Cordolo e cappotto sul tetto, deroghe a distanze e altezze • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Rialzare la copertura con cordolo sommitale per manutenzione e consolidamento consente di derogare alle distanze minime e altezze massime degli edifici

Quando viene rifatto un tetto è obbligatorio adeguarsi a tutta una serie di normative edilizie vigenti e più moderne rispetto a quelle esistenti al momento di costruzione.

Per esempio le normative antisismiche richiedono incrementi di spessori delle strutture, oppure la posa di isolante termico e coibentazioni dettate dalla normativa di risparmio energetico. Inoltre su molti edifici viene effettuato il classico cordolo in c.a. sulla sommità dell’ultimo piano, per rilegare meglio rigidezza e collegamento tra pareti e copertura stessa.

Se da una parte la realizzazione del cordolo è giustificata per motivi e prescrizioni antisismiche, dall’altra parte è innegabile che i proprietari dell’immobile otterranno un vantaggio derivante dall’incremento volumetrico e maggiori altezze interne del sottotetto. Esistono due principali modalità per posizionare questo tipo di cordolo:

incorporato o a raso, cioè demolendo una porzione di muratura per realizzarlo identico al precedente estradosso (lato superiore muratura);
sopraelevazione, cioè al di sopra delle pareti esistenti;

L’aumento di spessore prescritto da queste normative divenute sempre più prestazionali ed esigenti ha sollevato problematiche di rispetto delle distanze legali e altezze massime, soprattutto tra edifici fronti stanti.

Infatti per taluni questo genere di intervento configurava sopraelevazione e rialzamento di edificio, seppure in via minimale. E con la stagione dei bonus edilizi energetici e superbonus la questione dei tetti rialzato per inspessimento energetico e strutturale ha preso notevole importanza. Analizziamo la questione, tralasciando gli aspetti di natura paesaggistica e antisismica, già trattati in precedente post.

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Deroghe ammesse al rialzamento del tetto per risparmio energetico

A risolvere la questione sono sopravvenute due distinte norme che affrontano la questione sul versante amministrativo/pubblicistico, con risvolti anche sul versante civilistico:

D.Lgs. 102/2014 articolo 14 comma 7, come riformato dal D.Lgs. 73/2020;
D.L. 34/2020 articolo 119 comma 3;

Qualcosa di analogo era già stato disposto con l’articolo 11 D.Lgs. 115/2008, per essere poi abrogato e sostituito dal successivo D.Lgs. 102/2014.

Degna di nota è la prima, che ha praticamente previsto un discreto regime derogatorio sulle distanze legali in genere:

7. Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non e’ considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, e’ permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici. Le deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile. (Comma modificato dall’art. 13 comma 1 lettera b) D.Lgs. 73/2020).

La prima parte contiene una deroga relativa al conteggio nei confronti di vari parametri urbanistico edilizi quali volumi, altezze, superfici e rapporto di copertura.

La seconda parte invece contiene una deroga verso le distanze minime tra edifici, dai confini, da strade e ferrovie, e altezze massime di edifici nella più ampia accezione, perchè espressamente riferito alle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali. E tra queste norme vi rientra in primis il famoso D.M. 1444/68.

Sembrerebbe avere una ampia portata proprio per il richiamo generico alle normative nazionali sulle distanze, senza prevedere esclusioni.

La disposizione del D.Lgs. 102/2014, sul piano letterale, non contiene alcun inciso dal quale possa evincersi che lo scomputo degli extraspessori sia circoscritto ai solai e alle murature dei vani a destinazione abitativa stabile e dotati di impianti di riscaldamento/condizionamento. E il fatto che la sua ratio sia quella di favorire l’efficientamento energetico degli edifici non costituisce un valido argomento per sostenere che lo scomputo non debba riguardare anche gli ambienti non riscaldati o climatizzati, come i vani scala: da un lato, questi concorrono quantomeno indirettamente a determinare la complessiva prestazione energetica dei fabbricati, contribuendo a contenere le dispersioni termiche; dall’altro, la norma deve ragionevolmente intendersi nel senso che, in un edificio condominiale, la deroga all’altezza massima si estende anche alle porzioni di piano occupate dal vano contenente le scale a servizio degli appartamenti e le altre parti di uso comune, onde agevolare la progettazione degli interventi edilizi e scongiurare il rischio che le difficoltà progettuali o realizzative, o i maggiori costi, derivanti dall’applicazione di parametri urbanistico-edilizi differenziati per porzioni di fabbricato, vanifichino l’obiettivo del legislatore di favorire la riqualificazione degli edifici non solo a fini strettamente edilizi, ma anche appunto di efficientamento energetico (TAR Firenze n. 658/2022).

