Bonus edilizi minori, col Visto la Conformità urbanistica serve più che mai

Immobili irregolari e abusi portano alla decadenza e revoca della cessione credito o sconto in fattura

Col D.L. 157/2021 sono stati introdotti diversi adempimenti a carico dei cittadini contribuenti che vogliono accedere alle detrazioni fiscali dei cosiddetti “Bonus edilizi minori” con Cessione del credito e Sconto in fattura con l’art. 121 commi 1 e 2 D.L. 34/2020:

  • a) BONUS RISTRUTTURAZIONI 50%: recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettere a) e b), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917;
  • b) ECOBONUS 65%: efficienza energetica di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90 e di cui ai commi 1 e 2 dell’articolo 119;
  • c) SISMABONUS “ORDINARIO”: adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e di cui al comma 4 dell’articolo 119;
  • d) BONUS FACCIATE 90% (VIDEO-GUIDA AGGIORNATA): recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui articolalo 1, comma 219 e 220, della legge 27 dicembre 2019, n. 160;
  • e) BONUS FOTOVOLTAICO “ORDINARIO” installazione di impianti fotovoltaici di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, ivi compresi gli interventi di cui ai commi 5 e 6 dell’articolo 119 del presente decreto;
  • f) installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui all’articolo 16-ter del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, e di cui al comma 8 dell’articolo 119;

In particolare sono stati estesi due adempimenti obbligatori e già vigenti per accedere alle detrazioni del Superbonus 110% (Ecobonus 110% e Sismabonus 110%):

  1. Visto di conformità
  2. Asseverazione congruità prezzi nei confronti dei relativi prezzari (Video commento)

Premesso ciò, sarà il caso di porsi il problema degli abusi edilizi presenti negli immobili prima di lanciarsi sui vari bonus edilizi minori con cessione del credito?

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INDICE

Checklist del visto di conformità con pratiche edilizie interventi agevolati

Il Visto di conformità è imposto per accedere alla cessione del credito d’imposta o sconto in fattura per gli interventi elencati precedentemente, in base al D.L. 157/2021. Esso viene rilasciato dai relativi soggetti abilitati per legge (es. Commercialisti, CAF, ecc), ai sensi dell’art. 35 D.Lgs. 241/1997.

Questi soggetti non devono entrare nel merito della veridicità e sostanzialità dei vari allegati (che faranno bene a conservare in copia originale per possibili richieste di accertamenti dall’Agenzia delle Entrate).

Infatti l’apposizione di questo Visto di conformità è definita “visto leggero”, cioè un controllo formale e non sostanziale: lo scopo è filtrare ed evitare errori materiali, riscontrare rispondenza o errori dei dati inerenti l’ambito fiscale, calcoli imposte e detrazioni, la sussistenza di specifici requisiti (ma non tutti), ecc.

In poche parole, è un tipico modello di auto-controllo preventivo e anticipato da parte del cittadino, che viene responsabilizzato a dimostrare la sussistenza dei requisiti e presupposto di accesso ai benefici fiscali.

Bonus edilizi minori e pratiche edilizie necessarie

Siccome i bonus edilizi si muovono in ambito urbanistico edilizio, i soggetti abilitati a produrre il Visto di conformità dovranno acquisire e verificare la documentazione tecnica e pratiche edilizie. Infatti anch’essa è presupposto essenziale per accedere alle rispettive detrazioni e benefici fiscali.

Premessa: non sostengo che dovranno esaminare, capire e valutare la correttezza delle pratiche edilizie CILA, SCIA o Permesso di Costruire.

Chi rilascia il Visto di conformità deve farsi comunque consegnare una copia delle pratiche edilizie, in quanto la loro sussistenza ed efficacia è condizione essenziale per accedere a qualsiasi detrazione fiscale edilizia, con o senza Cessione del credito (al netto di quelle eventualmente rientranti in Edilizia Libera).

In caso di edilizia libera è sufficiente una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà, resa direttamente dal contribuente ai sensi dell’articolo 47 del DPR n. 445/2000, in cui sia indicata la data di inizio dei lavori ed attestata la circostanza che ai sensi della normativa edilizia vigente, gli interventi posti in essere rientrano tra quelli agevolabili sebbene i medesimi non necessitino di alcun titolo abilitativo.

Intendiamoci: questi soggetti abilitati a rilasciare il Visto di conformità non sono affatto tenuti a controllare se l’Architetto, Ingegnere o Geometra abbiano o meno:

  • Scelto la giusta procedura;
  • Acquisito tutti i relativi nulla osta, atti di assenso, autorizzazioni, ecc
  • Progettato correttamente
  • Verificato la conformità urbanistica o Stato Legittimo dell’immobile;
  • eccetera;

Tuttavia non ci dovremo stupire se il Contribuente chiamerà in causa anche chi ha rilasciato il Visto di conformità in caso di accertamenti, revoca o decadenza dei benefici fiscali contestati per difformità e abusi edilizi (riscontrati in corso d’opera o a posteriori).

