Gli interventi ulteriori su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dal manufatto principale, nuova conferma

Un’altra recente sentenza di Cassazione Penale n. 805/2022 ribadisce il principio: gli immobili con stato legittimo irregolare non si possono trasformare. Premesso che questo concetto l’ho personalmente diffuso fin dai primi anni di attività del blog, diciamo che adesso è pacificamente sdoganato da due versanti:

  • normativo, introduzione dello Stato Legittimo col D.L. 76/2020 nel DPR 380/01;
  • giurisprudenziale, svariate sentenze penali e amministrative.

Diciamo pure prima di cominciare l’analisi della sentenza in premessa, che la definizione di Stato Legittimo (e la complementare tolleranza edilizia) menzionata negli articoli 9-bis e 34-bis del DPR 380/01 è figlia diretta di questa giurisprudenza pacifica.

Tradotto: non è che il legislatore si è “svegliato” improvvisamente col DL 76/2020 inventando un tema, al contrario ha preso atto di una problematica diffusa e convertito in norma di legge l’orientamento dei giudici.

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Altra conferma dalla Cassazione: CILA inutilizzabile su immobili con abusi edilizi pendenti

La sentenza riguarda la fattispecie di un tizio proprietario di un capannone costruito abusivamente, per il quale è stata presentata una domanda di condono edilizio L. 724/94.

Nel 2021 viene depositata un Comunicazione Inizio Lavori Asseverata (CILA) per opere di manutenzione straordinaria, tuttavia la domanda di condono risultava ancora pendente e inevasa.
In altre parole, alla domanda di condono non ha avuto seguito il rilascio della relativa concessione edilizia in sanatoria ai sensi della L. 47/85 e L. 724/94.

Le opere oggetto della CILA sono consistite nella realizzazione di pannellature perimetrali e di controsoffittature, realizzazione di servizi igienici e divisione degli ambienti interni.

Tuttavia a seguito di verifiche da parte degli organi comunali competenti, viene contestato al proprietario l’illegittimità dell’intervento effettuato con CILA, ancorché di modesta entità e di manutenzione straordinaria.

A nulla è valsa l’opposizione basata sulla CILA depositata in funzione di una delibera di Giunta comunale del 2003, che assentiva lavori di manutenzione straordinaria in pendenza di condono edilizio, condizionati a non effettuare modifiche di prospetti e opere strutturali.

La Cassazione Penale ha convalidato nuovamente il principio applicato dal tribunale, secondo cui in tema di reati edilizi il regime della comunicazione di inizio lavori asseverata (C.I.L.A.) non è applicabile alle opere da eseguirsi su manufatti il cui originario carattere abusivo sia stato accertato con sentenza definitiva e che non risultino essere stati oggetto di condono edilizio o di accertamento di conformità, poiché gli interventi ulteriori su immobili abusivi ripetono le caratteristiche di illegittimità dal manufatto principale, al quale ineriscono strutturalmente (vedi Cass. Pen. III n. 648/2022, n. 41108/2021, n. 41105/2018, n. 30168/2017, n. 51427/2014).

Il motivo reggente è la reiterazione dell’illecito edilizio su immobili irregolari, effettuato con ulteriori opere e a prescindere che siano dotate di titolo abilitativo o comunicazioni edilizie.

CILA, profili di inefficacia su manufatti e opere abusive

Ormai in giurisprudenza prima, e nella normativa poi, che la piena rispondenza dell’edificio allo Stato Legittimo dell’immobile sia condizione essenziale per qualsiasi trasformazione edilizia, anche quelle rientranti nella manutenzione.

Intanto rilevo da più parti d’Italia che molti uffici tecnici comunali, in caso di CILA depositate su immobili abusivi, irregolari o con domande di condono pendenti, procedono perfino a dichiararle inefficaci.

Possiamo ragionare all’infinito se tale prassi sia pienamente legittima o meno sotto il versante amministrativo, ma intanto lo fanno e il cittadino può opporsi soltanto con ricorso al TAR.

Il problema si pone allo stesso modo anche sulle CILAS

Inoltre rilevo personalmente, assieme ad altri colleghi in Italia, che molti Comuni chiedono comunque la dimostrazione dello Stato Legittimo e tolleranze edilizie anche nelle pratiche CILA Superbonus (CILAS).

Infatti se da una parte non è obbligatorio dare conto dello Stato Legittimo nella CILAS, restano comunque impregiudicati i poteri di verifica di legittimità sull’immobile ai sensi del comma 13-quinques art. 119 DL 34/2020 (come modificato dal DL 77/2021).

In presenza di irregolarità, gli enti pubblici possono applicare i rispettivi poteri sanzionatori e repressivi, sospendendo anche i lavori Superbonus in corso d’opera e procedere anche alla dichiarazione di inefficacia della CILAS, come anzidetto. E diciamo pure addio alle maxi detrazioni fiscali, perchè i tempi di ricorso giudiziario sono lunghi.

Quindi direi che non ci sono molte possibilità per aggirare questo nuovo ostacolo; che poi si renda necessario aggiornare il Testo Unico Edilizia e rivedere le procedure di regolarizzazione immobiliare, è tutto un altro discorso affrontato più volte nei miei video e articolo di questo blog.

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica negli atti notarili e commerciabilità degli immobili

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