Novità confermate per la procedura semplificata opere Ecobonus e Sismabonus 110

In data 28 luglio (2021) il Senato ha approvato la conversione in legge del D.L. 77/2021, confermando alcune cambiamenti.

INDICE SINTETICO MODIFICHE:

  • CILA 110, anche con modifiche di prospetto e opere strutturali
  • Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile
  • Deroghe distanze e altezze minime Art. 873 Codice Civile per cappotti e cordoli antisismici;
  • Violazioni formali non arrecano pregiudizio o decadenza delle agevolazioni fiscali; possibilità decadenza parziale relativa ai singoli interventi che concorrono nel Superbonus
  • Allungati termini per portare la residenza
  • Allungamento da 18 mesi a 30 mesi per Sismabonus “Acquisti” del comma 1-septies Art. 16 D.L. 63/2013
  • Opere in edilizia libera Art. 6 DPR 380/01 fattibili con semplice descrizione nella CILA
  • Varianti in corso d’opera alla CILA, e deposito finale.
  • Esonero dalla Segnalazione Certificata Agibilità art. 24 TUE

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Principali cambiamenti al D.L. 34/2020 (Superbonus 110) D.L. 77/2021 testo coordinato con gli emendamenti approvati con conversione in legge del Senato 28 luglio 2021:

In grassetto le modifiche approvate con gli emendamenti.

Articolo 33.
(Misure di semplificazione in materia di incentivi per l’efficienza energetica e rigenerazione urbana)

«comma 10-bis. (Art. 119 DL 34/2020)
Il limite di spesa ammesso alle detrazioni di cui al presente articolo, previsto per le singole unità immobiliari, è moltiplicato per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile oggetto degli interventi di incremento dell’efficienza energetica, di miglioramento o di adeguamento antisismico previsti ai commi 1, 2, 3, 3-bis, 4, 4-bis, 5, 6, 7 e 8, e la superficie media di una unità abitativa immobiliare, come ricavabile dal Rapporto Immobiliare pubblicato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’articolo 120-sexiesdecies del decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, per i soggetti di cui al comma 9, lettera d-bis), che siano in possesso dei seguenti requisiti:

c) il comma 13-ter è sostituito dai seguenti:
«13-ter (Art. 119 DL 34/2020) Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

a) identica;

b) identica;

c) identica;

d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento».

2. Identico.

3. Identico.

Articolo 33-bis. (Ulteriori misure in materia di incentivi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34) 1. All’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, sono apportate le seguenti modificazioni: a) al comma 3 è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile, per gli interventi di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo»; b) dopo il comma 5 è inserito il seguente: «5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione»; c) dopo il comma 10 sono inseriti i seguenti: «10-bis. Nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c), il termine per stabilire la residenza di cui alla lettera a), della nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è di trenta mesi dalla data di stipula dell’atto di compravendita. 10-ter. Al comma 1-septies, primo periodo, dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, le parole: “entro diciotto mesi” sono sostituite dalle seguenti: “entro trenta mesi”»; d) dopo il comma 13-quater, introdotto dall’articolo 33, è inserito il seguente: «13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera queste sono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380».

ANALISI E COMMENTO

Per la celebre “CILA 110” è stata ammessa la possibilità di utilizzarla anche quando gli interventi superbonus (solo essi) riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti.

Per quanto riguarda le verifiche di conformità urbanistica dell’immobile, è stata disposta separatamente in apposito comma l’importante precisazione che riserva agli enti pubblici i poteri di controllo sulla legittimità dell’immobile. Pertanto confermo ancora le mie perplessità circa l’utilizzo della CILA 110 per interventi superbonus senza prima svolgere le dovute verifiche sullo Stato Legittimo dell’immobile.

TUTTO SULLA CILA 110 SEMPLIFICATA

Vengono introdotte altre novità all’articolo 119 del D.L. 34/2020 tramite l’aggiunto articolo 33-bis D.L. 77/2021:

[ DEROGHE DISTANZE CAPPOTTO E CORDOLI, ndr ]

a) al comma 3 è aggiunto, in fine, il seguente periodo: «Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile, per gli interventi di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo»;

Commento: la deroga riguarda soltanto le opere del Superbonus 110, e si applica nei confronti delle distanze dell’Art. 873 C.C., e non anche a quelle delle norme, regolamenti e discipline locali; sembra che va ad affiancare o “completare” quelle già presenti nel D.Lgs. 73/2020

b) dopo il comma 5 è inserito il seguente: «5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione»;

c) dopo il comma 10 sono inseriti i seguenti:

«10-bis. Nel caso di acquisto di immobili sottoposti ad uno o più interventi di cui al comma 1, lettere a), b) e c), il termine per stabilire la residenza di cui alla lettera a), della nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, è di trenta mesi dalla data di stipula dell’atto di compravendita.

[ SISMABONUS “ACQUISTI”, ndr ]

10-ter. Al comma 1-septies, primo periodo, dell’articolo 16 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, le parole: “entro diciotto mesi” sono sostituite dalle seguenti: “entro trenta mesi”»;

Commento: prorogato il solo termine entro il quale l’impresa o società costruttrice deve vendere gli immobili dalla fine dei lavori. Che sia il preludio per ulteriori proroghe dei termini?

[ VARIANTI CILA ED EDILIZIA LIBERA, ndr ]

d) dopo il comma 13-quater, introdotto dall’articolo 33, è inserito il seguente:
«13-quinquies. In caso di opere già classificate come attività di edilizia libera ai sensi dell’articolo 6 del testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 2 marzo 2018, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 81 del 7 aprile 2018, o della normativa regionale, nella CILA è richiesta la sola descrizione dell’intervento. In caso di varianti in corso d’opera queste sono comunicate a fine lavori e costituiscono integrazione della CILA presentata. Non è richiesta, alla conclusione dei lavori, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 24 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380».

Commento: viene introdotta per le sole opere del Superbonus realizzabili in CILA, la possibilità di effettuare varianti in corso d’opera da comunicare a fine lavori, costituenti integrazione della CILA presentata. In tal caso non è sussiste l’obbligo di presentare la Segnalazione Certificata di Agibilità a fine lavori.
Infine è introdotta la possibilità di presentare una CILA semplificata, contenente soltanto una descrizione delle opere, qualora queste rientrino in Edilizia libera “pura”, cioè quella disciplinata dal Glossario ed esonerata dall’obbligo di titolo edilizio o CILA (rammento che restano salve le restanti norme di settore, discipline, regolamenti e strumenti urbanistici di ogni livello.



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