Sottotetto, cambio d'uso abitativo è trasformazione urbanisticamente rilevante • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Ricavare mansarde in spazi esistenti configura mutamento destinazione tra categorie non omogenee e incide sul carico urbanistico

Il Consiglio di Stato con sentenza n. 8256/2022 torna sulle ristrutturazioni dei sottotetti accompagnate da cambio d’uso in locali abitativi, cioè da spazi con funzione accessoria ad ambienti fruibili come vani di appartamento.

Con essa è stato confermato che trasformare un sottotetto in uno spazio abitabile è urbanisticamente rilevante, in quanto incide sul carico urbanistico e, come tale, necessita di un titolo abilitativo la cui mancanza comporta illecito edilizio.

Tali trasformazioni non consentono di mantenere la qualificazione di queste superfici in termini di locali tecnici o privi di impatto sul carico urbanistico, essendosi realizzato un mutamento della destinazione d’uso fra categorie non omogenee. E tale impatto prescinde dal mantenimento dei prospetti e sagome preesistenti.

Certamente molti ricorderanno che alcune regioni hanno provveduto ad emanare norme specifiche sul recupero abitativo dei sottotetti, cioè normative con cui consentire mutamenti di destinazione d’uso dei sottotetti nel rispetto di vari presupposti e condizioni.

INDICE:

Definizioni di sottotetto, mansarda e locale tecnico

Prima di tutto riportiamo le definizioni a cui fare riferimento, precisando che esiste un Regolamento Edilizio Tipo nazionale (corso gratuito online) e le varie declinazioni regionali:

Sottotetto: nel RET Allegato A è definito alla voce n. 23 quale spazio compreso tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante; in altre parole si intende quel volume compreso tra le falde di copertura dell’edificio (anche per tetti piani) e l’ultimo soppalco calpestabile o meno.
I sottotetti si possono distinguere in base alla loro potenziale utilizzazione del solaio sottostante, cioè alla sua praticabilità (strutturale) o abitabilità (funzionale).
- Mansarda/Attico: spazio realizzato a copertura di un fabbricato con requisiti di abitabilità (altezze minime e medie interne, aeroilluminazione, praticabilità strutturale del solaio di calpestio, impianti, servizi w.c., ecc);
- Sottotetto proprio o soffitta, quale volume tecnico con sola funzione di camera d’aria, con solaio di calpestio idoneo o meno a sopportare carichi di persone o cose, dotato di caratteristiche oggettive di non abitabilità, trattandosi in questo caso di un minimo spazio tecnico richiesto per la copertura dell’edificio, con eventuali impianti tecnici; Soffitta: vano inabitabile con permanenza umana, praticabile ma utilizzabile soltanto come deposito, stenditoio o similari;
Volume tecnico: nel RET Allegato A è definito alla voce n. 31, quali vani e spazi strettamente necessari a contenere ed a consentire l’accesso alle apparecchiature degli impianti tecnici al servizio dell’edificio (idrico, termico, di condizionamento e di climatizzazione, di sollevamento, elettrico, di sicurezza, telefonico, ecc).
La giurisprudenza amministrativa ha consolidato diverse precisazioni sulla nozione di volume tecnico, definendolo come un volume non impiegabile né adattabile ad uso abitativo e comunque privo di qualsivoglia autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché strettamente necessario per contenere, senza possibili alternative e comunque per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, gli impianti tecnologici serventi una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali della medesima e non collocabili, per qualsiasi ragione, all’interno dell’edificio (Cons. di Stato n. 8170/2022, n. 4358/2020).

Adesso vediamo di capire quando le modifiche funzionali delle soffitte comportano trasformazione edilizia ed urbanistica.

Cambio d’uso sottotetto, categorie funzionali e incidenza carico urbanistico

Le possibile deroghe e discipline previste dalle norme regionali, e a cascata quelle regolamentari comunali, sono analizzate nel successivo paragrafo.

Il cambio di destinazione d’uso, cioè la modifica funzionale di uno spazio, generalmente può influire o avere effetti sul carico urbanistico, e pertanto essere assoggettato a titolo abilitativo. Anche in questo caso devo ribadire che le norme regionali possono disciplinare diversamente l’intera materia dei cambi d’uso.

Indubbiamente trasformare un sottotetto in spazio abitabile è urbanisticamente rilevante, in quanto va ad incidere il carico urbanistico per soddisfare le incrementate esigenze degli abitanti aggiuntivi da insediarsi. Per cui tale intervento rientra tra quei cambi d’uso definiti urbanisticamente rilevante, quando avviene un passaggio tra categorie non omogenee tra loro; di conseguenza, ciò necessita di un idoneo titolo abilitativo (permesso di costruire).

In giurisprudenza ormai è pacifico che il cambio di destinazione d’uso tra categorie edilizie funzionalmente autonome e non omogenee, come si verifica in presenza della trasformazione di un sottotetto da lavatoio a superficie residenziale, determina una modificazione edilizia con effetti incidenti sul carico urbanistico, soggetta a permesso di costruire (Cons. di Stato n. 8256/2022, n. 6948/2020).

In questi casi diventa pure irrilevante la circostanza che i sottotetti non siano di fatto abitati, essendo sufficiente a determinare la non conformità dell’immobile una accertata modifica edilizia tale da variare le oggettive attitudini funzionali del bene (Cons. di Stato n. 714/2020).
Per dirla meglio, anche la predisposizione di abitabilità con impianti e opere è sufficiente per contestare il cambio d’uso del sottotetto.

Regioni possono derogare nel recupero abitativo sottotetti

La regolamentazione dei cambi d’uso dei sottotetti da parte delle regioni è ormai storia ultradecennale, e molto spesso tali normative hanno introdotto deroghe ai requisiti igienico sanitari per consentirne la trasformazione funzionale.

In particolare le deroghe necessarie a consentire queste trasformazioni riguardano:

altezze interne minime (e massime)
rapporti aeroilluminanti
superfici minime dei locali
eccetera

Se guardiamo bene, sono requisiti assai conosciuti e inquadrati tassativamente dal DM 5 luglio 1975. La possibilità di derogare ad alcuni di questi requisiti da parte delle regioni è stata confermata dalla sentenza di Corte Costituzionale n. 54/2021, proprio relativamente alla conversione dei sottotetti in mansarde ad uso abitativo.

Tale opzione si scontra però con dei limiti in certi casi circoscritti, ed è per questo che su alcune norme regionali (anche di recupero abitativo dei sottotetti e seminterrati) ci sono state pronunce in senso contrario e limitanti gli spazi di derogabilità.

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Conclusioni e consigli

Preliminarmente occorre verificare le caratteristiche oggettive degli spazi ad uso sottotetto, e successivamente inquadrare il cambio d’uso funzionale nell’eventuale normativa regionale. Infatti alcune regioni prevedono una speciale disciplina allo scopo di riutilizzare spazi e volumi esistenti per evitare ulteriore consumo del suolo.

Ma faccio notare che l’ultima parola anche in questo caso spetta alla pianificazione e regolamentazione comunale: non è infatti automatica la possibilità di fare queste trasformazioni funzionali, accompagnate o meno da opere.