Le ristrutturazioni edilizie si suddividono in diverse tipologie di intervento in base alle modifiche di volume

Secondo il Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/01, modificato dal D.L. 76/2020, esistono tre tipologie di demolizione e ricostruzione per ristrutturare gli immobili, se correlate al volume degli edifici
1) Parità di volumetrie
2) Incrementi volumetrici per rigenerazione urbana
3) Modifiche volumetriche in generale

Assieme ad altri aspetti, parametri e caratteristiche di intervento, le diverse ipotesi di demolizione e ricostruzione vanno a qualificare la categoria di Ristrutturazione edilizia, cioè “leggera” o “pesante”; infine alcune di queste possono finire nel regime di “sostituzione edilizia” (in verità nuova costruzione) per residualità prevista dall’art. 3 comma 1 lettera e) del D.P.R. 380/01.

Intanto si procede a fare una distinzione tra interventi di ristrutturazione edilizia “leggera” e “pesante” degli articoli 3 e 10 TUE, passandomi i termini del D.Lgs. 222/2016 (anche se va coordinato col sopravvenuto D.L. 76/2020).

La corretta individuazione di queste categorie di intervento, porta a selezionare la conseguente procedura amministrativa tra:

Tutti questi aspetti finora accennati sono legati anche al Superbonus 110, al Sismabonus e all’Ecobonus: infatti in base alla categoria di intervento in cui ricade la demolizione e ricostruzione, si può accedere ai vari bonus edilizi fiscali e cessione del credito o meno.

In questo articolo posso soltanto accennare che il Fisco ha più volte confermato quanto già indicato in alcune norme, cioè l’ammissibilità alle detrazioni fiscali è consentita qualora l’intervento rientri nella ristrutturazione edilizia art. 3 comma 1 lettera d) del DPR 380/01.

E in questa categoria di intervento vi rientrano alcune ipotesi di demolizione e ricostruzione, ma non tutte.

La Demolizione e Ricostruzione può essere assimilata anche a nuova costruzione

Da anni c’è difficoltà a distinguere gli interventi di ristrutturazione edilizia dalla nuova edificazione in base alla volumetria e sagoma preesistenti, e relative modifiche.

In particolare la definizione di “ristrutturazione edilizia”, è stata oggetto di diversi interventi modificativi ed integrativi da parte del legislatore.

Il quadro si complica moltissimo quando entrano di mezzo immobili sottoposti a vincoli paesaggistici e beni culturali D.Lgs. 42/2004, o se siano collocati in Zone Omogenee A, o molte altre zone cosiddette “speciali” dagli articoli 3 e 10 DPR 380/01.

Proprio poco tempo fa ho anche scritto un post sulle conseguenze e deroghe ammesse per l’incremento di volume verso le distanze dai confini e dalle costruzioni vicine.

quasi dimenticavo: iscriviti sul mio canale Telegram:

Canale Telegram
Carlo pagliai Telegram

Principali categorie di Demolizione e ricostruzione (in base al volume)

Per distinguere le categorie di intervento e le relative procedure, è necessario sviscerare bene gli articoli 3 e 10 del TUE con una sorta di analisi multicriteriale da combinare con attenzione.

Un primo criterio per suddividere in base al parametro della volumetria è il seguente

  • stessa volumetria (art. 3 c.1 lett. d) DPR 380/01)
  • incrementi volume anche per rigenerazione urbana (art. 3 c.1 lett. d) DPR 380/01)
  • modifiche volumetriche, in aumento o riduzione (art. 10 c.1 lett. c) DPR 380/01)

A questi criteri si devono aggiungere in maniera sovrapposta e combinata, le variazioni di parametri e caratteristiche immobiliari:

  • sagoma
  • prospetti
  • sedime
  • configurazione planimetrica e tipologica
  • ecc

Infine, a tutti questi parametri e criteri finora esposti, si deve sovrapporre il criterio di collocazione urbanistica e zonizzazione dell’immobile:

In base all’applicazione di questo metodo multicriteriale, l’intervento di demolizione e ricostruzione potrà quindi essere inquadrato nel DPR 380/01 come:

  1. Ristrutturazione edilizia – art. 3 comma 1 lettera d)
  2. Ristrutturazione edilizia “pesante” – art. 10 comma 1 lettera c)
  3. Sostituzione Edilizia (in verità si qualifica Nuova costruzione) – art. 10 c.1

Per una migliore comprensione, ho preparato un video Youtube (iscriviti sul canale) e un diagramma logico, sperando di averlo semplificato al meglio.



Articoli recenti