Agibilità.

Al riguardo, l’effettiva assenza di Agibilità può essere condizione sufficiente per far dichiarare nullo l’atto di acquisto della casa?

La risposta è negativa, e proviene dalla sentenza di Cass. Civ. n. 10665/2020:

per i contratti di compravendita – e quindi, con maggior forza, per i contratti preliminari di compravendita – la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato incidono sul piano dell’adempimento, e non su quello della validità, del contratto.

Pertanto il contratto di compravendita è non nullo, e il contratto è valido. Certamente, il mancato rilascio dell’Abitabilità (e Agibilità) può configurare un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio (una cosa per un’altra), contestabile dal compratore in via di eccezione ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene. Tutto ciò a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità’ o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (così, da ultimo, Cass. 23265/19).



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