Bonus 110, elenco di ristrutturazioni escluse da detrazione (secondo me) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Certi edifici e interventi sarebbero sprovvisti dei requisiti per accedere al superbonus

Non ti darò informazioni incoraggianti con questo post, ma una serie di spunti su cui riflettere prima di avviare la ristrutturazione edilizia chiamando imprese, professionisti e commercialista.

Vero che il super bonus del 110 per cento è ghiotto e consente di fare interventi edilizi economicamente vantaggiosi, tramite cessione del credito alle banche; ma è anche vero che il beneficio è legato ad una lunga serie di condizioni e tipologie di interventi.

Per molti, ma non per tutti.

Sono mesi che tratto questo argomento del 110% tramite diversi canali, da cui invierò anche i prossimi aggiornamenti:

E in questi mesi, dopo aver visto la conversione in legge del D.L. “Rilancio” n. 34/2020, ho maturato alcune fattispecie di interventi che difficilmente avranno accesso ai benefici.

Certamente, ti vorrei premettere che in caso di situazioni dubbie è sempre meglio far presentare un idoneo interpello all’Agenzia delle Entrate da un commercialista o professionista tributario (immagino ne avremo a migliaia).

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#Interventi edilizi “border line”.

Premessa importante: maggiori dettagli e soluzioni interpretative verranno sicuramente dalla lettura dei relativi provvedimenti attuativi fiscali e dei requisiti tecnici, per cui avrò modo di tornare sopra l’argomento.

Intanto permettimi di illustrare alcune considerazioni in materia urbanistica che potrebbero confliggere con la possibilità di accedere al superbonus, o meglio: alle due sottocategorie di Ecobonus e Sismabonus potenziate al 110% in via straordinaria e temporanea (31 dicembre 2021, salvo proroghe).

Indubbiamente la disciplina del Bonus 110 per cento dovrà fare riferimento alle norme urbanistiche nazionali per garantire una uniformità di trattamento tra i contribuenti.

Se ci pensi bene ciò è già avvenuto con gli altri bonus in edilizia, tipo il “Ristrutturazioni 50%”, o “Ecobonus 65%”, e infine il “Bonus Facciate 90%”.

In particolare il rinvio alle norme urbanistico edilizie è riferito ai principali provvedimenti nazionali degli ultimi anni che hanno interessato le ristrutturazioni e interventi sul patrimonio esistente:

Di recente le condizioni sono state cambiate dal D.L. 76/2020 “Decreto Semplificazioni”, modificando diversi aspetti del DPR 380/01, in particolare il regime delle ristrutturazioni edilizie.

Ristrutturazione edilizia, definizione modificata in molte Regioni

In questo zibaldone non potevano inserirsi le norme regionali che, quasi tutte, hanno modificato e integrato gli interventi edilizi.

In particolare molte regioni hanno disciplinato la definizione e ambito di intervento della ristrutturazione edilizia, ampliando o perfino riducendone i limiti applicativi.

La Toscana con la L.R. 65/2014, rispetto al Testo Unico DPR 380/01, ha scelto di adottare una linea un poco più rigida, decidendo di spostare nel regime di nuova costruzione molte ipotesi di recupero del patrimonio esistente.

Carrellata interventi suscettibili di esclusione dal SuperBonus 110

Case da ultimare o da completare
Appartamento sprovvisto di impianto termico o caldaia
Demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma o volume in zone vincolate paesaggisticamente e nei centri storici

Spesso mi hanno chiesto su YouTube, Facebook e Linkedln l’opinione su vari casistiche, che riassumo di seguito.

Ripeto nuovamente: la disciplina fiscale sui bonus edilizi è sempre agganciata alle relative norme tecniche e di settore, che sia antisismica o di risparmio energetico.

