Alzare il sottotetto per ricavare mansarda, è sopraelevazione soggetta a permesso • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
25/02/2024
Ristrutturazione Edilizia

Non rientra in ristrutturazione il sopralzo del tetto a prescindere della destinazione d’uso del sottotetto

Parliamo di quei casi in cui si voglia modificare in aumento la sagoma preesistente di un tetto, per migliorare l’utilizzo del sottotetto situato al di sotto per:

aumentare le altezze interne in gronda, al colmo o lungo tutta la falda;
cambiare anche la destinazione d’uso per fare una mansarda abitabile;

Il sottotetto vero e proprio assolve ad una funzione di camera d’aria di separazione tra l’esterno e l’unità abitativa vera e proprio, per distanziare i possibili problemi di infiltrazioni di pioggia e isolamento termico. La cultura di inserire il soffitto, come elemento edilizio di partizione orizzontale tra le stanze e il tetto, si è diffusa molto nel Dopoguerra, diciamo un sistema che per quei tempi era considerato già migliorativo. E’ chiaro che corre una notevole differenza tra le definizioni di sottotetto, mansarda e locali tecnici: la giurisprudenza conferma pacificamente che il sottotetto ad uso di “camera d’aria” non può essere configurato come locale tecnico, e pertanto aggirare ulteriori limiti e regole imposte in edilizia.

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Il rifacimento del solo sottotetto si può impostare:

entro sagoma e “fedele”, cioè lasciando invariata la sagoma/forma della costruzione;
fuori sagoma, cioè ampliando verso l’alto la sagoma;

La prima tipologia “entro sagoma” non prevede modifiche delle falde di copertura esistenti, (magari è condizionata ad opere di coibentazione termica di esse) e consiste in una trasformazione edilizia di cambio d’uso con opere di uno spazio esistente, che passa da uso accessorio ad uso abitativo; fatto salvo diverse disposizioni regionali, l’intervento va comunque inquadrato come mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante in quanto incide sul carico urbanistico e assoggettato a Permesso di Costruire (Consiglio di Stato n. 8256/2022).

La seconda tipologia “fuori sagoma” si configura come sopraelevazione, ancorché avvenuta con lieve rialzamento di quota, ottenuta col semplice inserimento di cordolo di sommità, variazioni di pendenza delle falde o del colmo. In molti casi è più conveniente lasciare intatti i piani di posa delle gronde, colmi e sommità del sottotetto, e creare/rialzare le relative quote. Oppure il passaggio da coperture a falde inclinate a tipologia piana, magari ricavando terrazze “a tasca”.

Diciamo pure che aumentare lo spazio di sottotetto al di fuori della sagoma legittimata esistente fuoriesce dalla categoria di ristrutturazione edilizia; il discorso potrebbe limitatamente cambiare quando avviene contestualmente alla demolizione integrale e ricostruzione dell’edificio, ma solamente per giustificare ridotti incrementi volumetrici imposti da normative speciali quali antisismica, risparmio energetico, impiantistica e barriere architettoniche (art. 3 c.1. lettera d) D.P.R. 380/01).

Ricordiamoci ancora una volta che la giurisprudenza amministrativa ha più volte confermato che realizzazione di una mansarda di un fabbricato preesistente non può qualificarsi come ristrutturazione edilizia perché comporta la creazione di nuovi volumi (vedi tra le tante Cons. di Stato n. 488/2024, n. 7453/2023).

E come tutti i rifacimenti integrali di tetti, scatta l’esigenza di inserire un cordolo sommitale all’edificio, giustificato sia per motivi strutturali e antisismici, e della posa di cappotti termici, asseritamente derogati sotto vari aspetti: le deroghe valgono per certi limitatissimi profili descritti in questo post, inoltre non deve trarre in inganno la definizione di sopraelevazione con cordolo descritta nelle Norme Tecniche Costruzioni 2018, perchè non sono operative anche a livello urbanistico-edilizio.

Ciò vale anche nei casi in cui lo spazio sottotetto rimanga davvero…un sottotetto ad uso accessorio: l’idea che esso non faccia volume e pertanto la sopraelevazione sia libera è completamente sbagliata. Il dimensionamento e la verifica planivolumetrica degli spazi costruiti avviene con due distinti parametri: volumetria lorda e superfici utili. Per quanto siano affini tra loro, hanno carattere autonomo e vanno valutati differentemente, perchè se mantenuto ad uso accessorio/praticabile o meno, il sopralzo del sottotetto crea volumetria lorda aggiuntiva.

Con innalzamento dell’edificio preesistente non è possibile parlare di avvenuta ricostruzione fedele dell’edificio preesistente, qualificandosi piuttosto come nuova costruzione e conseguente operatività delle distanze minime di cui al D.M. n. 1444/1968 (Cons. di Stato n. 1420/2024, Cassazione Civile n. 20448/2022.