Convalida atti di compravendita nulli per rilascio condono • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Esiste la possibilità di regolarizzare atti tra vivi nulli sui quali non sia ancora stata dichiarata la nullità ex L. 47/85.

La questione della nullità dell’atto di compravendita immobiliare è stata ampiamente dibattuta in passato e continuerà ad esserlo in futuro.

La più rilevante è stata esaminata dalla celebre sentenza di Cassazione a Sezione Unite n. 8230/2019, con la quale è stato sciolto il dubbio sulla natura della nullità contrattuale:

formale: limitata alla sola menzione dei titoli abilitativi edilizi “rilevanti” nell’atto di compravendita;
sostanziale; oltre a quella formale, l’effettiva conformità dell’immobile ai titoli abilitativi edilizi (senza distinzioni);

Tra le due ha prevalso la prima, cioè la nullità formale. Tuttavia essa non va sottovalutata, per quanto possa apparire più “mite” rispetto all’altra.

Diciamo pure che in riferimento ai contratti di compravendita, possono capitare ipotesi in cui l’atto sia stato effettuato omettendo la menzione della presentazione della domanda di condono edilizio.

NULLITA’ COMPRAVENDITE: ARGOMENTI E POST

D’ora in avanti facciamo riferimento soltanto alle istanze di condono presentate ai sensi della L. 724/94, cioè il cosiddetto “secondo condono edilizio“, ricordando che gli aspetti della commerciabilità/nullità contrattuale si vanno a sovrapporre anche su quelli del primo condono edilizio L. 47/85 (Cass. Civ. II 4671/2018).

Detto questo, ipotizzando che un contratto di compravendita immobiliare sia stato rogato senza menzionare la domanda di condono ai sensi della L. 724/94, e si voglia rimediare alla natura di nullità formale.

Il rimedio esiste e si chiama convalida dell’atto nullo.

Il legislatore ha cambiato la disciplina della nullità contrattuale prevista dalla L. 724/94 mediante i commi 57 e 58 art. 2 della L. 662/96; la disciplina della convalida degli atti di compravendita affetti da nullità è contenuta nel comma 57:

57. A seguito del rilascio della concessione in sanatoria ai sensi dell’articolo 39 della legge 23 dicembre 1994, n. 724, come integrato dai commi da 37 a 59, gli atti tra vivi la cui nullità, ai sensi dell’articolo 17 e del secondo comma dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, e successive modificazioni, non sia stata ancora dichiarata, acquistano validità di diritto.
Ove la nullità sia stata dichiarata con sentenza passata in giudicato e trascritta, può essere richiesta la sanatoria retroattiva su accordo delle parti, con atto successivo contenente gli allegati di cui al secondo comma dell’articolo 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, sempreché non siano nel frattempo intervenute altre trascrizioni a favore di terzi. Dall’imposta di registro calcolata sull’atto volto a determinare l’effetto di cui ai commi da 37 a 59 è decurtato l’importo eventualmente già versato per la registrazione dell’atto dichiarato nullo.

Esistono diversi scenari da analizzare, tuttavia sono basati sulla condizione essenziale che sia stata rilasciata la concessione a sanatoria presentata ai sensi del condono L. 724/94.
In tale ipotesi gli atti di compravendita riprendono efficacia e validità di diritto.

Sembra che tale ipotesi renda superflua la necessità di formale conferma con apposito atto, tuttavia restano fatte salve le eventuali formalità risultanti dai registri immobiliari, nella cosiddetta “sanatoria in itinere (cfr pag. 63 studio n. 84-2018/P Consiglio Nazionale del Notariato).

In caso di sentenze definitive con dichiarazione di nullità contrattuale.

A prescindere dal fatto che in generale una pronuncia di natura dichiarativa non può produrre effetti se non in quanto sia
divenuta definitiva, il secondo periodo dello stesso art. 2 n. 57 L. 662/96, nello stabilire che “ove la nullità sia stata dichiarata con sentenza passata in giudicato e trascritta può essere richiesta la sanatoria retroattiva sull’accordo delle parti“, prevede tale rimedio convalidante soltanto per le nullità dichiarate con sentenza irrevocabile, sicché lo stesso deve logicamente ritenersi non necessario quando la pronuncia dichiarativa dell’invalidità non sia diventata effettiva (Cass. Civ. n. 22561/2020, n. 11255/2011).

Quindi, nel caso in cui sia stata dichiarata la nullità con sentenza irrevocabile e trascritta, alle parti è comunque consentito convalidare retroattivamente l’atto dichiarato nulla in via transattiva e posteriormente alla sentenza, lasciando salvi gli eventuali effetti delle trascrizioni a favore di terzi (Cass. Civ. n. 22561/2020, n. 11255/2011).

Il consiglio che voglio condividere è di ottenere il rilascio definitivo del condono edilizio, di qualunque tipo, prima di effettuare compravendite con istanze pendenti.