Ancorché semplificato il procedimento per interventi incentivati, non bisogna sottovalutare lo Stato Legittimo dell’immobile

Pubblicato il modulo speciale della CILA superbonus, valevole a livello nazionale. Ieri (4 agosto 2021) la Conferenza Unificata Stato Regioni ha dato il via libera libera.

Ne ho parlato più volte qui sul blog e sul mio canale YouTube. Lo scopo sbandierato di questo apposito modello è di semplificare e ridurre gli adempimenti previsti comunque a livello ordinario. E’ suddivisa in due file relativi al modulo generale e soggetti coinvolti.

Faccio presente anche il quaderno ANCI aggiornato:
http://www.anci.it/wp-content/uploads/Quaderno-CILA-superbonus_fin-def.pdf

Intanto puoi scaricare il Modulo CILA e relativo allegato da qui o direttamente dal sito del Ministero competente:


Analisi e commento

Rispetto al modello generale già vigente di CILA, sono presenti molte meno pagine e riquadri relativi alle norme di settore e norme speciali; è evidente che questa CILA superbonus sia stata fatta per ridurre gli adempimenti formali.

Si tratta di un documento PDF da compilare, per cui ritengo si dovrà inviarlo allo Sportello Unico Edilizia del Comune tramite PEC, almeno nei primi tempi finché le Regioni o i Comuni non lo avranno digitalizzato nei rispettivi portali.

INDICE:


Riquadri tipici della CILA normale

In primis appaiono i campi già conosciuti nelle normali CILA, cioè la richiesta della titolarità (avente diritto) e di definire se gli interventi riguardino parti comuni e/o quelle esclusive.

Contenuti progettuali ed elaborati richiesti

Mi ha sorpreso molto la nota a pagina sette che non prevede obbligo di allegare elaborati e descrizione per rendere più chiara l’opera oggetto di superbonus.
E’ infatti ammessa la possibilità di rendere in forma sintetica e descrittiva l’intervento, sia per interventi di cui all’art. 119 DL 34/2020 ricondotti nella manutenzione straordinaria (art. 6-bis DPR 380/01) sia per quelli di manutenzione ordinaria (Art. 6 DPR 380/01).

Categorie di intervento ammissibili

Ovviamente risulta obbligatorio indicare la qualificazione dell’intervento, cioè confermare che le opere soddisfano l’art. 119 comma 13-ter DL 34/2020 così come modificato dalla L. 108/2021 (già DL 77/2021).

Secondo quanto disposto dall’art. 33 del D.L. 77/2021 (conv. in L. 108/2021), sono esclusi gli interventi comportanti demolizione e ricostruzione di edifici (per me, anche parziali); sono comunque inclusi gli interventi che comportano contestuali modifiche di prospetto e opere strutturali.

Questa specificazione è stata necessaria per togliere i dubbi per equiparare l’intervento in manutenzione straordinaria soggetta a CILA (vedasi articoli 3 e 6-bis DPR 380/01, coordinati col D.Lgs. 222/2016).

Varianti in corso d’opera e integrazione a precedenti pratiche edilizie

Ho trovato interessante una novità che si evince a pagina 3 della CILA superbonus, cioè la possibilità di fare variante in corso d’opera da comunicare a fine lavori (o anche in corso d’opera stessa).

Ma la novità stupefacente è la possibilità di presentare la CILA superbonus ad integrazione di altra pratica edilizia già presentata per opere non rientranti nel Superbonus.
Deduco, e forse mi sbaglio, che sembra un meccanismo di “endoprocedimento” già noto nelle procedure amministrative edilizie. Sarà come una pratica edilizia dentro l’altra.

Atti di assenso, nulla osta, altre autorizzazioni o titoli: inizio lavori anche differito

Non poteva mancare il riquadro relativo alla richiesta o possesso di altri eventuali titoli, autorizzazioni, atti di assenso comunque denominati.

Facciamo l’esempio di autorizzazione paesaggistica necessaria per l’intervento, e pertanto il riquadro prevede che l’inizio lavori sia:

  • immediato, qualora già ottenuti e allegati alla CILA i necessari atti di assenso;
  • differito, e l’intervento avviabile soltanto dopo che il SUE abbia comunicato al cittadino l’avvenuto rilascio dei relativi atti (di cui la domanda sia stata allegata alla CILA).

Colgo l’occasione per sottolineare che l’intervento con CILA superbonus che avrebbe richiesto i relativi atti di assenso non può avere inizio senza il loro ottenimento; ciò significa che in caso di falsa attestazione, l’intervento avviato o compiuto può essere contestato come in assenza di CILA.