Tale deroga è prevista all’ambito dei titoli edilizi del Testo Unico Edilizia DPR 380/01 (cioè CILA, SCIA e Permesso di Costruire), e incontra un limite nei confronti delle distanze minime riportate nel Codice civile (il pensiero va subito all’articolo 873 e a quelle integrative).

Ma anche qui si rammenta che nell’ambito civilistico delle distanze costruzioni vanno considerate anche le norme sopravvenute e più favorevoli.

Differenze deroghe distanza tra interventi ordinari e Superbonus

Volendo dirla tutta, la deroga alle distanze ammissibile dall’articolo 14 comma 7 D.Lgs. 102/2014 non ricomprende espressamente gli interventi titolati con CILAS (Cila Superbonus articolo 119 c.13-ter D.L. 34/2020), proprio perchè ristretta ai titoli edilizi contenuti nel solo DPR 380/01.

Vedremo se il regime di deroga distanziale troverà applicazione estensiva (e con buon senso) anche agli interventi superbonus assistiti da CILAS, mentre non vedo problemi per coloro che hanno presentato congiuntamente anche titoli edilizi ordinari per opere diverse dal Superbonus.

Per quanto attiene invece gli interventi supportati da agevolazioni fiscali il legislatore ha rimediato in corso d’opera aggiungendo la seguente disposizione al comma 3 articolo 119 D.L. 34/2020:

Gli interventi di dimensionamento del cappotto termico e del cordolo sismico non concorrono al conteggio della distanza e dell’altezza, in deroga alle distanze minime riportate all’articolo 873 del codice civile, per gli interventi di cui all’articolo 16-bis del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e al presente articolo.

Premesso che tale deroga sembrerebbe essere confinata a derogare le distanze ai soli fini civilistici, sottacendo il versante amministrativo: dimenticanza del legislatore, oppure la deroga civilistica va letta in combinato disposto con quella più ampia del D.Lgs. 102/2014?

Peraltro la deroga inserita nell’articolo 119 c.3 D.L. 34/2020 incontrerebbe un altro limite: l’applicazione ai soli interventi superbonus (cioè Super-Sismabonus e Super-Ecobonus) e dei bonus “ristrutturazioni edilizie 50%, rimanendo fuori l’Ecobonus ordinario e Sismabonus ordinario.

Deroghe distanze per demolizione e ricostruzione

Se finora si è parlato di interventi di manutenzione e ristrutturazione entro sagoma, è opportuno affrontare anche quegli interventi più invasivi come la demolizione e ricostruzione.

Intanto nell’ambito del superbonus gli interventi ricostruttivi integrali non sono soggetti a CILAS, e pertanto rientrano nella sfera dei titoli abilitativi ordinari del DPR 380/01.

Per quanto attiene invece la deroga delle distanze legali per demolizione e ricostruzione edifici, è prevista appositamente nel comma 2-bis comma 1-ter del DPR 380/01, introdotta col D.L. 76/2020. Posso accennare che trattasi di una particolare forma di deroga premiale, su cui verte il dibattito attorno al concetto di “incentivi volumetrici”, capace di incrementare certe volumetrie nel rispetto dei limiti delle distanze legittimamente preesistenti alla demolizione.

Per maggiori dettagli suggerisco questo apposito Corso online asincrono sulle distanze legali in deroga del comma 2-bis DPR 380/01.