Compravendita immobili irregolari, quando scatta la nullità dell'atto notarile • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

La dichiarazione degli estremi dei titoli abilitativi edilizi rende valido il contratto a prescindere dalla conformità dell’immobile

Vendere o comprare un immobile con abusi edilizi e validità atto notarile di compravendita. Da decenni si era posto il dubbio se gli immobili affetti da irregolarità di vario tipo potessero essere oggetto di libera circolazione e di trasferimento, oppure se vi fossero limiti ad esso.

La questione è diventata di evidente importanza con l’entrata in vigore della L. 47/85, la quale introdusse due distinti articoli (17 e 40) coi quali legava la commerciabilità degli immobili e la nullità degli atti notarili, alla dichiarazione di presenza dei titoli edilizi “rilevanti” (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, e loro versioni in sanatoria).

Ne ho parlato con molti approfondimenti nel mio libro “Ante ‘67″ che puoi acquistare su Amazon (attendo anche una tua recensione):

La Cassazione Civile con ordinanza n. 7521/2022 conferma nuovamente l’indirizzo giurisprudenziale stabilito con la sentenza “storica” presa a Sezioni Unite n. 8230/2019, in cui aveva affermato che la nullità degli atti di trasferimento tra vivi è condizionata alla menzione degli estremi dei titoli abilitativi. Colgo l’occasione per riportare la massima fondamentale:

“la nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della I. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità “testuale”, con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono; volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile. Pertanto, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.

La scelta di questo indirizzo a Sezioni Unite nel 2019 ha sciolto definitivamente il dubbio decennale riguardante la nullità generale degli atti notarili di compravendita, in funzione di difformità e abusi edilizi presenti nell’immobile. Dopo anni di altalenamenti tra tesi di nullità sostanziale e nullità formale, ha prevalso quest’ultima; da allora è stata confermata in molti provvedimenti della Cassazione Civile, ad esempio le sentenze n. 4216/2022, n. 23109/2021, oppure le ordinanze n. 5804/2022, n. 4216/2022, n. 37228/2021, e molte altre.

Nullità compravendita, ha prevalso la tesi formale rispetto a quella sostanziale

Per nullità formale dell’atto notarile di compravendita si deve intendere una particolare tipologia, e ritengo opportuno riportare un passaggio essenziale della sentenza a S.U. di Cassazione n. 8230/2019:

“va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità «testuale», con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile”.

A titolo esemplificativo, l’atto di compravendita è nullo qualora:

non siano stati menzionati gli estremi dei titoli abilitativi dell’immobile;
siano stati menzionati, ma essi non sono riferiti all’immobile oggetto di trasferimento (quindi falsa attestazione);
sia stato dichiarato “Ante ’67” senza corrispondere a verità (falsa attestazione);

Lo scopo di questa sanzione è impedire la circolazione di immobili privi dei titoli abilitativi “rilevanti”, senza tuttavia entrare nel merito della effettiva conformità degli immobili rispetto ai titoli edilizi di riferimento. Come motivato dalla predetta sentenza, la nullità ex art. 17 e 40 L. 47/85 costituisce sanzione di una norma imperativa di “ordine pubblico” dettata nell’interesse generale (cioè l’ordinato assetto del territorio).

Piccola nota di precisazione: l’articolo 17 L. 47/85 è stato praticamente traslato con modifiche nel corrispondente art. 46 del DPR 380/01.

In caso di mancata menzione degli estremi dei titoli abilitativi, c’è una soluzione “a sanatoria”

In un precedente articolo avevo già analizzato della possibilità prevista dal legislatore per regolarizzare quegli atti traslativi nei quali non fossero stati menzionati gli estremi di licenze edilizie, concessioni edilizie, permessi di costruire e loro versioni in sanatoria.

Aggiungo tra questi anche gli altri titoli abilitativi “pesanti”, quali DIA Alternativa al Permesso di Costruire, e la SCIA alternativa al permesso di costruire, escludendo dall’obbligo invece le rispettive versioni “ordinarie”.

Quindi, nel caso in cui sia stata dichiarata la nullità con sentenza irrevocabile e trascritta, alle parti è comunque consentito convalidare retroattivamente l’atto dichiarato nulla in via transattiva e posteriormente alla sentenza, lasciando salvi gli eventuali effetti delle trascrizioni a favore di terzi (Cass. Civ. n. 22561/2020, n. 11255/2011).

Poi è arrivato lo Stato Legittimo dell’immobile col DL 76/2020

Se da una parte si è affermato il concetto di commerciabilità immobiliare legato alla nullità formale accennata precedentemente, con l’entrata in vigore del D.L. 76/2020 è stata introdotta la definizione di Stato Legittimo dell’immobile nell’art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/01. Assieme ad essa è stata profondamente revisionata la definizione di tolleranza edilizia ex art. 34-bis TUE relativa allo Stato Legittimo, oggetto di specifica asseverazione da rendersi in sede di trasferimenti immobiliare tra vivi.

Al momento tale normativa citata non prevede una sanzione di nullità dell’atto notarile, per esempio, tuttavia la presenza del precetto (obbligo) da rispettare, non è che si possa ignorarlo. E fintanto il legislatore non provvederà a definire le conseguenze derivanti dal mancato rispetto di esso, indovinate a chi spetterà farlo? Indovinato! Ai giudici e alle aule giudiziarie, dopo anni di contenzioso ovviamente.

Ho tenuto molto a precisare e sovrapporre quest’ultima nuova definizione e obbligo rispetto al previgente regime di commerciabilità degli immobili, onde evitare distinguo o critiche.

L’unico consiglio che posso dare è di far effettuare verifiche di conformità immobiliari a prescindere.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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