Pertinenza, definizione e qualifica urbanistica

Gli interventi pertinenziali sono di modesta natura e non alterano l’assetto territoriale.

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Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
MolBlogger, YouTuber and digital communicator

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Il regime pertinenziale segna nel Testo Unico per l’edilizia una specifica differenziazione sotto diversi profili.

Trattiamo la definizione di pertinenza e pertinenzialità sotto il solo profilo edilizio e urbanistico, tralasciando quello di natura civilistica.

Il Testo Unico per l’edilizia DPR 380/01 all’articolo 6 comma 1 individua gli interventi di nuova costruzione, ovvero quelli comportanti trasformazione edilizia e urbanistica del territorio.

Tra questi sono da considerarsi tali quelli indicati dalla lettera E.1 alla E.7, e tra queste vi è ricompresa la lettera E.6 riguardante gli interventi pertinenziali:

e.6) gli interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale; 

Nel caso in cui siano superati i limiti disposti in questa categoria, l’intervento rientra nel novero delle “nuove costruzioni” e quindi assoggettato automaticamente al Permesso di Costruire.

La definizione di pertinenza urbanistica discende dal rapporto con altro edificio principale.

Il Consiglio di Stato ha costantemente ritenuto che ai fini edilizi il manufatto può essere considerato una pertinenza quando è non solo preordinato ad un’oggettiva esigenza dell’edificio principale e funzionalmente inserito al suo servizio, ma è anche sfornito di un autonomo valore di mercato e non incide sul “carico urbanistico” mediante la creazione di un nuovo volume (Cons. di Stato VI n. 51280/2017, IV n. 615/2012).

Quest’ultimo periodo citato in suddetta sentenza è duale, cioè non si ha pertinenzialità con la creazione di un nuovo volume che incide sul carico urbanistico: sono due dizioni saldate tra loro, e per le quali il legislatore nella lettera e.6 citata pone un limite certo del 20% volumetrico, doppia condizione congiunta di cui ci torniamo a breve.

Infatti nell’ordinamento nazionale vige il principio generale per cui sia necessario dotarsi del Permesso di Costruire quando si tratti di un “manufatto edilizio” (Cons. di Stato VI n. 51280/2017, n. 3952/2014).

Secondo una sentenza amministrativa, in ambito edilizio manca la natura pertinenziale quando sia realizzato un nuovo volume, su un’area diversa ed ulteriore rispetto a quella già occupata dall’edificio precedente/principale, ovvero quando sia realizzata una qualsiasi opera che ne alteri la sagoma, come ad esempio una tettoia (Cons. di Stato VI n. 51280/2017).

Quest’ultima citazione tuttavia merita attenta riflessione che tratterò a breve, in quanto c’è una distinzione da fare, sottolineando che le sentenze sono riferite sempre a fatti specifici e generalizzarne i principi può diventare controproducente.

Esistono due spartiacque volumetrici nazionali di pertinenza urbanistica.

Rileggendo con la moviola la lettera e.6 comma 1 art. 6 del TUE nella parte finale emerge una distinzione netta, che individua due specifici rami, ovvero gli interventi pertinenziali che le norme tecniche attuative degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino:

  • nuove costruzioni (senza limiti volumetrici);
  • ovvero comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale;

Da questa lettura sembra emerge che, da una parte alle NTA del Comune è consentito individuare interventi pertinenziali nell’intero range di nuove costruzioni (tutte) dando loro autonomia di scelta, dall’altra pone un limite massimo del 20% della volumetria pertinenziale rispetto all’edificio principale.

Sulla prima ipotesi devo tuttavia aggiungere l’interrogativo se questo nuovo volume “pertinenziale” debba essere comunque pertinenziale funzionalmente ad altro immobile.

Potremmo azzardare anche una risposta negativa in quanto la norma, appunto, affida agli strumenti urbanistici la facoltà di individuarli espressamente.

Tra pertinenza e pertinenzialità urbanistica, il terzo gode.

Riassumendo, ai fini urbanistici l’opera assume natura pertinenziale se sono presenti tutte le seguenti condizioni:

  • oggettiva esigenza dell’edificio principale;
  • asservimento funzionale al servizio dell’edificio principale;
  • assenza di autonomo valore di mercato;
  • non costituisce nuova costruzione incidente significativamente sul carico urbanistico;

Quanto sopra è fatto salvo da eventuali differenti normative regionali e dagli strumenti urbanistici/regolamenti comunali.

Infatti l’attuale modello di legislazione concorrente regionale sul governo del territorio è strutturato in maniera tale da essere valutato con analisi gerarchica dall’alto verso il basso nelle fonti normative, strumentali e regolamentari.

 

Tettoie, ecco un video bonus:

 

This Post Has 2 Comments
  1. Grazie della spiegazione. Molto chiara. Una domanda però, io ho il seguente caso: devo far realizzare una tettoia vicino ad un fabbricato al quale sarà asservito come manufatto pertinenziale, solo che per ragioni puramente catastali, l’edificio è in una particella e la tettoia cade in un altra particella, benchè entrambe le particelle siano dello stesso proprietario cui appartiene sia il fabbricato che la tettoia. In questo caso secondo lei la tettoia può ancora considerarsi di pertinenza, oppure per il fatto che entrambi si trovano in due p.lle catastali diverse ciò non vale più?
    Ringrazio anticipatamente

    Cordiali saluti

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