Il decreto Semplificazioni ha allargato la platea dei possibili interventi di ristrutturazione edilizia rilevante

E’ sempre un combinato disposto tra norme che fa la differenza del significato finale. E in questo caso la combinazione avviene tra i due neonati provvedimento normativi conosciuti come D.L. 34/2020 “Decreto Rilancio” divenuto poi L. 77/2020 nonché D.L. 76 “Decreto Semplificazioni”.

Il primo ha introdotto il superbonus con detrazione al 110 per cento per alcune particolari categorie di intervento, comportanti notevole riqualificazione energetica o di adeguamento antisismico. Il secondo invece ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia.

L’uscita pressoché contestuale di questi provvedimenti, ha reso ancora più conveniente e semplice la demolizione e ricostruzione degli edifici, in nome del miglioramento antisismico ed energetico.

Il Decreto Rilancio ha provveduto inoltre a suddividere le opere di riqualificazione energetica in due categorie di intervento in base alla loro “prevalenza” rispetto ad altri opere essenziali da fare contestualmente:

Le opere trainanti sono le opere definite dalle lettere A,B e C del comma 1 art. 119 D.L. 34/2020, che ho descritto in questo articolo e che in estrema sintesi sono interventi compiuti con una serie di condizioni, prestazioni minime e presupposti che ometto per brevità:

  • Coibentazione e isolamento termico di involucro disperdente;
  • Riqualificazione impianto termico centralizzato;
  • Riqualificazione impianto termosingolo;

Le opere trainate sono invece previste dal comma 2 art. 119 D.L. 34/2020, e sono gli interventi da eseguire congiuntamente a quelli trainanti e finalizzati all’efficientamento energetico di cui all’articolo 14 del D.L. 63/2013 convertito con modificazioni dalla L. 90/2013, nei limiti di spesa previsti dalla legislazione vigente  per ciascun intervento di riqualificazione energetica.

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Prima opzione: Demolizione e ricostruzione integrale col Superbonus 110

La prima strada è quella espressamente prevista dall’ultimo periodo del comma 3 art. 119 D.L. 34/2020, che ammette all’agevolazione gli interventi di demolizione e ricostruzione descritti nella definizione di ristrutturazione edilizia contenuta nell’art. 3 comma 1 lettera d) del D.P.R. 380/01.

E qui casca la news: la conversione in legge del Decreto Rilancio è avvenuta in concomitanza al Decreto Semplificazioni, che ha modificato la definizione di ristrutturazione edilizia ampliandone i termini applicativi (Suggerisco questo approfondimento sul blog).

Infatti, riporto estrapolando il passaggio della demolizione e ricostruzione contenuta nella nuova versione di ristrutturazione edilizia, è stato rivisto il previgente limite di parità volumetrica della ricostruzione, che adesso invece assume questa forma:

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, nonché a quelli ubicati nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.”;

Nella nuova versione normativa si può affermare che la demolizione e ricostruzione del fabbricato è considerata ristrutturazione edilizia (e quindi agevolabile col superbonus) se compiuta così:

  • Zone escluse da vincoli paesaggistici e beni culturali, ed esterne alle Zone omogenee A (Centri e nuclei storici):
    – (a parità di volume)
    con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche plani volumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico;
    – (con aumento di volume): in aggiunta a quanto sopra, l’unica eccezione di incremento volumetrico è consentita per motivati interventi di rigenerazione urbana previsti dalla legislazione vigente o strumenti urbanistici comunali (P.R.G.)
  • Zone con vincoli paesaggistici e beni culturali, e Zone omogenee A (Centri e nuclei storici):
    – La demolizione e ricostruzione di edifici con mantenimento di sagoma, prospetti, ve siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria.”;
    – Ripristino edifici crollati o demoliti: idem come al punto precedente.

Ti vorrei ricordare che per le demolizioni e ricostruzioni sono state anche agevolate operazioni con mantenimento della distanza tra edifici esistenti, in questo articolo.

Quando scatta l’incremento volumetrico nella Demo-ricostruzione?

A mio avviso esistono i seguenti tipi di disciplina che giustificano incrementi volumetrici, secondo la nuova previsione di ristrutturazione edilizia riformulata dal Decreto Semplificazioni:

  • Piano Casa: se da una parte la legislazione nazionale e regionale non menziona espressamente questa definzione al suo interno, è anche vero che nelle premesse e finalità normative appare inconfutabile lo scopo di sostituire e rinnovare edifici esistenti nel loro insieme. Per cui ritengo che gli incrementi volumetrici concessi dalle norme vigenti straordinarie sul Piano Casa vi possano rientrare a pieno titolo;
  • Norme nazionali, ma soprattutto regionali, in materia di rigenerazione urbana, al di fuori del Piano Casa (cfr Lazio e Lombardia);
  • Strumenti urbanistici comunali: i piani regolatori comunali possono prevedere già alcune premialità volumetriche condizionate a interventi rilevanti sull’edificio e di natura prestazionale. Possono esistere disposizioni e prescrizioni comunali che concedono incrementi “una tantum” per ricostruzioni integrale, a volte accompagnate da sconti su oneri urbanizzazione.

Seconda Opzione: il Sismabonus

L’altra opzione di demolizione e ricostruzione, è ammessa dall’art. 16 del D.L. 63/2013, meglio noto come “sismabonus”. In particolare c’è al suo interno il richiamo ad interventi comportanti il raggiungimento di certe prestazioni antisismiche (vedi disciplina tecnica di riferimento).

Nel D.L. 63/2013 il sismabonus è appunto legato o connesso agli interventi di ristrutturazione edilizia, tramite l’art. 16  comma 1-bis. Questo rinvia espressamente agli interventi di cui all’art. 16-bis comma 1 lettera I del TUIR (DPR 917/1986), contenente una descrizione abbastanza generica ma estensiva interventi consistenti in misure antisismiche per la messa in sicurezza strutturali, da poter realizzare anche su interi edifici.

Conclusioni.

I due rami di demolizione e ricostruzione rientranti in sismabonus/Superbonus ad oggi hanno strade abbastanza chiare, tuttavia raccomando ai professionisti di compiere attente valutazioni tecniche allo scopo di verificare la possibilità di accesso ai benefici fiscali.



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