Demolire e ricostruire edificio con distanze attuali, ora è possibile

Il Decreto Semplificazioni favorisce il mantenimento di sagoma, sedime e distanze di edifici costruiti prima del D.M. 1444/68

Carlo Pagliai

Una bella modifica al D.P.R. 380/01 è stata apportata dal D.L. 76/2020, che dovrà essere convertito in legge a settembre p.v.

Con l’articolo 10 del Decreto Semplificazioni vengono sostituite e modificati diversi punti del T.U.E., tra cui il comma 1-ter dell’articolo 2-bis; effettivamente esso non aveva una stesura tale da consentire la demolizione e ricostruzione mantenendone le distanze, lo avevo criticato a suo tempo con un post.

Inizialmente è stato un tentativo di superare l’applicazione rigida del D.M. 1444/68, che impone il rispetto delle distanze minime tra costruzioni.
In questa nuova stagione di rigenerazione urbana si è reso necessario facilitare gli interventi di demolizione e ricostruzione, e tra i diversi ostacoli spesso emergono le distanze legali. Si aprono quindi due possibili scenari:

  • rispettare le nuove distanze tra costruzioni, più severe e sopravvenute col D.M. 1444/68 (e anche strumenti urbanistici/PRG comunali) ?
  • mantenere quelle distanze legittimate molti decenni fa da titoli abilitativi (oppure realizzate in epoca e zone ove non era necessaria la licenza edilizia)

Con l’entrata in vigore del Decreto interministeriale n. 1444/68 sono subentrate nuove regole di pianificazione urbanistica dei Comuni. La più conosciuta è la distanza minima di 10 tra costruzioni, che di fatto ha precluso molti intervento di ricostruzione “fedele” in situ, cioè mantenendo la stessa sagoma e posizione nel lotto.

Il D.L. 32/2019 “Sblocca Cantieri” non ha risolto il problema introducendo nel TUE il comma 1-ter nell’art. 2-bis, infatti è stato pure oggetto di contestazione nella sentenza della Corte Costituzionale per il Piano Casa Puglia.

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Adesso è possibile la demolizione e ricostruzione mantenendo le distanze preesistenti

Finalmente sarà possibile evitare quegli interventi che “fingono” di mantenere edifici e pareti marce a distanze preesistenti, onde evitare arretramenti o impossibilità di ricostruire.

Spesso ho visto ricorrere a pareti puntellate o addirittura “mozziconi” veri e propri, pensando di giustificare o legittimare il mantenimento di sagoma.

Era una farse che (finalmente) è finita, e doveva finire in nome dell’efficienza strutturale ed energetica degli edifici.

Prima di commentare riporto integralmente la nuova versione del comma 1-ter menzionato, che sostituisce integralmente la precedente:

a) all’articolo 2-bis, il comma 1-ter, e’ sostituito dal seguente:  “1-ter. In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione e’ comunque consentita nell’osservanza delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti. Nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione, sono consentite esclusivamente nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti.”;

Emerge chiaramente il principio già affermato da anni in sede di giurisprudenza amministrativa: la ricostruzione “fedele” dell’edificio può avvenire rispettando le distanze già legittimate, anche se inferiori a 10 metri per esempio.
E per legittimate, si deve intendere autorizzate da rispettivo titolo autorizzativo edilizio.

In primo luogo emerge la condizione principale per cui è stata pensata: l‘impossibilità urbanistica di progettare e collocare l’edificio nel lotto rispettando le distanze vigenti ad oggi (dalle norme e dal Piano Regolatore comunale).

Lo spostamento dell’area di sedime infatti richiede la verifica delle distanze da:

  • confini da proprietà adiacenti;
  • edifici circostanti;

Se devo essere sincero, non risulta un riferimento espresso alla preesistenza del fabbricato al D.M. 1444/68, al contrario l’unico presupposto che leggo è la legittimazione dell’edificio.
Pertanto in prima lettura sarebbe sufficiente la legittimazione avvenuta con licenze, concessioni edilizie, permessi di costruire, eccetera.

Tuttavia: è da considerare legittimo un edificio eventualmente costruito con titolo abilitativo in contrasto al D.M. 1444/68 (e Piani Regolatori comunali) ? Ho qualche perplessità, sono poche le deroghe al D.M. 1444/68 (vedi approfondimento).

Per cui, in seconda lettura mi sentirei di ipotizzare che gli edifici realizzati dopo il D.M. 1444/68 devono comunque essere rispettosi dello stesso decreto (e sempre fatto salvo distanze più severe imposte dal Piano Regolatore, non dimentichiamolo).

In sostanza: se spostando l’edificio non si riesce a rispettare distanze tra costruzioni e dai confini, è possibile mantenere il sedime e sagoma esistente.
Occhio: non ci sono vie di mezzo in tal senso.

Aumento volumetrico su edificio costretto a mantenere sagoma e sedime preesistente: come farli

La modifica normativa non ha comunque chiuso le possibilità di fare incrementi volumetrici in situazioni simili. Consente infatti di farli distinguendoli dal corpo di fabbrica “madre” che resta in sagoma e sedime originario.

Inoltre i volumi aggiuntivi non sono affatto “derogati”, e devono conformarsi a tutte le norme vigenti più severe. Magari questi non saranno fattibili perchè appunto possono non essere completamente fattibili e autorizzabili.

Un distinguo corretto e condivisibile, che appare chiaro nel passaggio del nuovo comma 1-ter:

Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

in centro storico (e zone storiche), invece cosa accade?

Le zone omogenee A del D.M. 1444/68 hanno un occhio di riguardo nel D.P.R. 380/01. E anche stavolta il legislatore ha previsto un particolare limite applicativo agli edifici situati in questi tessuti insediativi connotati da particolare pregio storico, architettonico, artistico e culturale.

E anche in materia di distanze tra costruzioni scelto di limitare la possibilità come esaminata ai punti precedenti. Concede tuttavia la demolizione e ricostruzione di edifici in tal senso, assoggettandoli alla pianificazione attuativa e strumenti urbanistici comunali vigenti.

In altre parole, anche in questi casi l’ultima parola spetta al Comune che disciplina il proprio territorio.

Nelle zone omogenee A, gli interventi di demolizione e ricostruzione, sono consentite esclusivamente nell’ambito di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti.”;

Conclusioni.

Il D.L. 76/2020 “Semplificazioni” sembrerebbe aver risolto davvero lo stallo creatosi sulle demolizioni e ricostruzioni, e rispetto delle distanze tra edifici alle norme sopravvenute.

Sarà molto utile per gli edifici realizzati e autorizzati prima dell’entrata in vigore del D.M. 1444/68, e fatto salvo strumenti urbanistici già vigenti all’epoca.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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