Nella commerciabilità degli immobili bisogna esaminare anche l’esistenza dei requisiti e documenti che autorizzano l’uso

Hai comprato o stai per comprare un immobile a destinazione residenziale, oppure ti appresti a venderlo, e non ti poni il problema di acquisire il documento che attesta l’Abitabilità (Agibilità dopo il DPR 380/01).

Se da una parte la normativa non prevede espresso obbligo di consegnarlo dal venditore all’acquirente dell’immobile, è anche vero che la giurisprudenza di Cassazione Civile ha più volte confermato che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile, e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile (Cass. Civ. n. 34211/2022, n. 1701/2009).

Prima di entrare nell’ambito della commerciabilità, riassumo la storia normativa e obbligo di dotare l’immobile della cosiddetta Abitabilità risale indietro nel tempo; infatti occorre sottolineare che possono presentarsi immobili costruiti e trasformati prima dell’istituzione della procedura autorizzativa di Abitabilità.

E se pensiamo all’edilizia e centri storici, non è difficile imbattersi in immobili sprovvisti di Abitabilità.

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Certificato di abitabilità da quando è obbligatorio?

In genere ci si riferisce al Regio Decreto n. 1265/1934, un testo unico che riorganizzò la materia igienico sanitaria, tra cui l’abitabilità e delle verifiche in materia di salubrità delle abitazioni da costruire o trasformare.

L’obbligo di ottenimento autorizzazione di Abitabilità è stato istituito col R.D. n. 1265/1934 (T.U Leggi sanitarie), modificato dal D.P.R. n. 425 del 22 aprile 1994 e infine dal D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 (con cui fu assorbito nel procedimento di Agibilità e infine in Segnalazione Certificata Agibilità).

Prima del R.D. 1265/34 era previgente una disciplina dell’Abitabilità con l’articolo 39 L. 5849/1888, traslato poi nell’art. 69 R.D. 636/1907, che disponeva «le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo l’autorizzazione del sindaco”, determinando altresì le modalità di rilascio del provvedimento».

Per un maggior dettaglio rinvio ad apposito articolo sulla storia normativa dell’Abitabilità.

Commerciabilità e Abitabilità: consegna obbligatoria o facoltativa

Per chiarire bene il perimetro tra obbligo di dotazione e consegna dell’Abitabilità/Agibilità dell’immobile residenziale è necessario riferirsi alla recente quanto consolidata giurisprudenza di Cassazione, di cui riporto alcuni utili passaggi.

In assenza di patti e accordi contrari stipulati tra le parti, il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di dotarlo della licenza, autorizzazione, certificato o attestazione di abitabilità, senza la quale l’immobile non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico-sociale. Tale requisito giuridico è essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile, salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico, ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità (Cass. Civ. 34211/2022, n. 13767/2003, n. 8880/2000).

Di conseguenza la mancata consegna di tale documentazione amministrativa implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell’exceptio prevista dall’art. 1460 c.c., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l’immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico-sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato (Cass. Civ. 34211/2022, n. 13767/2003, n. 8880/2000).

L’esonero della consegna tramite accordo venditore acquirente

La consegna dell’agibilità o abitabilità non comporta la nullità del contratto di compravendita, quindi non prevede una incommerciabilità formale come invece prevista per la menzione degli estremi dei titoli edilizi dell’immobile (L. 47/85 art. 40).

Certamente, le parti venditrici e acquirenti possono accordarsi sulla rinuncia al requisito dell’abitabilità o esonero del venditore a consegnare/ottenere l’abitabilità per l’immobile (Cass. Civ. 34211/2022, n. 17123/2020, n. 10665/2020, n. 23265/2019).

Il ragionamento va esteso anche oltre l’aspetto puramente formale dell’Abitabilità, cioè la consegna del solo documento: occorre infatti considerare se l’immobile sia dotato davvero di tutti i requisiti, documenti e aspetti che comunque consentirebbero oggi di “sanare” l’assenza del documento.

Infatti l’assenza dei requisiti sostanziali di abitabilità dell’immobile espone al rischio di non poterlo dotare del documento formale (oggi procedura di Segnalazione Certificata di Agibilità); in questi casi si potrebbe avviare la risoluzione per inadempimento “grave” per vendita di “aliud pro alio” (cioè una cosa per un’altra). Certamente, a fronte di situazioni carenti dei requisiti di abitabilità si devono valutare anche le soluzioni o adeguamenti edilizi capaci di restituire le condizioni previste per legge (esempio allargare le finestre per ripristinare il rapporto minimo aeroilluminante).

Il successivo rilascio del certificato/documento di Abitabilità mancante porta ad escludere la possibilità di configurare l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio“(Cass. Civ. n. 34211/2022, n. 6548/2010, n. 16918/2019, n. 17123/2020).

In estrema sintesi non è possibile formulare una lettura automatica e tassativa sui casi di assenza di abitabilità, dovendosi valutare poi caso per caso anche in sede giudiziaria.

Danno per mancata consegna dell’Abitabilità

La mancata consegna del certificato di abitabilità all’acquirente si può tradurre in un inadempimento contrattuale e nella conseguente possibilità di domandare il risarcimento del danno conseguenziale da accertare in sede giudiziaria. Oltre al fatto che già in sede di compravendita notarile l’acquirente possa rendersi conto della carenza, e rifiutarsi di stipulare il rogito notarile definitivo.

La stima del danno deve tenere conto del minore valore di scambio del bene, o dei costi necessari per procurare l’agibilità dell’immobile con opere di adeguamento alle norme vigenti.

Per cui nella vendita di immobili destinati ad abitazione, l’inadempimento dell’obbligo di consegnare il certificato di abitabilità dal venditore/costruttore all’acquirente è di per sè foriero di danno emergente, per il minor valore di scambio del bene che da ciò consegue; tale danno, ove accertato in sede giudiziaria, è suscettibile di essere liquidato dal giudice in via equitativa, essendo obiettivamente impossibile, o particolarmente difficile, provarne il preciso ammontare (Cass. Civ. n. 34211/2022, n. 25418/2019).

Conclusioni e consigli

E’ molto importante invitare tutte le parti interessate alla compravendita a porsi il problema assai prima che si verifichi, andando cioè a ricercare negli archivi pubblici se l’immobile sia dotato di Abitabilità/Agibilità, a prescindere dalla procedura amministrativa vigente alle varie epoche.

Ciò significa anche spingere indietro nel tempo le varie ricerche, anche ben oltre il classico termine “Ante ’67” utilizzato per immobili realizzati o licenziati prima del 1 settembre 1967.

In caso di assenza o insussistenza dell’Abitabilità ove allora previsto per legge, bisogna porsi lo step successivo e verificare se l’immobile oggi sia dotato dei requisiti previsti dall’art. 24 DPR 380/01.

E infine, in caso di carenza dei requisiti, studiare i rimedi e interventi di adeguamento alle normative vigenti per “recuperare” o sanare l’insufficienza dei requisiti di salubrità.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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