Distanze tra costruzioni, contano gli abusi edilizi? • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Nel calcolo delle distanze legali è possibile trovare manufatti circostanti non legittimati, quali criteri applicare.

La disciplina delle distanze tra costruzioni è dettata da diverse norme, e in particolare si prende spesso in esame il D.M. 1444/68, le discipline regionali e le disposizioni previste da strumenti urbanistici/regolamenti edilizi comunali, oltre a quelle già note del Codice Civile.

[ TUTTO SU DISTANZE LEGALI E TRA EDIFICI ]

Nel fare i rilievi dello stato di fatto degli immobili del committente si possono notare manufatti circostanti, di proprietà altrui o dei confinanti, di cui non sono chiari i titoli abilitativi che ne hanno giustificato l’edificazione.

Tuttavia la presenza di questi manufatti di incerta provenienza urbanistica potrebbe complicare molto la progettazione e l’autorizzazione di altri interventi che comportano modifiche volumetriche e di sagoma, oppure nuovi manufatti nell’area di sedime del committente.

In definitiva, nel momento in cui sia certa la natura abusiva dei manufatti circostanti, questo aspetto va considerato nel calcolo delle distanze tra edifici.
Precisazione: stiamo parlando di manufatti che ancora non siano stati oggetto di condono edilizio concluso a buon fine, e stesso dicasi per sanatorie edilizie.

E se quei manufatti abusivi fossero stati realizzati prima degli edifici regolarmente concessionati, si deve applicare o no un criterio differenziale, come una sorta di “precedenza” alla legittimazione delle distanze tra edifici?

Ipotizziamo ad esempio che l’abusività del manufatto del vicino impongano un arretramento “forzato” di dieci metri da esso, creando difficoltà progettuali o limitando l’attività edificatoria del committente.

La risposta ovviamente proviene dal consolidato orientamento formatosi nella giurisprudenza amministrativa del Consiglio di Stato secondo cui “il diritto a edificare non può essere sacrificato dagli abusi altrui”: gli edifici abusivi non possono essere tenuti in considerazione nel calcolo delle distanze, neanche se sono stati realizzati prima degli edifici regolarmente assentiti (Consiglio di Stato n. 4726/2020, n. 3968/2015, n. 1874/2009).

La preesistenza del manufatto abusivo, fintanto che non è legittimato da apposito e idoneo titolo abilitativo, andrebbe “astrattamente” ignorato.

Il criterio temporale costruttivo non si applica

Il criterio di prevenzione temporale non è suscettibile di applicazione proprio in considerazione del carattere abusivo delle opere edilizie realizzate sul fondo (del committente, ndr), e di conseguenza anche nel conteggio delle distanze con il proprietario fronti stante (Consiglio di Stato n. 4726/2020).

Pertanto si potrebbe sintetizzare che da un punto di vista di distanze legali, l’edificio viene ad “esistere” nel conteggio quando viene formalmente legittimato, che sia con permesso/concessione, oppure condono o sanatoria edilizia. E in questi casi, il riferimento esatto è il rilascio definitivo del titolo, non la presentazione iniziale.
E’ proprio il caso di dirlo: in urbanistica è sempre fatto salvo il diritto di terzi, ai fini civilistici.

In definitiva, il rispetto della distanza dei 10 metri tra costruzioni è possibile applicarla solo se i corpi fronti stanti sono legittimamente realizzati o comunque destinati ad estendere la consistenza del fabbricato cui afferiscono, trovando applicazione le norme sulla prevenzione edilizia e sul conseguente rispetto delle distanze (Consiglio di Stato n. 1874/2009).

Per cui negli interventi con modifiche di sagome si rende sempre necessario verificare anche la legittimazione dei fabbricati circostanti coinvolti nel calcolo delle distanze legali.

L’orientamento opposto, dal versante civilistico (e non amministrativo).

Aggiornamento del 24 settembre 2020:

Esiste anche l’orientamento opposto presente in ambito civilistico. Esso riguarda la possibilità di acquisire per usucapione la servitù di mantenere una costruzione a distanza inferiore da quella fissata da C.C., Regolamenti edilizi o strumenti urbanistici comunali, anche per opere abusive sotto il profilo amministrativo.

Questo orientamento trae fondamento che l’illegittimità urbanistica ha rilevanza nel rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso ad usucapionem (Cass. Civ., Sez. II, 11 giugno 2018, n. 15241; 16 aprile 2015, n. 14916; 11 novembre 2014, n. 24014: 8 settembre 2014, n. 18888; Sez. VI. 19 gennaio 2017, n. 1395).

Dalla sentenza di Consiglio di Stato n. 163/2023 riporto questo passaggio:

“le disposizioni dettate dal D.M. n. 1444 del 1968, art. 9 trovano applicazione in relazione alla situazione concreta, a prescindere dalla distanza delle abitazioni già esistenti, dalla loro eventuale abusività o da altre disposizioni in senso contrario contenute negli strumenti urbanistici (C.d.S. n. 2086 del 2017, in motiv.)” (cfr. Cass. civ. Sez. II, 20 gennaio 2022, n. 1764; Cass. civ., Sez. II, 04 febbraio 2021, n. 2637). Infatti, secondo la prevalente giurisprudenza amministrativa, “il ristagno di umidità e l’insalubrità di un’intercapedine troppo ristretta non sono certo eliminate dalla illegittimità delle costruzioni, perché esse sono una questione di fatto e non di diritto. Ritiene pertanto il Consiglio di aderire alla giurisprudenza, per la verità maggioritaria, secondo cui l’eventuale illegittimità della costruzione di riferimento non incide sul rispetto delle distanze” (Cons. giust. amm. Sicilia, 12 novembre 2008, n. 930; cfr. altresì ex multis Cons. Stato, Sez. VI, 7 giugno 2021, n. 4307; Cons. Stato, Sez. VI, 11 luglio 2018, n. 4229; Cons. Stato, Sez. IV, 5 febbraio 2018, n. 702; Cons. Stato, Sez. IV, 8 maggio 2017, n. 2086; T.A.R. Sicilia, Palermo, Sez. II, 14 febbraio 2022, n. 499; T.A.R. Campania, Salerno, Sez. II, 31 agosto 2021, n. 1932; T.A.R. Calabria, Reggio Calabria, 25 agosto 2015, n. 860; T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, 27 agosto 2010, n. 3240). In altri termini, l’interesse pubblico di natura igienico-sanitaria che vieta la formazione di intercapedini malsane vale in qualunque situazione, indipendentemente dalla regolarità della costruzione, in quanto non si colloca soltanto sul piano urbanistico, ma coinvolge anche la tutela della salute (cfr. T.A.R. Lombardia, Brescia, Sez. I, 27 agosto 2010, n. 3240).

Aggiungo commento personale a questo paragrafo civilistico: la questione è appunto civilistica, cioè regola i rapporti giuridici tra i privati, ma non entra in campo in ambito urbanistico.

In altre parole, l’abuso edilizio ancorché destinato a rimanere nei confronti del vicino confinante per usucapione, resta un abuso edilizio che in caso di mancato rispetto delle distanze minime prescritte da strumenti urbanistici, regolamenti edilizi e norme nazionali/regionali non può essere regolarizzato per contrasto ad essi.

Per cui suggerisco di valutare contemporaneamente i due versanti amministrativi e civilistici in casi simili.