Verifiche di Stato legittimo immobiliare contestuali o posteriori alla speciale CILA potrebbero invalidarne gli effetti

Riprendo l’argomento della CILA Superbonus (CILAS), cioè la procedura istituita appositamente con D.L. 77/2021 (oggi L. 108/2021) all’interno del D.L. 34/2020: con essa è stato idealmente consentito di aggirare l’attestazione di Stato legittimo dell’immobile, altrimenti obbligatoria ai sensi degli articoli 9-bis e 34-bis del DPR 380/01.

Infatti dopo il D.L. 76/2020 anche le CILA sono assoggettate all’attestazione dello Stato Legittimo.

La possibilità di evitare la menzione dello Stato Legittimo dell’immobile nella CILAS è stata confermata anche nell’apposito modulo approvato dalla Conferenza Unificata Stato-regioni, a cui rinvio per scaricarlo.

I principali punti forti della CILA superbonus 110 sono:

  • Omissione di attestazione Stato Legittimo;
  • Intervento superbonus art. 119 classificato in manutenzione straordinaria, ad eccezione delle demolizioni e ricostruzioni edifici (parziale o integrale?);
  • Procedura semplificata ripresa dalla CILA ordinaria;

Intanto devo ricordare che la CILA-Superbonus non ha e non avrà alcun effetto di condono o sanatoria per tutte le irregolarità del passato, in quanto il comma 13-quater art. 119 DL 34/2020 dispone chiaramente ogni riserva di verifiche circa la legittimità urbanistico edilizia dell’immobile.

INDICE

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Le criticità della CILA Superbonus per esonero attestazione Stato Legittimo

Ci sono alcuni particolari aspetti che mi fanno consigliare prudenza nella presentazione della CILAS sull’immobile affetto da irregolarità o abusi edilizi già presenti:

  1. Ripetizione dell’abuso edilizio: esecuzione interventi su manufatti irregolari significa reiterare altri illeciti.
  2. Possibile dichiarazione inefficacia CILA equivale ad intervento Superbonus compiuto in assenza di CILAS

Al professionista Tecnico che deposita una CILA per superbonus posso consigliare soltanto di svolgere le verifiche di Stato Legittimo a prescindere della sbandierata semplificazione.
Anche perchè intendiamoci, non può considerarsi una semplificazione la possibilità di glissare lo Stato Legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

Infatti è sufficiente la minima opera non rientrante nelle categorie di intervento Superbonus per essere costretti a presentare in contemporanea un ulteriore pratica edilizia ordinaria.

E quest’ultima pratica edilizia, che sia CILA, SCIA o Permesso di Costruire, deve contenere l’attestazione di Stato Legittimo dell’immobile. Quindi la CILAS avrebbe semplificato alcuni interventi edilizi totalmente rientranti in Superbonus.

A proposito, per Stato Legittimo non si intende l’ultima precedente pratica edilizia, ne ho parlato in questo video YouTube (iscrizione consigliata):

Opere su manufatti irregolari qualificabili ripetizione dell’illecito edilizio (anche per Superbonus)

Da anni ho più volte pubblicato un principio pacifico che si è consolidato in giurisprudenza penale e amministrativa, che poi è stato ripreso e tradotto nella vigente definizione di Stato Legittimo dell’immobile art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/01.

Ad esempio, per la Cassazione non sono ammissibili opere su immobili privi di conformità urbanistica: non è concettualmente legittimo operare trasformazioni su un immobile in tutto o in parte irregolare.

Infatti ritiene che <<la prosecuzione di lavori edili su manufatti abusivamente realizzati concretizza una nuova condotta illecita, a prescindere dall’entità dei lavori eseguiti, e ciò anche quando per le condotte relative alla iniziale edificazione sia maturato il termine di prescrizione, atteso che i nuovi interventi ripetono le stesse caratteristiche di illegittimità dall’opera principale alla quale strutturalmente ineriscono>> (Cass. Pen. 30673/2021).

Condividendo i consolidati lineamenti indicati dalla Cassazione Penale (n. 30673/2021, n. 26367/2014), l’esecuzione di lavori sui seguenti tipi di manufatti si configura come illeciti edilizi ex art. 44 DPR 380/01:

  • Manufatti abusivi fin dall’origine;
  • Irregolarmente sanati (Accertamento di conformità art. 36 TUE);
  • Irregolarmente condonati (L. 47/85, L. 724/94, L. 326/03);
  • Manufatti con domande di condono e sanatoria pendenti;

Ciò vale a prescindere che sia maturato il termine di prescrizione penale in merito all’iniziale costruzione abusiva, oppure al conseguimento illegittimo del condono o della sanatoria edilizia. Da un punto di vista amministrativo, l’immobile irregolare rende irregolari a cascata anche gli interventi successivi.

