Tolleranze edilizie e superamento parametri urbanistici

Margini di tolleranza in relazione agli indici massimi consentiti dal PRG

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Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant

Blogger, YouTuber and digital communicator

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Stavolta condivido un ragionamento senza supporto giurisprudenziale.

Lo spunto di questo ragionamento me l’ha fornito l’Ing. C. Volontè di Milano che ringrazio e saluto.

In altri articoli e in un video su YouTube ho commentato la questione delle tolleranze applicabili nel settore delle costruzioni, si parla delle tolleranze che non qualificano neppure parziale difformità dal permesso di costruire, secondo l’attuale formulazione dell’art. 34 del DPR 380/01.

Fermo restando che sugli aspetti paesaggistici e dei beni culturali il discorso è diverso, in edilizia tale articolo all’ultimo comma dispone un limite del 2% delle tolleranze nelle costruzioni, da rapportare in riferimento alle misure progettuali, e si riferisce ai quattro parametri:

  • cubatura (volume o volumetria?)
  • superficie coperta (area di sedime occupata dal fabbricato)
  • altezza (del fabbricato, a mio avviso)
  • distacchi: distanze tra edifici.

In sostanza è riconosciuta la possibilità di non incorrere in alcun sanzionamento se l’intervento risultasse sì difforme rispetto al Permesso di Costruire rilasciato, ma soltanto all’interno del margine del 2% dei suddetti quattro parametri.

Detto coi numeri, se il progetto di costruzione assentito riguardava 1.000 metri cubi, e al termine dei lavori risulta un effettiva volumetria di 1020 metri cubi, non scatta l’illecito edilizio di parziale difformità dal PdC; scatterà qualora fosse superiore a 1020, per esempio a 1021 metri cubi.

Rispetto della tolleranza comparato agli indici urbanistici.

Continuando l’ipotesi di cui sopra, ci si deve domandare come rapportare il tema della tolleranza nei confronti degli indici edificatori e parametri urbanistici.

In soldoni:

  1. Massima edificabilità ammissibile del loto pari a 1.000 metri cubi;
  2. Permesso di costruire approvato per 1.000 metri cubi;
  3. Realizzazione fabbricato pari a 1019 metri cubi < 2% tolleranza cubaggio;

Risultato: 1019 metri cubi > 1.000 metri cubi massimi ammissibili nel lotto;

La difformità, presa in esame da sola, non implica parziale difformità dal Permesso di Costruire. Almeno in via ideale e isolata.

L’articolo 34 comma 2-ter del TUE, considerato singolarmente, sembra tranquillizzare e disinnescare possibili contestazioni o imputazioni di difformità.

Come dire: non si ha neppure parziale difformità dal PdC se rispetti il criterio delle tolleranze di cui sopra.

Tolleranza anche verso lo sforamento di parametri urbanistici e regolamentari?

Facciamo una prima ricognizione normativa.

L’art. 27 del TUE al comma 2 dispone che il dirigente/responsabile del U.T. comunale disponga le opportune procedure repressive in certi casi, tra cui in caso di difformità dalle norme urbanistiche e dalle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali.

Questo è il principio generale, da cui emerge la difformità a prescindere, senza eccezioni quantitative o qualitative. 

Poi soggiunge l’art. 44 sulle sanzioni penali, che si aggiungono alle sanzioni amministrative repressive, in particolare prendiamo il comma 1 lettera A: questo prevede una ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste da:

Infine, si considerino gli articoli dal 31 fino al 37 del DPR 380/01: nessuno tra loro contempla come illecito lo sforamento degli indici massimi consentiti dagli strumenti urbanistici.

Un cenno abbastanza generico proviene dall’art. 20 del TUE relativamente alla ripartizione delle responsabilità tra i diversi attori, menzionando al comma 1  l’oggetto della «conformità delle opere alla normativa urbanistica, alle previsioni di piano nonchè, unitamente al direttore dei lavori, a quelle del permesso e alle modalità esecutive stabilite dal medesimo».

Previsioni di piano come riferimento nel regime sanzionatorio e tolleranze edilizie.

La previsione di piano implica indubbiamente anche i limiti planivolumetrici massimi consentiti sul lotto di costruzione.

Nelle definizioni relative agli illeciti di totale/parziale difformità dal permesso di costruire, o con variazioni essenziali, non compare il riferimento delle previsioni di piano, al massimo quelle delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e dei regolamenti edilizi, e delle prescrizioni contenute espressamente nel Permesso di Costruire.

Questa specifica assenza di menzione mi lascia perplesso, perchè si pone la domanda: gli indici massimi ammissibili di edificabilità sono o non sono prescrizioni?

In prima battuta verrebbe da dire di no. Ma riflettiamo bene: cosa sono alla fine gli indici di fabbricabilità, se non parametri aventi efficacia prescrittiva di non superare certi carichi? 

Ecco quindi che il problema si ripropone come una peperonata.

Ma… allora, un dirigente comunale cosa e come dovrebbe contestare questa ipotesi di difformità entro tolleranza?