Infatti nella ignoranza o non conoscenza della materia, il contribuente colpito dal recupero delle cessioni del credito godute, assieme a sanzioni e interessi, sarà un “tantino incavolato” verso tutti i professionisti coinvolti; come spesso accade nel nostro settore, avendo pagato una prestazione di controllo, avrà messo una alta aspettativa verso costoro.

E’ un po’ la stessa credenza del compratore che ritiene responsabile un notaio per avere comprato un appartamento con abusi edilizi e irregolarità, quando invece è pacifico che il notaio non ha doveri di controllare a livello sostanziale la regolarità urbanistico edilizia dell’immobile.

Abusi edilizi e difformità immobile: revoca e decadenza con DPR 380/01 e DM 41/1998

IN FUNZIONE DI ABUSI E IRREGOLARITÀ EDILIZIE, TUTTI I BONUS FISCALI EDILIZI SONO REVOCABILI O SOGGETTI A DECADENZA IN BASE A:

Per esempio l’art. 4 del D.M. Finanze n. 41/1998, dispone una serie di condizioni per escludere (e quindi revocare) i benefici fiscali in caso di difformità edilizie, ma anche le irregolarità accertate sul profilo di sicurezza dei cantieri e regolarità contributiva dei lavoratori (vedi D.Lgs. 81/2008).

In particolare ho sempre sottolineato i rischi conseguenti alla validità formale e sostanziale delle pratiche edilizie sullo Stato Legittimo dell’immobile, per esempio in caso di:

  • Annullamento del Permesso di Costruire;
  • Dichiarazione inefficacia (SCIA) Segnalazione Certificata Inizio Attività ;
  • Dichiarazione inefficacia e/o azioni repressive sanzionatorie in caso di (CILA) Comunicazione Inizio Lavori Asseverata ;

In altre parole, si crede di aver effettuato un intervento edilizio con una pratica ritenuta regolare e dichiarata inefficace a posteriori.

Il risultato è un’opera edilizia compiuta in assenza di titolo edilizio o pratica.

La conseguenza? Verrebbe a mancare un presupposto di legalità e sussistenza per accedere ai vari bonus edilizi, compreso Superbonus 110.

SUPERBONUS SU IMMOBILI IRREGOLARI: Approfondimenti

Bonus edilizi minori: non rientranti in CILAS

Per tentare di arginare (male) il problema è stata introdotta la CILAS col D.L. 77/2021, cioè una particolare forma di CILA valevole esclusivamente per il Superbonus, su cui ho espresso diverse riserve.

Al contrario i vari Bonus Facciate, Bonus ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus ordinari, non accedono alla CILAS ed al relativo esonero dall’Attestazione dello Stato legittimo richiesto per qualsiasi pratica edilizia (articoli 9-bis c.1.-bis e 34 c.3 DPR 380/01).

Motivo per cui, che piaccia o no, il legislatore col D.L. 76/2020 obbliga a svolgere opportune verifiche di conformità preventive sull’immobile prima di presentare qualsiasi pratica edilizia, compreso le CILA.

Visto di conformità Bonus edilizi, e pratiche edilizie da acquisire

Nella Check-list dei documenti da riscontrare e acquisire per il Visto di conformità, pubblicato dalla Fondazione Nazionale Commercialisti, è indicata la sussistenza delle relative pratiche edilizie e abilitazioni amministrative richieste dalla legislazione edilizia vigente.

Lo ripeto a futura memoria: il Commercialista o soggetto abilitato ad emettere il Visto di conformità non è tenuto a controllare l’efficacia o correttezza delle pratiche edilizie, tanto meno la legittimità urbanistica dell’immobile/unità immobiliare, ci mancherebbe.

Chiaramente è tenuto ad acquisire una copia di esse (varianti comprese), delle relative asseverazioni tecniche che attestano la conclusione delle opere autorizzate, congruità prezzi, eccetera.

Consigli utili

Se posso aggiungere un consiglio a margine, nella lettera di incarico del soggetto attestante il Visto di Conformità sarebbe opportuno specificare che esso non è tenuto a svolgere verifiche sul versante tecnico edilizio, magari prevedendo qualsiasi esclusione nel merito.

Questo per prevenire i futuri dissapori e chiamate in causa di fronte agli accertamenti, revoca e decadenze dei benefici fiscali goduti; fossi ad esempio un commercialista, lo farei senz’altro.

Anche in questo caso è vivamente consigliato di affidarsi a Ingegneri, Architetti e Geometri con elevata preparazione in materia di Stato Legittimo e conformità urbanistica.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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