Cordolo sismico col rifacimento tetto: manutenzione o sopraelevazione

La realizzazione dei cordoli può essere necessaria per adeguamento sismico, breve analisi urbanistica e distanze legali

Oggettivamente la possibilità di realizzare il classico cordolo in calcestruzzo armato in sommità dell’edificio permette di “rilegare” le pareti all’ultimo piano, migliorandone la rigidezza e collegamento con la copertura, di cui mi limito ad analizzare gli aspetti urbanistici.

Se da una parte la realizzazione del cordolo è giustificata per motivi e prescrizioni antisismiche, dall’altra parte è innegabile che i proprietari dell’immobile otterranno un vantaggio derivante dall’incremento volumetrico e maggiori altezze interne del sottotetto.

Esistono due principali modalità per posizionare questo tipo di cordolo:

  1. incorporato o a raso parete, cioè demolendo una porzione di muratura per realizzarlo identico al precedente estradosso (lato superiore muratura);
  2. sopraelevazione, cioè al di sopra delle pareti esistenti;

Anche questo argomento richiede la solita premessa per quanto fatto salvo e previsto da norme regionali, strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali. Infatti ci tengo a sottolineare che non è sempre consentito inserire un cordolo di cemento armato in copertura, ad esempio l’immobile potrebbe avere una classificazione storica che impedisce interventi con tecniche strutturali più moderne. Lo stesso dicasi per le eventuali procedure semplificate edilizie ed antisismiche previste dalle norme regionali.

INDICE

Cordolo sopraelevato o a raso su muratura esistente

La prima modalità di posa del cordolo è probabilmente più dispendiosa e invasiva per evidenti motivi.

Pensiamo un attimo a demolire circa trenta centimetri delle pareti dell’ultimo piano: per esempio c’è la possibilità di creare disagi anche all’interno degli appartamenti o spazi sottostanti, e di dover rimuovere eventuali solaio di soffitta che poggiano sulla parte sommitale da rimuovere.

Ritengo pure che questa modalità, lasciando invariati i prospetti, sagoma e volumetria possa perfino rientrare nella categoria di manutenzione straordinaria prevista nell’articolo 3 del DPR 380/01.

La seconda modalità in sopraelevazione è la preferita per altrettanti ovvi motivi.

  • risparmio di tempo e costi per mancata demolizione sommità pareti
  • possibilità di aumentare le altezze interne del sottotetto

Al netto dei benefici derivanti dai predetti punti, si ottiene la posa di una copertura a quota maggiore rispetto allo stato ante opera, e ciò equivale ad aumentare il volume con modifica di sagoma e prospetti.

Categoria di intervento edilizia nel TUE

L’inserimento del cordolo in sommità non ritengo possa rientrare in manutenzione straordinaria prevista dall’art. 3 comma 1 lett. b) del DPR 380/01; mi domando pure se sia sufficiente ricomprendere questo aumento di volume nella ristrutturazione edilizia “normale” del medesimo art. 3 DPR 380/01.

Infatti in quella definizione gli incrementi volumetrici (per gli edifici “liberi”) sono ammessi nei casi di rigenerazione urbana, mentre le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica si notano soltanto nella demolizione e ricostruzione di edifici. Magari a qualcuno verrà in mente di “spianare” l’ultimo piano dell’edificio per tentare di rientrarvi.

Battuta a parte, faccio fatica a ricomprendere la sopraelevazione del tetto in ristrutturazione edilizia art. 3 c.1 lettera d), anche se di pochi cm; se qualcuno avesse suggerimenti, li leggerei volentieri.

Infatti è la categoria di ristrutturazione edilizia pesante art. 10 c.1 lettera c) DPR 380/01 che mi lascia da pensare: infatti è una particolare “sottocategoria” di ristrutturazione che contempla modifiche volumetriche. Potremmo quindi collocare l’intervento in questo ambito, rinviando pertanto al prossimo paragrafo.

Facciamoci allora un’altra domanda: l’inserimento del cordolo in sommità, e relativa sopraelevazione della copertura, fa volumetria o no?