Articolo 31
1: interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso, ovvero l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati nel progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile.
2. Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, in totale difformità dal medesimo, ovvero con variazioni essenziali, determinate ai sensi dell’articolo 32, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto, ai sensi del comma 3.

Davvero il superamento volumetrico oltre gli indici ma entro la tolleranza concretizza l’illecito di cui all’articolo 31? Ritengo di no.

Comunque sia, esso fa riferimento alle caratteristiche del permesso stesso e del progetto, senza riferirsi allo strumento urbanistico comunale e ai suoi parametri.

Passiamo allora alle variazioni essenziali.

L’articolo 32 del TUE al comma 1 prevede una disposizione generale, sulla quale le regioni possono intervenire:

b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;

c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;

Anche in questo caso, domandiamoci se l’ipotesi dei 1.019 metri cubi, rapportati al cubaggio massimo del lotto pari a 1.000, comporti “modifiche sostanziali di parametri urbanistico edilizi del progetto.

Infine, si fa ancora riferimento al progetto approvato, e non anche agli strumenti e indici urbanistici comunali.

A questo punto, scendo di graduatoria degli illeciti si scivola all’art. 34 sulle parziali difformità, il quale anch’esso sottace sul rapporto con indici e parametri urbanistici comunali.

Addirittura, e si torna indietro come nel gioco dell’oca, l’art. 34 comma 2-ter prevede una espressa clausola di esclusione di efficacia, appunto prevedendo la tolleranza edilizia come un “non luogo a procedere”.

Concludo sostenendo che l’ipotesi di sforamento dei parametri edificatori di cui all’art. 34 del Testo Unico oltre i massimi previsti dagli strumenti urbanistici e regolamenti edilizi comunali, rispettando comunque le tolleranze dello stesso articolo di legge, non trovano una specifica imputazione.

In caso contrario, si perverrebbe alla conclusione che la tolleranza edilizia diverrebbe applicabile sempre e solamente in diminuzione.

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This Post Has 2 Comments
  1. già, anche nell’articolo sollevo il punto se la tolleranza possa essere positiva o negativa, sforando tuttavia gli indici e parametri urbanistici consentiti.

  2. Buongiorno Carlo,
    innanzitutto grazie a te e del tempo dedicatomi ad eviscerare questa spinosa questione.
    Intervengo qui sotto con due puntualizzazioni.
    La prima riguarda il termine “distacchi”, mi preme sottolineare che in generale si può pensare ad essi solo per le “distanze tra edifici”, ma consiglio a chiunque di interfacciarsi con l’UT dove andrà a presentare il progetto, dato che tale termine, come spesso accade, è soggetto a mille interpretazioni, talvolta più restrittive, andando a comprendere dunque anche generiche “distanze”, come ad esempio la lunghezza totale del fronte dell’edificio “incriminato”. Ciò può essere visto in negativo, ovvero più quote da verificare, ma anche in positivo, ad esempio, un tavolato interno di una camera di 3m di lato, spostato di 5 cm, non sarà quindi soggetto alla cosiddetta “CILA in sanatoria”(più correttamente della CILA tardiva).

    La seconda riguarda l’articolo 27, da te correttamente citato in quanto uno dei pochi che fa riferimento alle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, proseguendo nella lettura, al comma 2, si può evincere che anch’esso ha carattere sanziontorio:
    “Il dirigente o il responsabile […] nonché in tutti i casi di difformità dalle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici provvede alla demolizione e al ripristino dello stato dei luoghi”
    In pratica sono più propensa a dire che la tolleranza del 2% funziona sia in aggiunta che in diminuzione, ma la parte in aggiunta ha un “cappello” oltre il quale non si può andare determinato dal limite previsto dallo strumento urbanistico locale.
    Quindi nel caso da te ipotizzato all’inizio dell’articolo, un capannone di 1000mc, costruito di 1020mc, non avrà problemi se e solo se lo strumento urbanistico preveda, in quella zona, una volumetria massima costruibile di 1020mc, se, al contrario la volumetria massima è 1015mc allora, teoricamente, il tecnico comunale zelante potrebbe decidere di applicare in maniera letterale il comma 2 dell’articolo 27, imponendo il “ripristino dello stato dei luoghi” (che sulla carta fila, nella pratica risulterebbe un assurdo di un capannone alto 5m con un lato di 10m da spostare indietro di 10cm).
    Il discorso del “cappello” alla tolleranza in aggiunta potrebbe avere un senso anche in ottica più ampia e generale, se tutti la applicassero senza “cappello” mi verrebbe da pensare che chi è “dall’altra parte” dovrebbe prevedere uno strumento urbanistico considerando un carico maggiorato del 2% sull’intero territorio comunale, il che potrebbe trasformarsi in indici di fabbricabilità inferiori in modo da avere il “cuscinetto” in caso tutti si mettano a sfruttare la tolleranza del 2% in aggiunta.
    Buona giornata!
    Claudia

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