Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

L’ultima sanatoria straordinaria è stata limitata dalla norma nazionale, e da quelle regionali.

La nascita e l’applicazione della norma del terzo condono edilizio è stata travagliata, e non può paragonarsi alla portata dei precedenti provvedimenti della L. 47/85 e L. 724/94 per i limiti che vedremo a breve.

Fu emanata con Decreto Legge n. 269/2003, per essere convertita con modifiche dalla Legge 326/2003.

In seguito la Corte Costituzionale con sentenza n. 196 del 28 giugno 2004 ha dichiarato incostituzionale alcune parti:

  • comma 26 art. 32 L. 326/2003: nella parte in cui non consentiva alle leggi regionali di determinare le condizioni e le modalità di ammissibilità a sanatoria di tutte le tipologie di abuso edilizio di cui all’Allegato 1 della stessa legge;
  • comma 32 art. 32 L. 326/2003: nella parte in cui non prevedeva che la legge regionale di cui al comma 26 debba essere emanata entro un congruo termine da stabilirsi dalla legge statale; tale termine è stato prorogato dall’art. 5 comma 1 L. 191/2004, cioè entro quattro mesi dall’entrata in vigore del D.L. n. 168/2004 (conv. in legge 191/2004).

Opere oggetto di condono in Edilizia privata (no zone demaniali)

L’art. 25 della Legge n. 326/2003 riapriva i termini per del primo condono della L. 47/85, come integrato dalle norme del secondo condono L. 724/1994, con ulteriori limitazioni e condizioni.

In sostanza, per quanto non espressamente precisato e integrato dalla L. 326/2003 si deve fare espresso rinvio alla lettura coordinata e combinata delle due precedenti norme sul Condono edilizio.

Si premette tuttavia che il Terzo Condono consiste in una disciplina assai più severa e rigorosa dei precedenti condoni (Cons. di Stato n. 755/2018).

Per capire bene se l’opera abusiva fosse ammessa al condono, si devono svolgere analisi secondo i seguenti principali step.

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1. Condizioni generali per accedere al III° Condono edilizio.

Termine e modalità presentazione della domanda Condono edilizio, a pena di decadenza: inizialmente era il 31 marzo 2004, prorogato poi con L. 191/2004 tra l’11 novembre 2004 e 10 dicembre 2004.

La presentazione doveva avvenire depositando presso il Comune la domanda sulla base del modello allegato alla norma, e alla documentazione ex comma 35 art. 32 L. 326/03 (sempre a pena di decadenza):

a) dichiarazione del richiedente resa ai sensi dell’articolo 47 c.1 d.P.R. n. 445/2000, con allegata documentazione fotografica, dalla quale risulti la descrizione delle opere per le quali si chiede il titolo abilitativo edilizio in sanatoria e lo stato dei lavori relativo;

b) qualora l’opera abusiva supera i 450 metri cubi, da una perizia giurata sulle dimensioni e sullo stato delle opere e una certificazione redatta da un tecnico abilitato all’esercizio della professione attestante l’idoneità statica delle opere eseguite;

c) ulteriore documentazione eventualmente prescritta con norma regionale.

Termine ultimazione opere: 31 marzo 2003.

Limiti quantitativi e destinazioni d’uso generali:

  • Nuove costruzioni residenziali: max 3.000 metri cubi per nuovo edificio e congiuntamente max 750 metri cubi per singola richiesta di condono;
  • Ampliamenti di ogni destinazione d’uso: max 30% della volumetria costruzione originaria, e congiuntamente max 750 metri cubi.

Di conseguenza le nuove costruzioni non residenziali restavano escluse, secondo quanto statuito dal comma 25 art. 32 L. 326/03.

2. Categorie di intervento ammesse al Terzo Condono edilizio.

Vi sono ulteriori condizioni da rispettare previste dal successivo comma 26 medesimo articolo 32 L. 326/03, riferito all’allegato 1 della stessa legge:

a) numeri da 1 a 3, nell’ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo (cioè immobili dichiarati monumento nazionale o di particolare interesse ex art. 13 e 14 D.Lgs. 42/2004, ndr), nonché 4, 5 e 6 nell’ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47.

b) numeri 4, 5 e 6, nelle aree non soggette ai vincoli di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, in attuazione di legge regionale, da emanarsi entro sessanta giorni dall’entrata in vigore del presente decreto, con la quale è determinata la possibilità, le condizioni e le modalità per l’ammissibilità a sanatoria di tali tipologie di abuso edilizio.