Proviamoci col Regolamento Edilizio Tipo nazionale, dove si desumono le definizioni:

  • 19 – Volume totale o volumetria complessiva: Volume della costruzione costituito dalla somma della superficie totale di ciascun piano per la relativa altezza lorda.
  • 12 – Superficie totale: Somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, seminterrati ed interrati comprese nel profilo perimetrale esterno dell’edificio.
  • 26 – Altezza lorda: Differenza fra la quota del pavimento di ciascun piano e la quota del pavimento del piano sovrastante. Per l’ultimo piano dell’edificio si misura l’altezza del pavimento fino all’intradosso del soffitto o della copertura

Al netto di diverse disposizioni regionali e locali, l’incremento in quota della copertura, giustificato dall’inserimento del cordolo, sembra comportare aumento di volumetria, con modifica di sagoma e prospetti.

Categoria intervento su edifici e zone vincolate

Inutile dire che l’incidenza sull’incremento volumetrico, modifiche di sagoma e prospetti abbiano restrizioni qualora l‘immobile sia sottoposto ai vincoli del D.Lgs. 42/2004, cioè quelli paesaggistici e beni culturali.

Infatti l’inquadramento della categoria di intervento di ristrutturazione edilizia art. 3 TUE passerebbe facilmente nell’ambito della ristrutturazione edilizia “pesante” di cui all’art. 10 comma 1 lettera c) del DPR 380/01, attraverso la sola modifica di uno dei parametri di volume, sagoma e prospetti, relativi a immobili sottoposti a vincolo D.Lgs. 42/2004.

E tale tipologia di intervento è assoggettata a permesso di costruire, eventualmente sostituibile dalla SCIA alternativa al Permesso di costruire (che non è una normale Scia).

Sopraelevazione, come ampliamento fuori sagoma e nuova costruzione?

Ma riflettiamo pure se questo tipo sopraelevazione col cordolo possa essere perfino inquadrabile come ampliamento fuori sagoma esistente, compiuto in altezza.

E di conseguenza rientrerebbe il tutto perfino come sottocategoria di nuova costruzione prevista all’art. 3 comma 1 lettera e.1 del DPR 380/01, soggetta a permesso di costruire.

Magari nell’immaginario collettivo si è portati a pensare che per sopraelevazione si intenda la realizzazione di un ulteriore piano, o un consistente incremento di altezza; al contrario c’è chi può pensare che l’inserimento del cordolo in sommità sia irrilevante sotto ogni punto di vista.

La contraddittorietà delle definizioni di ristrutturazioni edilizie e nuova costruzione di cui agli articoli 3 e 10 richiede la dovuta prudenza, e quindi non faccio fatica ad inquadrare l’intervento in via residuale come nuova costruzione.

Nel Superbonus 110 può diventare manutenzione straordinaria e derogare le distanze

In base alla specifica tipologia di intervento Superbonus 110, l’art. 119 del DL 34/2020 concede alcune soluzioni interessanti:

  • qualifica di manutenzione straordinaria, escluse le demolizioni e ricostruzioni dell’edificio;
  • deroghe distanza e altezza per dimensionamento del cordolo, derogando proprio le distanze ex art. 873 del Codice Civile (per Sismabonus ed Ecobonus al 110%).

Chiaramente se l’intervento Superbonus fosse anche accompagnato da opere diverse o non rientranti nel Superbonus, queste deroghe potrebbero essere non sufficienti.

Aspetti civilistici e distanze legali

La modifica di sagoma e volumetrica incide anche sugli aspetti privatistici e civilistici, in particolare sulle distanza tra costruzioni e dai confini relativi alla nuova porzione di volume sopraelevata.

Aspetti antisismici

Nelle NTC 2018 (Norme Tecniche Costruzioni aggiornate al 2018) al punto 8.4.3, nel paragrafo degli adeguamenti antisismici, è riportato che “Una variazione dell’altezza dell’edificio dovuta alla realizzazione di cordoli sommitali o a variazioni della copertura che non comportino incrementi di superficie abitabile, non è considerato ampliamento, ai sensi della condizione a). In tal caso non è necessario procedere all’adeguamento, salvo che non ricorrano una o più delle condizioni di cui agli altri precedenti punti.”

Resta da capire se e come le norme regionali abbiano disciplinato con procedure semplificate l’inserimento dei cordoli in sommità dell’edificio, inquadrandoli come intervento locale, piuttosto che di miglioramento sismico.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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