E se qualcuno pensa che il notevole tempo intercorso tra l’esecuzione degli abusi compiuti decenni fa su immobili ai quali è stata data perfino la certificazione di Abitabilità, possa significare prescrizione, decadenza o condono automatico, si sbaglia di grosso.

Possibile dichiarazione inefficacia CILA

Cercherò di essere il più possibile sintetico.
Partiamo dal fatto che nella L. 241/90 sul procedimento amministrativo esiste un meccanismo che consente alla P.A. di annullare e dichiarare inefficaci il Permesso di Costruire e la Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA).

Ciò attualmente non risulta previsto espressamente per la CILA, e quindi anche per la CILAS.

Tuttavia faccio presente che esiste uno scenario che sto già riscontrando da mie esperienze professionali di consulente: la dichiarazione di inefficacia della CILA.

Ipotizziamo che sia stata presentata una CILAS su immobile con irregolarità edilizie.
Dopo la sua presentazione, e magari durante l’intervento stesso di Superbonus, il Comune svolge accertamenti e verifiche sulla legittimità dell’immobile. E questa possibilità è espressamente prevista dal comma 13-quater art. 119 DL 34/2020, anche se non ce n’era bisogno perchè la PA mantiene poteri repressivi e sanzionatori.

Ho già potuto riscontrare casi in cui il Comune adotti i provvedimenti secondo la seguente scansione:

  1. Accertamento illeciti presento o mancanza Stato Legittimo immobile;
  2. Preavviso diniego ex art. 10-bis L. 241/90, con richiesta osservazioni al cittadino (so bene che esso vale soltanto per i provvedimenti della P.A. ma ti confermo che ho già riscontrato più volte azioni simili).
  3. Dichiarazione Inefficacia CILA (e ciò accadrebbe anche per le CILAS);
  4. Avvio procedimento azioni repressive e sanzionatorie;
  5. Emissione di Ordinanza di demolizione e rimessa in pristino;

Il risultato sarà l’annullamento o inefficacia della CILA (e quindi CILAS), e un Ordine di demolizione.

Un ricorso al TAR contro la dichiarazione di inefficacia CILA e contestuale Ordine di demolizione non garantisce il risultato: infatti è assai probabile che l’accertamento dell’abuso edilizio mantenga efficace l’ordine di demolizione, rendendo inutile la revoca della Dichiarazione di inefficacia della CILA.

Risultato finale: l’ordine di demolizione resta valido e autonomo, e non sarà revocata la dichiarazione di inefficacia della CILA.
Pertanto alla fine dei giochi l’intervento Superbonus potrebbe risultare sprovvisto di CILAS, proprio perchè verrebbe minata la sua efficacia a posteriore della presentazione.

Non sottovaluterei questo scenario, perchè è proprio quello che andrebbe a minare il principale scudo inventato per aggirare lo Stato Legittimo dell’immobile appositamente per le pratiche Superbonus 110: si verificherebbe proprio una di quelle condizioni temute e capaci di attivare anche il possibile recupero o decadenza delle agevolazioni fiscali godute anche con cessione del credito (articolo 49 DPR 380/01).

Infatti rammento che la versione del comma 13-ter art. 119 DL 34/2020, modificato dal D.L. 77/2021, ammette espressamente la decadenza del Superbonus in caso di assenza di CILA.

CONSIGLI E CONSIDERAZIONI

Ed ecco quindi la possibile tempesta perfetta, su cui invito i colleghi Tecnici a riflettere sopra: fondare una pratica edilizia CILA Superbonus confidando sui possibili esiti di un TAR, non è una strategia vincente.

Non vorrei che molte P.A. avviassero procedure simili, basandosi su queste situazioni per invalidare le CILA e CILAS: si può discutere all’infinito poi sulla legittimità dei provvedimenti di dichiarazione inefficacia CILA, ma è possibile (e probabile) che avverranno.

Poi come spesso accade, non è garantito che sul piano sostanziale il cittadino possa avere ragione e far valere l’intento del legislatore di “blindare” gli interventi Superbonus con la CILAS.
Perché a dirla tutta, è l’ennesimo tentativo debole di aggirare il notevole problema del patrimonio edilizio irregolare.

Poi non ditemi che non lo avevo detto.



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