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Possibile mantenere in opera illeciti edilizi indemolibili, rispettando diverse condizioni e pagando sanzioni pecuniarie

Si torna a parlare di “fiscalizzazione” dell’abuso edilizio, cioè di quella ridotta possibilità di mantenere in opera l’illecito edilizio primario che presenta due caratteristiche:

  • impossibilità di demolizione senza pregiudicare la parte legittima;
  • configuri difformità a determinate categorie di intervento.

Esistono infatti diverse casistiche di opere illecite per le quali il ripristino dello stato legittimo dei luoghi non sia possibile, a condizione che vi sia un comprovato motivo accertato dall’ufficio tecnico comunale. Spesso tra i motivi riscontrati si individuano i pregiudizi di natura statica, tuttavia da valutare sempre caso per caso.

Dossier: FISCALIZZAZIONE ABUSO EDILIZIO

Ciò significa che vale per poche casistiche in cui l’Amministrazione pubblica, anche volendo, non potrebbe attuare la demolizione e rimessa in pristino a spese del proprietario/responsabile dell’abuso creando pregiudizi. E’ chiaro che va evidenziata bene la casistica degli ostacoli alla demolizione e rimessa in pristino, a valle dell’ordinanza stessa.

E anche vero che l’applicazione e ottemperanza della Fiscalizzazione ha creato alcuni possibili paradossi collaterali.

La casistica delle “fiscalizzazioni edilizie” la troviamo inquadrata nei seguenti articoli del DPR 380/01:

Ci sarebbe da aggiungere un’altra ipotetica versione che rimane avvolta nel mistero, considerato che non mi risulta giurisprudenza a favore: il comma 1 articolo 37 DPR 380/01, relativo alle opere rientranti nell’ambito della SCIA ordinaria. Ma devo preavvisare che si tratta di una ipotesi presuntiva (e anche presuntuosa).

Vediamo rapidamente i pilastri della forma più conosciuta di fiscalizzazione, cioè quella per opere compiute in parziali difformità dal permesso di costruire ex articolo 34 DPR 380/01.

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Valore e limiti della fiscalizzazione

La costante giurisprudenza afferma che la fiscalizzazione ha valore eccezionale e derogatorio, e di conseguenza che non sia l’Amministrazione a dover valutare, prima di emettere l’ordine di demolizione dell’abuso, se essa possa essere applicata, piuttosto incombendo sul privato interessato la dimostrazione, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, della obiettiva impossibilità di ottemperare all’ordine stesso senza pregiudizio per la parte conforme (cfr. Cons. di Stato n. 6383/2023, n. 3666/2021, n. 6432/2020, n. 6147/2019, n. 4939/2019, n. 4169/2018, n. 5585/2017).

Il provvedimento di fiscalizzazione adottato dall’autorità amministrativa a norma dell’art. 34 comma 2 DPR 380/01, trova applicazione solo per le difformità parziali dal permesso di costruire; in ogni caso, la fiscalizzazione non equivale ad una sanatoria, atteso che non integra una regolarizzazione dell’illecito ed, in particolare, non autorizza il completamento delle opere, considerato che le stesse vengono tollerate, nello stato in cui si trovano, solo in funzione della conservazione di quelle realizzate legittimamente (Cass. Pen. n. 27149/2023, n. 24661/2009, n. 13978/2004).

Va altresì ricordato che la Cassazione ha pure escluso l’ammissibilità di una «sanatoria parziale», dovendo l’atto abilitativo postumo contemplare gli interventi eseguiti nella loro integrità (Cass. Pen. 27149/2023, n. 19587/2011, n. 45241/2007, n. 291/2003).

Per tutta questa serie di motivi, la Cassazione ha perimetrato rigidamente l’applicabilità dell’articolo 34 comma 2 D.P.R. 380/01, affermando che tale procedura di fiscalizzazione dell’illecito edilizio, trova applicazione, in via esclusiva, per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, e non equivale ad una “sanatoria” dell’abuso edilizio, in
quanto non integra una regolarizzazione dell’illecito e non autorizza il completamento delle opere realizzate (Cass. Pen. n. 17422/2023, n. 24147/2021, n. 28747/2018).

Quando invece l’illecito edilizio è qualificato come intervento di totale difformità dal permesso di costruire, non è applicabile la fiscalizzazione di cui all’articolo 34 c.2 T.U.E. (Cass. Pen. 24147/2021, n. 1443/2021, n. 28747/2018).

A dire il vero esiste una sorta di speciale eccezione valevole soltanto per interventi di ristrutturazione edilizia “pesante” effettuate in assenza o totale difformità dal permesso di costruire, esiste la possibilità di fiscalizzare coi presupposti e procedura di cui all’articolo 33 DPR 380/01.

Ultimo dettaglio: il conteggio delle sanzioni pecuniarie per fiscalizzazione può risultare di notevole entità.

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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