Il DL 269/2003 pone maggiore restrittività per illeciti edilizi compiuti nei vincoli assoluti e relativi

Per coloro che in passato hanno già presentato domande del cosiddetto Terzo Condono (DL 269/03 convertito con modifiche in L. 326/2003) ci sono limiti ed esclusioni severe.

L’avrai letto nei vari approfondimenti sul blog, in particolare su questi articoli.

DOSSIER TERZO CONDONO EDILIZIO DL 269/2003

Oggi invece vorrei riprendere una particolare casistica di abusi edilizi compiuti su edifici situati in zone sottoposte a vincolo paesaggistico.

Ripassiamo un aspetto fondamentale: restrizioni e ammissibilità in zone vincolate, in particolare per vincoli imposti prima dell’esecuzione delle opere abusive.
Quando invece si parla di vincoli sopravvenuti dopo la loro esecuzione, rinvio alla lettura di approfondimento sul blog.

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L’art. 32 comma 27 D.L. 269/2003 alla lettera d) stabilisce una regola generale che esclude dai benefici della sanatoria straordinaria:

d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;

Alla regola generale si affianca la sua deroga, o eccezione, indicata nel precedente comma 26 e riferito all’Allegato 1 del DL 269/2003:

  1. numeri da 1 a 3, nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo (cioè immobili dichiarati monumento nazionale o di particolare interesse ex art. 13 e 14 D.Lgs. 42/2004, ndr), nonché 4, 5 e 6 nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.
  2. numeri 4, 5 e 6, nelle aree non soggette ai vincoli di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in attuazione di legge regionale, da emanarsi entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto, con la quale è determinata la possibilità, le condizioni e le modalità per l’ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizio.

Dalla lettura combinata dei predetti commi 26 e 27 emerge quanto risulta da costante giurisprudenza: nelle aree con vincolo imposto prima dell’esecuzione degli illeciti, la possibilità di usufruire del Terzo Condono Edilizio 2003 è circoscritta alle sole tipologie di illecito edilizio numeri 4-5-6 indicate nell’Allegato 1 della stessa norma (salvo quanto restrittivamente aggiunto dalle norme regionali).

E questa restrizione si applica a prescindere che il vincolo abbia carattere assoluto (inedificabilità) o relativo.

Le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni – e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo – siano opere minori senza aumento di superficie e volume (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).
Pertanto, un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, indipendentemente dal fatto che il vincolo non sia di carattere assoluto, non può essere sanato (Cons. di Stato n. 7979/2022).

Secondo l’indirizzo consolidato della giurisprudenza del Consiglio di Stato, non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive di tipologia 1, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (cfr. Cons. di Stato n. 425/2020), e non possono essere sanate neppure quelle opere che comportano la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque di inedificabilità anche relativa (cfr., ex plurimis, Cons. di Stato n. 7979/2022, Cons. Stato, Sez. VI, 28 ottobre 2019 n. 7341 e 17 settembre 2019 n. 6182; Sez. IV, 29 marzo 2017 n. 1434 e 21 febbraio 2017 n. 813. In argomento si veda anche Cass. pen., Sez. III, 20 maggio 2016 n. 40676).

Ecco perchè in certi casi diventa inutile avviare la richiesta o ottenere il parere favorevole di compatibilità paesaggistica o dall’organo competente.

Inoltre si coglie l’occasione per ricordare anche l’inapplicabilità del silenzio assenso per abusi compiuti in aree o immobili sottoposti a vincolo paesaggistico.

Esclusione benefici condono in aree vincolate, anche a prescindere da assenza /difformità del titolo edilizio e non conformità a norme/strumenti urbanistici

L’art. 32 comma 27 D.L. 269/2003 alla lettera d) dispone che le opere abusive compiute su immobili sottoposti a vincolo prima della loro esecuzione, non siano suscettibili di condono.

Si tratta di una regola generale che si articola con diverse condizioni legate tra loro, le quali vanno rispettate tutte congiuntamente in base all’interpretazione fornita dalla giurisprudenza.

Quindi la sola presenza di vincolo anteriore al compimento delle opere è condizione sufficiente per escluderne i benefici di accesso, a prescindere dalla compresenza o meno delle altre due condizioni contenute nella lettera d):

– assenza o difformità del titolo abilitativo edilizio;

– non conformità a norme urbanistiche e prescrizioni di strumenti urbanistici (PRG);

Una conferma proviene dalla costante giurisprudenza amministrativa, confermando che se “non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive di tipologia 1, anche se l’area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (Cons. di Stato n. 425/2020, n. 7543/2022).

Oppure non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge (cd. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli, a prescindere dal fatto che (ed anche se) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area. Sono invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, solo gli interventi cd. minori di cui ai numeri 4, 5 e 6, dell’allegato 1 al d.l. 326/2003, cit. (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), previo parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo (Cons. di Stato n. 7543/2022).

Neanche la sanatoria paesaggistica “speciale” L. 308/2004 può superare l’esclusione per i vincoli

Coloro che hanno presentato istanza compatibilità paesaggistica “eccezionale” ai sensi della L. 308/2004 non possono comunque beneficiare o superare il divieto di ottenere il condono edilizio DL 269/2003 per abusi edilizi primari n. 1-2-3 compiuti in aree e immobili con vincolo imposto prima della loro esecuzione.

Premesso che la L. 308/2004 prevedeva dei termini ormai scaduti di accesso per condonare illeciti compiuti su beni paesaggistici entro e non oltre il 30 settembre 2004, in assenza o difformità dalla prescritta autorizzazione.

Tuttavia come affermato dal Consiglio di Stato, “La domanda di compatibilità paesaggistica ex art. 1 commi 37 ss., l. 15 dicembre 2004 n. 308 rileva ai soli fini del conseguimento di un condono penale, con effetti di estinzione del reato ambientale, ferma restando l’applicazione delle sanzioni amministrative; ciò si desume dalla lettera stessa della legge (cfr. art. 1, comma 37, cit.), la quale ha riguardo ai soli effetti penali, senza menzionare in alcun modo quelli amministrativi, sia dalla mancanza di norme di coordinamento con la disciplina in materia di condono edilizio, che è la risultante di un complesso bilanciamento di interessi, con plausibile limitazione dell’operatività del condono, nelle aree vincolate, alle sole opere conformi alle previsioni urbanistiche.” (Consiglio di Stato n. 7979/2022, n. 2843/2016).

Si può concludere che neanche la domanda di compatibilità paesaggistica depositata o perfino ottenuta ai sensi della L. 308/2004 non consente di aggirare il divieto imposto dal D.L. 269/2003 per gli abusi primari compiuti su immobili e aree sottoposti a vincoli imposti prima della loro realizzazione.

Conclusioni e consigli

Il Terzo Condono edilizio si presenta come un vero labirinto intrecciato tra divieti, doppie esclusioni e distinguo. A questi bisogna aggiungere anche le possibili ulteriori normative disposte dalle regioni, precisando che hanno avuto atteggiamenti diversi.

Pertanto il Tecnico incaricato dovrà fare dovute verifiche per controllare le condizioni che rendono possibile la procedibilità del condono ai sensi del DL 269/2003.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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