CILA non utilizzabile su manufatti abusivi, con condoni e sanatorie pendenti o rilasciate irregolarmente

Cassazione conferma che ulteriori interventi su immobili irregolari ripetono caratteristiche di illegittimità

Il principio è assai consolidato in Cassazione Penale, tuttavia in troppo colleghi ultimamente mi vorrebbero contraddire sulla possibilità di presentare la CILA Superbonus in tutta serenità.

So bene che la famigerata semplificazione operata dall’art. 33 D.L. 77/2021 (poi L. 108/2021) consente di effettuare le opere incentivabili Superbonus 110% con una CILA omissiva dello Stato Legittimo.

So bene pure che questa possibilità consentirebbe (condizionale voluto) di evitare la revoca e decadenza delle detrazioni fiscali godute con cessione del credito, con l’apparente disinnesco dell’art. 49 TUE (ricordatevi che rimane operativo l’art. 4 del DM Finanze 41/98).

Ma forse molti non sanno bene che sull’argomento in futuro ci dovremo tornare sopra: infatti anche in passato non era buona idea mettere le mani su immobili di dubbia provenienza urbanistica, cioè in tutto o in parte sprovvisti di piena regolarità.

Per la Cassazione non sono ammissibili opere su immobili privi di conformità urbanistica

Non ci voglio girare tanto attorno: per la Cassazione Penale non è concettualmente legittimo operare trasformazioni su un immobile in tutto o in parte irregolare. Da anni ha confermato questo principio che, a mio avviso è tra i fondamenti che ha portato il legislatore ad introdurre nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 le definizioni di Stato Legittimo e delle nuove tolleranze edilizie correlate.

Infatti ritiene che la prosecuzione di lavori edili su manufatti abusivamente realizzati concretizza una nuova condotta illecita, a prescindere dall’entità dei lavori eseguiti, e ciò anche quando per le condotte relative alla iniziale edificazione sia maturato il termine di prescrizione, atteso che i nuovi interventi ripetono le stesse caratteristiche di illegittimità dall’opera principale alla quale strutturalmente ineriscono (Cass. Pen. 30673/2021).

Condividendo i lineamenti indicati dalla Cassazione Penale (n. 30673/2021, n. 26367/2014), l’esecuzione di lavori sui seguenti tipi di manufatti si configura come illeciti edilizi ex art. 44 DPR 380/01:

  • Manufatti abusivi fin dall’origine;
  • Irregolarmente sanati (Accertamento di conformità art. 36 TUE);
  • Irregolarmente condonati (L. 47/85, L. 724/94, L. 326/03);
  • Manufatti con domande di condono e sanatoria pendenti;

Ciò vale a prescindere che sia maturato il termine di prescrizione penale in merito all’iniziale costruzione abusiva, oppure al conseguimento illegittimo del condono o della sanatoria edilizia.
Da un punto di vista amministrativo, l’immobile irregolare rende irregolari a cascata anche gli interventi successivi.

Tra l’altro ne avevo parlato anche in modalità video:

Interventi rientranti in CILA su manufatti irregolari, quali scenari attendersi?

Per esempio, la  sentenza Cass. Pen. n. 41105/2018 ha considerato illegittime le opere eseguite con CILA nel 2017 su un immobile con domanda di condono pendente, tuttavia non condonabile perché costruito illegittimamente in area con vincolo cimiteriale (abuso insanabile e incondonabile per contrasto a vincolo assoluto).

Diciamo che questo “automatismo” di contaminazione, o reiterazione dell’illecito edilizio, si applica quando le precedenti trasformazioni urbanistico edilizie dell’immobile non siano avvenute in maniera irregolare sotto il profilo formale quanto sostanziale.

La consolidata giurisprudenza di Cassazione Penale ha sempre escluso la possibilità eseguire interventi soggetti a DIA, SCIA, CILA su manufatti abusivi che non siano stati sanati né condonati (Cass. Pen. n. 41105/2018, n. 30673/2021, n. 30168/2017, n. 8865/2016, n. 51427/2014, n. 2112/2008, n. 1810/2008).

Infatti essa ha chiarito che non può applicarsi neanche il regime della DIA (e altri interventi minori) a lavori edilizi che interessino manufatti irregolari, in quanto gli interventi ulteriori (sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e/o risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche) ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale alla quale ineriscono strutturalmente.

E se ci fossero dubbi che le opere rientranti in CILA debbano essere escluse da questo criterio, oltre a rinviare alla lettura delle precedenti righe, aggiungo che l’attuale definizione di Stato Legittimo dell’immobile (o unità immobiliare) dell’art. 9-bis comma 1-bis DPR 380/01, applicata assieme all’articolo delle tolleranze art. 34-bis, contiene la stessa chiave interpretativa.

Ritengo che in un futuro prossimo ci potrebbero essere risvolti inattesi anche per le opere compiute con la CILA Superbonus 110%; è davvero affidabile questo “scudo” concepito con la CILA superbonus dell’art. 33 DL 77/2021?

Personalmente temo che sarà destinato a sgretolarsi, anche perché vedo una palese disparità di trattamento tra cittadini che hanno rispettato le norme e i soliti furbi. Resterò in vigile attesa sull’evoluzione della faccenda, questo è certo.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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