Dalla lettura combinata di questi due punti emerge una netta distinzione dell’ambito applicativo ammesso a favore delle regioni, nonchè una distinzione tra abusi primari/secondari e vincoli di vario tipo.

Tabella Allegato 1 – tipologie opere abusive suscettibili di sanatoria alle condizioni ex art. 32 c.26 L. 326/2003:

Tipologia 1. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;

Tipologia 2. Opere realizzate in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio, ma conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla data di entrata in vigore del presente decreto;

Tipologia 3. Opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;

Tipologia 4. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio, nelle zone omogenee A di cui all’articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444;

Tipologia 5. Opere di restauro e risanamento conservativo come definite dall’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio;

Tipologia 6. Opere di manutenzione straordinaria, come definite all’articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio; opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

3. Opere non suscettibili di Condono edilizio

Oltre a tutte le condizioni di ammissibilità previste finora, si devono sommare anche le condizioni di esclusione perentoria, come previste dal comma 27 art. 32 L. 326/2003.

Esso infatti individua sette ipotesi di opere abusive che non sono comunque suscettibili di sanatoria straordinaria:

a) siano state eseguite dal proprietario o avente causa condannato con sentenza definitiva, per i delitti di cui agli artt. 416-bis, 648-bis e 648-ter del codice penale o da terzi per suo conto;

b) non sia possibile effettuare interventi per l’adeguamento antisismico, rispetto alle categorie previste per i comuni secondo quanto indicato dalla ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri 20 marzo 2003, n. 3274, pubblicata nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell’8 maggio 2003;

c) non sia data la disponibilità di concessione onerosa dell’area di proprietà dello Stato o degli enti pubblici territoriali, con le modalità e condizioni di cui all’articolo 32 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, ed al presente decreto;

d) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;

e) siano state realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge o dichiarati di interesse particolarmente rilevante ai sensi degli articoli 6 e 7 del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490;

f) fermo restando quanto previsto della legge 21 novembre 2000, n. 353, e indipendentemente dall’approvazione del piano regionale di cui al comma 1 dell’articolo 3 della citata legge n. 353 del 2000, il comune subordina il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria alla verifica che le opere non insistano su aree boscate o su pascolo i cui soprassuoli siano stati percorsi dal fuoco. Agli effetti dell’esclusione dalla sanatoria è sufficiente l’acquisizione di elementi di prova, desumibili anche dagli atti e dai registri del Ministero dell’interno, che le aree interessate dall’abuso edilizio siano state, nell’ultimo decennio, percorse da uno o più incendi boschivi;

g) siano state realizzate nei porti e nelle aree appartenenti al demanio marittimo, lacuale e fluviale, nonché nei terreni gravati da diritti di uso civico”.

Condono edilizio per abusi in aree sottoposte a vincolo

Facendo una lettura combinata dei tre passaggi precedenti, cioè sovrapponendo condizioni di ammissibilità e di esclusione, è possibile definire le tipologie di opere e interventi ammissibili al Terzo Condono edilizio qualora realizzate in aree sottoposte ai suddetti specifici vincoli, richiamati dalla lettera d comma 27 art. 32 L. 326/03.

Precisazione importante: quanto segue riguarda sia le aree che gli immobili sottoposti a vincolo, non esistendo una distinzione in questo senso (Cass. Pen. n. 26524/2020).

Esiste una costante giurisprudenza ed univoca del Consiglio di Stato (es. sentenza n. (cfr. fra le molte, Sez. VI n. 6182/2019 e n. 2518/2015) che afferma testualmente che, “ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d) del d.l. n. 269/2003, convertito dalla L. 326/2003 (c.d. terzo condono), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni:
a) si tratti di opere realizzate prima della imposizione del vincolo;
b) seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, le opere siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
c) si tratti di opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria);
d) vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo

Di conseguenza, il mancato rispetto anche di una sola condizione è sufficiente per escludere la possibilità di ottenere il terzo condono edilizio.

In definitiva, gli illeciti “primari” compiuti su immobili o aree sottoposte ai relativi vincoli, sono automaticamente esclusi.

Ad esempio un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta (inedificabile o meno), non può essere condonato in quanto non rientrante nella fattispecie di abusi “minori” individuati nelle tipologie 4, 5, 6 della predetta Tabella A (Cons. di Stato n. 6182/2019).

Di converso il terzo condono edilizio, nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, si potrebbe applicare su immobili già esistenti alle sole opere di restauro o risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, a condizione che siano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (Cons. di Stato n. 6182/2019, Cass. pen., Sez. III, 29 aprile 2011 n. 16707).



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