Per cui ritengo che il corretto ragionamento da fare sia quello di collegare in ogni passaggio o incertezza a quanto disposto da tutta la famiglia di norme urbanistiche o settoriale (poi vedremo se i provvedimenti attuativi confermeranno l’impostazione).

1: Case da ultimare o da completare

Scorrendo il D.L. Rilancio in versione definitiva, e anche le bozze dei provvedimenti attuativi che circolano, il requisito fondamentale per accedere al Superbonus sia “edificio esistente”.

Mi viene da pensare che il presupposto fondamentale sia la completezza globale dell’edificio, cioè deve essere esistente in tutte le sue parti, esclusive o condominiali comprese e nessuna esclusa.

Quindi strutture portanti, murature, finiture e impianti devono essere funzionali e completi, senza opere da ultimare.

In una sola parola, ritengo debbano esserci tutte le condizioni di piena Agibilità (o Abitabilità, è la stessa cosa), e comprovate da:

rilascio del Certificato di Abitabilità/Agibilità
attestazione con Segnalazione Certificata di Agibilità

N.B: a scanso di equivoci stiamo parlando di nuove costruzioni mai completate, e non di ripristino di edifici esistenti crollati.

2 Appartamento sprovvisto di impianto termico o caldaia

Per questo ragionamento ringrazio le colleghe Ing. Paola Triaca e Ing. Claudia Volontè che mi hanno posto l’argomento, fornendomi anche lo spunto di riflessione.

Anche in questa casistica vale quanto ripetuto dal punto precedente. L’assenza di impianto di riscaldamento rende problematico calcolare e comprovare la fattibilità dei requisiti richiesti dall’art. 119 comma 1 (Ecobonus). Infatti vanno dimostrati gli effettivi benefici di risparmio ed efficientamento energetico, che in assenza di impianto termico non potrebbero calcolarsi.

Infatti nell’art. 119 del DL al comma 1 lettere b-c (intervento trainante su impianto) si parla solo ed esclusivamente di “sostituzione” di impianto esistente. Il termine sostituzione implica l’effettiva esistenza di un impianto, comprovata da documenti certi come libretto di impianto, dichiarazione di conformità, ecc.

Ecco perchè ritengo che l’assenza dell’impianto termico ritengo comporti esclusione dal beneficio.

3 Demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma o volume in zone vincolate paesaggisticamente e nei centri storici

Un presupposto fondamentale (ma non sufficiente) per accedere ai superbonus per efficientamento energetico è rientrare nella categoria di ristrutturazione edilizia come definita dall’art. 3 comma 1 lettera D del DPR 380/01.

Tuttavia sono molti gli edifici situati in zone coperte da vincoli paesaggistici, e questo comporta problematiche per rientrare nella stessa definizione di ristrutturazione edilizia. In caso contrario si sfora da essa per rientrare nel regime di nuova costruzione, con conseguente esclusione dai bonus del 110%.

Premesso ciò, è intervenuto il D.L. 76/2020 “Decreto Semplificazioni” che ha modificato e ampliato l’ambito della demolizione e ricostruzione nelle zone libere dai vincoli (e Zone Omogenee A).

Al contempo ha confermato e perfino aggiunto le restrizioni per edifici situati in zone vincolate paesaggisticamente e Zone omogenee A (centri storici e nuclei storici); è stato confermato che rientrano nella categoria di ristrutturazione edilizia se la demolizione e ricostruzione avviene col mantenimento di tutte queste caratteristiche:

sagoma
prospetti
sedime (posizione)
caratteristiche planivolumetriche
tipologia edilizia
volumetria esistente

Demolizione e ricostruzione, apposito approfondimento.

CONCLUSIONI

Questi sono alcuni tipi di intervento per i quali nutro perplessità di ammissione al beneficio. Staremo a vedere se i provvedimenti attuativi modificheranno la platea dei contribuenti e delle categorie di intervento.

Prendi quindi queste riflessioni come spunti da cui iniziare la valutazione di fattibilità di intervento.