Nozione di costruzione ai fini edilizi e distanze tra edifici

Anche questa definizione va declinata in base allo specifico riferimento applicativo, quindi non va intesa in maniera universale.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Attualmente nell’ordinamento italiano abbiamo diverse norme e discipline riguardanti l’edilizia.

Ciascuna di esse contiene termini e definizioni previsti appositamente per l’applicazione della relativa disciplina.

Ad esempio, il termine di volume indicato nel Codice dei Beni culturali non coincide con quello del D.P.R. 380/01, D.Lgs. 222/2016 e Regolamento Edilizio Tipo.

Queste definizioni sono infatti inserite in base allo scopo prefissato dalla disposizione normativa, motivo per cui una definizione non può essere interscambiata con quella omologa riportata altrove.

E’ pur vero che così possono ingenerarsi incomprensioni o discordanze quando vengono preparate pratiche edilizie o contenziosi vari.

La nozione di costruzione non è uniforme per distanze legali e urbanistica.

Prendiamo spunto per separare due distinte versioni e significati per la definizione di costruzione.

Proprio perchè è un concetto generale, la costruzione può essere facilmente interpretata in modi non congruenti in base alla finalità.

Nozione di costruzione secondo l’urbanistica

Il recente Regolamento Edilizio Tipo, introdotto a livello nazionale e oggetto di specifici recepimenti regionali, non prevede una specifica definizione di costruzione o manufatto edilizio.

Tuttavia prevede una omologa definizione di “Edificio”, che si riporta integralmente:

Edificio: Costruzione stabile, dotata di copertura e comunque appoggiata o infissa al suolo, isolata da strade o da aree libere, oppure separata da altre costruzioni mediante strutture verticali che si elevano senza soluzione di continuità dalle fondamenta al tetto, funzionalmente indipendente, accessibile alle persone e destinata alla soddisfazione di esigenze perduranti nel tempo.

Per edificio, si intende tutto quanto, sotto e sopra suolo.

Per la giurisprudenza, ai fini del rilascio del titolo abilitativo, la nozione di costruzione si identifica d’altra parte con qualsiasi trasformazione urbanistico-edilizia del territorio, intesa come modifica dello stato dei luoghi caratterizzata da stabilità, a prescindere dai materiali usati, quando si tratti di soddisfare esigenze oggettivamente non precarie del soggetto che tale trasformazione ponga in essere (Cons. Stato n. 5393/2017 e 419/2003).

In sintesi, si qualifica costruzione qualunque manufatto che trasforma in maniera permanente il suolo. In questo senso vi rientrano anche le parti interrate.

Nozione di costruzione per le distanze legali da edifici e dai confini

Ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali tra edifici di origine codicistica, la nozione di costruzione non può identificarsi con quella di edificio, ma deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera (Cons. di Stato n. 72/2018).

Il manufatto costituisce parte integrante dell’edificio e la nozione di costruzione deve estendersi a qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazioni dell’opera (Cons. di Stato n. 1309/2018).

La nozione di costruzione agli effetti dell’art. 873 C.C. è unica e non può subire deroghe, neppure al limitato fine del computo delle distanze legali, da parte delle norme secondarie (Reg. Edilizi, ndr), in quanto il rinvio contenuto nella seconda parte del suddetto articolo ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore (Cons. di Stato n. 1875/2018).

In definitiva la distinzione passa con la parte interrata dell’edificio

Per il computo delle distanze legali l’edificio è tutto ciò che sta fuori terra, perchè incidente sugli aspetti igienico sanitari.

Per l’urbanistica è tutto il volume compreso e definito dalla sagoma, compreso i volumi tecnici e quant’altro. Altro consiglio: non bisogna ragionare col criterio del volume ma appunto, con quello della costruzione.