Interventi strutturali antisismici (Sismabonus)

Nei riquadri oggetto di attestazione del professionista, relativi agli atti di assenso necessari, è stata sottolineata la presenza della denuncia dei lavori e l’autorizzazione sismica (rispettivamente articoli 93 e 94 DPR 380/01) all’ex Genio Civile.

Stiamo parlando degli interventi che rientrano nel ramo del Sismabonus 110. Pertanto l’inizio dei lavori della CILA non può avvenire in loro assenza, fintanto che non siano stati ottenuti:

  • d’ufficio, tramite presentazione allo Sportello Unico Edilizia comunale (SUE);
  • preventivamente alla CILA, e consegnati contestualmente ad essa;

Dati sulla Legittimazione urbanistica

Il modulo è rimasto coerente con l’art. 33 del DL 77/2021, cioè richiede soltanto alcune scarne informazioni sulla costruzione iniziale dell’edificio/immobile, che riporto integralmente:

  • Ultimazione ante 1° settembre 1967;
  • Autorizzata con apposito titolo (Licenza, concessione, permesso di costruire)
  • Legittimata da titolo (Condono, Concessione in sanatoria, Permesso in sanatoria)

Ripeto ancora fino alla noia: sconsiglio ai Tecnici di limitare le proprie indagini a questi dati senza verificare lo Stato Legittimo.
Consiglio piuttosto di effettuare le dovute verifiche, perchè non è consigliato fare interventi su immobili di cui si ignora lo Stato Legittimo per diversi motivi (rinvio a questo apposito articolo).

E’ come fare un’operazione chirurgica senza che il medico abbia fatto le adeguate analisi mediche preventive, come ho detto un mese fa su Linkedin.

Sicurezza dei cantieri e D.Lgs. 81/2008: sospensione CILA in caso di carenze sugli obblighi.

Da non sottovalutare l’ultima frase del riquadro sulla sicurezza dei cantieri, che sospende l’efficacia della CILA in caso di inadempienze o mancato rispetto di questa complessa normativa. Infatti può avvenire in caso di mancata produzione del piano di sicurezza e coordinamento, oppure in caso di assenza di notifica preliminare o DURC.

E qui bisogna scherzarci veramente poco, raccomandando di affidare i lavori ad imprese in regola coi vari profili di sicurezza.

Decadenza benefici per dichiarazioni non veritiere

La CILA non è solo una semplice dichiarazione, e ciò vale anche per la versione speciale “Superbonus”. Infatti la sua efficacia (anche ai sensi dell’art. 6-bis DPR 380/01) è condizionata dalla piena veridicità dei presupposti, e della conformità verso le:

  • normative urbanistico edilizie
  • normative speciali e di settore
  • norme regionali
  • strumenti urbanistici (PRG)
  • regolamenti edilizi
  • ecc

Anche la CILA superbonus è basata sull’istituto dell’autocertificazione e collegata agli articoli 46, 47, 75 e 76 del DPR 445/2000.

A pagina 4 del modulo CILA superbonus appare una frase breve ma chiara: in caso di controllo successivo sui contenuti e dichiarazioni attestate, è prevista la decadenza dai benefici ottenuti sulla base delle stesse dichiarazioni.

A tutto questo bisogna poi aggiungere le conseguenze penali derivanti da falsa attestazione.

E non vorrei che, come reazione a catena, portasse alla perdita di efficacia o validità della CILA superbonus, e la possibile attivazione del recupero dei benefici fiscali da cessione del credito/sconto in fattura. E stiamo parlando dell’art. 49 del DPR 380/01 (e aggiungo il D.M. Finanze 41/1998).

Conclusioni

Stavolta termino l’articolo applicando le dovute riserve per aggiungere altre riflessioni, anche in altri video o articoli. Personalmente l’idea che il legislatore abbia tolto adempimenti e procedure soltanto per offrire uno “scudo” dai rischi di revoca e restituzione delle detrazioni fiscali, mi lascia perplesso.

Intendiamoci fin d’ora: non sono contrario alle semplificazioni, ho sempre ritenuto necessario fare la “madre” delle semplificazioni nel TUE, andando a risolvere il problema decennale irrisolto del generale livello di irregolarità del patrimonio edilizio esistente.

In questo modo il legislatore ha offerto lo scudo soltanto a favore di coloro che faranno il Superbonus, mentre restano esclusi gli altri interventi rientranti in altri bonus fiscali. Una bella disparità, i miei complimenti.



Articoli recenti