Verifica legittimità immobili confinanti per nuove costruzioni

Le opere abusive presenti vanno considerate dalla P.A. per rilasciare i titoli abilitativi edilizi

Il cittadino richiedente un permesso di costruire si trova nella condizione di valutare l’esistenza di manufatti e opere circostanti all’area dove intende costruire un nuovo edificio.

In un certo senso egli deve svolgere una verifica della legittimità urbanistica di questi manufatti, valutando cioè se la regolarità della loro provenienza urbanistica, oppure se hanno natura abusiva.
Questo tipo di verifica si rende necessaria anche nella dimostrazione del rispetto delle distanze legali tra edifici, dai confini, ecc.

E come spesso capita, possono risultare abusivi ma oggetto di domanda di condono/sanatoria pendente, cioè in attesa di esame.

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Una Pubblica Amministrazione in caso di richiesta di Permesso di Costruire, fino a che punto deve verificare la legittimazione urbanistica degli immobili circostanti?

Partiamo da un presupposto fondamentale: in Italia abbiamo una vigente disciplina pubblicistica sulle distanze tra costruzioni. Essa ha lo scopo di preservare l’ordinato sviluppo dell’attività edilizia, nonché quella di preservare la salute dei cittadini, evitando il prodursi di intercapedini malsane (Cons. di Stato n. 4307/2021, n. 3510/2016).

Questa disciplina si è stratificata ed evoluta nel corso del tempo in base a:

Se la disciplina delle distanze legali intende tutelare la salute pubblica e l’ordinato assetto del territorio, alla Pubblica Amministrazione competono gli obblighi di attuare queste tutele. Ciò si estrapola dalla giurisprudenza amministrativa (Cons. di Stato n. 4307/2021, n. 702/2018, n. 4229/2018):

Ne consegue che, all’atto del rilascio del permesso di costruire per una nuova costruzione, devono comunque essere rispettate le distanze previste dalle norme applicabili, anche in riferimento ad un fabbricato che risulti abusivo.
Invero, ragionando a contrario, l’accennata finalità della disciplina sulle distanze verrebbe ad essere sostanzialmente vanificata, posto che il mancato rispetto delle distanze da un fabbricato, nonostante il carattere abusivo dello stesso, porta di fatto a quel disordinato svilupparsi dell’attività edilizia ed al formarsi di intercapedini insalubri che l’ordinamento vuole evitare.
Ovviamente, l’Amministrazione comunale deve senza indugio emanare i provvedimenti sanzionatori, volti se del caso alla rimozione delle opere che risultino abusive (anche su sollecitazione proprio del vicino): fin quando però i manufatti abusivi continuino ad esistere, di essi si deve tenere conto in sede di applicazione delle distanze”.

Permesso di costruire e distanze tra costruzioni: considerare o meno gli abusi edilizi dei confinati

L’Amministrazione per autorizzare gli interventi urbanistici ed edilizi deve considerare la presenza di opere edilizie adiacenti, anche se abusive.

Questo non significa che il responsabile o proprietario del manufatto abusivo possa mantenerlo con ingiusto beneficio, come se fosse legittimo; piuttosto è una regola di condotta per tutelare proprio gli interessi pubblici della saluta e ordinato assetto del territorio.

Potrebbe sembrare una contraddizione, ma la necessità di considerare le opere abusive nella verifica delle distanze tra edifici intende evitare la formazione (appunto) di quelle intercapedini tra edifici insalubri e potenzialmente dannose.

Ciò non significa che la costruzione abusiva confinante abbia automaticamente maturato diritti di legittimità.

La necessità di considerare le opere abusive nel rilascio del Permesso di Costruire, non implica la conservazione dell’abuso edilizio del vicino; al contrario, si impone la sua tempestiva repressione, da eseguire prima di consentire la trasformazione dell’assetto territoriale (Cons. di Stato n. 4307/2021).

Infatti soltanto la rimozione delle opere abusive (ove prevista) può assicurare un ordinato assetto e sviluppo del territorio, evitando la formazione di intercapedini nocive per la salute pubblica.
In caso contrario se si escludesse ogni rilevanza sulla preesistenza di interventi abusivi la salubrità dei luoghi verrebbe esposta a rischi per effetto della costruzione violando le distanze minime prescritte nei confronti del manufatto abusivo esistente. Tale considerazione vale anche per una corretta programmazione amministrativa e repressiva degli illeciti edilizi.

Ecco perchè la Pubblica Amministrazione non può mantenere una posizione passiva nello svolgere queste tipo di verifiche.

Conclusioni e considerazioni

Emerge chiaramente la necessità di estendere le verifiche di legittimità urbanistica dei manufatti situati attorno all’immobile oggetto di permesso di costruire, sia da parte del soggetto richiedente che da parte della Pubblica Amministrazione (Comune). Il discorso va esteso per analogia anche alle altre procedure amministrative vigenti, cioè SCIA e CILA.

Sono consapevole che potrà apparire “antipatico”, perchè ciò significherà dover svolgere accertamenti di Stato Legittimo anche su proprietà altrui per tutelare i diritti edificatori del committente.

Tuttavia si renderà necessario agire così affinché non sia il cittadino onesto a dover soccombere nei confronti del vicino furbetto.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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