L’assenza del documento abilitante l’uso dell’immobile non significa automaticamente che sia inagibile e invalidare il rogito per inadempimento

Nella compravendita di immobili destinati ad abitazione, soprattutto quello più recenti, è importante che sia specificato o meno la dotazione delle varie versioni di Abitabilità dell’immobile, e mi riferisco al solo aspetto documentale. In particolare mi riferisco a tutte le possibili tipologie di attestazione di Abitabilità, in versioni passate e presenti:

  • Segnalazione Certificata Agibilità (SCA), vigente dal D.Lgs. 222/2016 in tutta Italia (salvo diversa normativa regionale)
  • Certificazione di Agibilità;
  • Certificazione di Abitabilità;
  • Nulla osta di Abitabilità (R.D. 1265/34);
  • Varie tipologie, attestazioni o asseverazioni previste da pregresse norme regionali (es. Toscana).
  • ecc.

Premesso quindi che stiamo parlando di un tipo di documento o abilitazione amministrativa che è stata modificata più volte dalla normativa, il concetto di Abitabilità è noto perchè disciplinato dal Testo Unico R.D. 1265/34 (in verità c’era anche prima, ma per semplicità si parte da quella norma).

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Attualmente non esiste nessun obbligo specifico che condiziona la nullità e la commerciabilità dell’immobile alla presenza dell’Abitabilità/Agibilità

Da una parte qualcuno potrebbe vederla come una buona notizia, tuttavia non è consigliato evitare di porsi il problema, sia per il venditore quanto per il compratore.

Infatti soprattutto l’acquirente dovrebbe verificare la sussistenza del relativo documento di Abitabilità fin dalle prime fase esplorative e di scelta dei vari immobili.

Chiaramente farebbe bene anche a verificare (incaricando un Tecnico) se sussistono davvero requisiti e condizioni oggettivi/tecnici previsti dalla normativa in materia di abitabilità (art. 24 DPR 380/01).

Infatti sarebbe del tutto inutile, e forse anche beffardo, comprare un immobile dotato del Certificato di Abitabilità, Segnalazione Certificata Agibilità o similari, tuttavia emessi con falsa attestazione o dichiarando falsamente i presupposti.

La prima cosa che viene in mente è il mancato rispetto dei requisiti di aerazione e illuminazione dell’appartamento, che espongono alla possibile dichiarazione di inabitabilità dell’appartamento da parte del Comune (arrivando anche all’annullamento/revoca del predetto certificato/segnalazione).

Atto notarile compravendita senza Abitabilità, come gestirlo

Non essendoci una normativa specifica, guardiamo alla giurisprudenza di Cassazione Civile traendo i principi consolidati da anni, tra cui la sentenza n. 39369/2021 (ma anche Cass. Civ. n. 17123/2020, n. 30950/2017, n. 6458/2010, n. 3851/2008, n. 17140/2006).

Riprendo a piene mani dalla predetta sentenza, proponendo una versione lievemente modificata per una migliore comprensione ai non addetti ai lavori.

Anticipo il suo significato: l’assenza dell’Abitabilità/Agibilità non significa automaticamente un inadempimento grave e sufficiente da far giustificare automaticamente la risoluzione per inadempimento “aliud pro alio”. Occorre infatti valutare se configuri soltanto una mancanza formale oppure sia anche carente delle condizioni e presupposti per dichiarare ad oggi l’Agibilità.

Nell’ipotesi in cui non vi siano le condizioni di abitabilità per l’ottenimento della relativa Attestazione/Segnalazione Certificata a causa di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche, allora si può ipotizzare che la mancata consegna del documento di Abitabilità/Agibilità all’atto notarile costituisca un inadempimento di per se idoneo alla risoluzione della compravendita.

Il certificato di abitabilità costituisce un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene; nella vendita di immobili la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni delle parti comportando l’inidoneità del contratto a realizzare la funzione economico- sociale che gli è propria ed escludendo rilievo alla causa effettiva dell’omissione, giacché la mancata consegna può anche dipendere da circostanze che non escludano in modo significativo la oggettiva attitudine del bene a soddisfare le aspettative dell’acquirente. Infatti, soltanto nel caso in cui non ricorrano le condizioni per l’ottenimento del certificato in ragione di insanabili violazioni di disposizioni urbanistiche può ipotizzarsi nella mancata consegna del documento un inadempimento ex se idoneo alla risoluzione della compravendita, mentre nelle altre ipotesi l’omissione del venditore non si sottrae a tale fine ad una verifica dell’importanza e gravità dell’inadempimento in relazione alle concrete esigenze del compratore di utilizzazione diretta od indiretta dell’immobile” (Cass., n. 3851/2008; n. 17140/2006; n. 24786/ 2006).
Con riferimento ad un giudizio avente ad oggetto la domanda di risoluzione del contratto, si è poi precisato che non può negarsi rilievo al rilascio della certificazione predetta in tale giudizio, promosso dal compratore, nonostante l’irrilevanza dell’adempimento successivo alla domanda di risoluzione stabilita dall’art. 1453 cod. civ., comma 3, perché si tratta di circostanza che evidenzia l’inesistenza originaria di impedimenti assoluti al rilascio della certificazione e l’effettiva conformità dell’immobile alle norme urbanistiche» (così testualmente Cass. n. 6458/2010; conf. n. 17123/2020). Insomma, l’inadempimento, derivante dalla mancata consegna del certificato, può determinare la risoluzione solo qualora non ricorrano le condizioni per il suo conseguimento (Cass. n. 30950/2017).

Compravendita immobile e risoluzione contratto notarile in ipotesi Aliud pro alio

In tema di compravendita immobiliare con atto notarile, la consegna di immobile in aliud pro alio dà luogo all’azione contrattuale di risoluzione o di adempimento ai sensi dell’art. 1453 c.c. qualora il bene venduto sia completamente diverso da quello pattuito in quanto, ad esempio appartenendo ad un genere diverso, oppure si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico-sociale della res venduta e, quindi, a fornire l’utilità richiesta; questa ipotesi è svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dall’art. 1495 c.c., » (Cass. n. 10916/2011; n. 28419/2013).

Ciò si rileva in dottrina la quale indica che occorre fare applicazione rigida della nozione di aliud pro alio, perché non si può evadere dall’onere di denunzia e dal breve termine annuale di prescrizione dell’azione, qualificando come aliud pro alio casi che invece sono sicuramente di mancanza di qualità o di vizi.

In sostanza occorre valutare con molta attenzione la distinzione tra ipotesi di aliud pro alio oppure vendita avvenuta con vizi, perchè cambiano molti i tempi di decadenza e prescrizione alla denuncia di ciò.

CONSIGLI E SUGGERIMENTI

E’ vivamente consigliato acquisire queste informazioni sull’Abitabilità fin dalle prime selezioni e visite agli immobili.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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