Carlo Pagliai
Ingegnere urbanista
Autore di “Ante ’67

Nuovi metodi per valutare irregolarità e difformità presenti negli immobili, per pratiche edilizie e compravendite immobiliari.

Ci sono tanti cambiamenti sulle tolleranze costruttive, in sostanza è stato archiviato il comma 2-ter dell’articolo 34 DPR 380/01, però è stato scritto completamente un nuovo articolo proprio dedicato alle tolleranze costruttive. Sarò sintetico perché all’atto pratico sulle tolleranze ci sarebbe da dire moltissimo.

Il legislatore ha scritto un intero articolo dedicato alle tolleranze costruttive, il 34-bis nel TUE, e lo ha suddiviso per tre commi:

  1. riporta con modifiche le tolleranze urbanistiche primarie che conoscevamo già in base all’ex articolo 34 comma 2 ter,
  2. sono state aggiunte le tolleranze esecutive, cioè quelle che hanno una rilevanza minore rispetto alle prime;
  3. tutte le tolleranze sono oggetto di attestazione nello stato legittimo per ogni titolo edilizio e atti di compravendita;

Anche la definizione di Stato legittimo è una novità introdotta dal DL Semplificazioni nell’art. 9-bis del TUE, un concetto di cui ho già parlato molto nel blog (approfondimenti); tale definizione era una grande novità per chi operava già nel mondo della giurisprudenza amministrativa, e adesso questo concetto è scritto nel Testo Unico Edilizia. Ed esso vale per tutti i titoli edilizi, ed è oggetto di asseverazione del Tecnico.

Sulle tolleranze ci sono novità significative, e poi vediamo cosa faranno le Regioni: ci sono già leggi regionali che hanno affrontato e disciplinato le tolleranze, per cui vedremo come recepiranno la novità.

Prima del D.L. 76/2020 “Semplificazioni” le tolleranze non valevano per tutti i titoli abilitativi ma erano dentro l’articolo 34 DPR 380/01, cioè inerenti la parziale difformità del permesso.

Il nuovo art. 34-bis invece è applicabile a tutti i titoli edilizi, vedi SCIA, CILA e Permesso di costruire in base al comma 3, che richiama lo Stato Legittimo. Infatti deve essere riferito a ogni segnalazione, istanza e ogni comunicazione di tipo edilizio per cui non c’è non c’è discussione.

Il fondamento di tutto è che le difformità dai titoli che rientrano in queste tolleranze, non costituiscono violazione edilizia. Quest’ultima va intesa come illecito o abuso (ai soli fini edilizi urbanistici), mentre invece non si applica alle norme di settore e speciali, e alle altre discipline aventi valenza urbanistico edilizia quali antisismica, paesaggistica, ecc.

Prima di proseguire, ti ricordo che ne ho parlato in questo video sul mio canale YouTube:

Le tolleranze “primarie” – comma 1

Invariato il riferimento delle tolleranze, da effettuarsi sule singole unità immobiliari (e non all’edificio).

Le tolleranze “primarie” fanno riferimento ai quattro parametri urbanistici già conosciuti anche nella precedente versione art. 34 comma 2-ter, ai quali si aggiunge un nuovo termine generale:

  • superficie coperta
  •  volume
  •  Altezza
  • distacchi tra edifici
  • ogni altro parametro

La dizione “tutti i restanti parametri” è senza distinzione: i parametri in urbanistica sappiamo bene quali siano, ma qui dovremo ricomprenderli tutti indistintamente. E possono essere molti, diversi da regione e perfino da ogni Piano Regolatore Comunale/Regolamento Edilizio.

Per questo tipo di tolleranze primarie è stato mantenuto il limite quantitativo del 2(due) per cento, ma esso non è menzionato in quelle diciamo secondarie, cioè le tolleranze esecutive disciplinate al successivo comma 2.

Tolleranze esecutive (minori), comma 2

Alle tolleranze primarie si sono affiancate un nuovo tipo di tolleranze speciali, perché sono condizionate ad una serie di requisiti.

La prima osservazione da fare: non c’è mai il termine 2(due) per cento, e l’assenza del riferimento quantitativo ci obbliga ad usare prudenza.
Conviene applicare per analogia il 2 per cento oppure ciascuno di noi Tecnici potrà applicare di volta in volta una valutazione discrezionale?

Questa carenza dovrà essere colmata, oppure darà fondamento a discordanze di visioni tra tecnici, divisi tra “liberisti” e rigorosi.

Le tolleranze esecutive sono condizionate a diversi presupposti essenziali, vediamo quali sono e quali tipologie si apllicano:

  • Si applicano su immobili non sottoposti a vincoli del Codice de i Beni culturali e Paesaggio D.Lgs. 42/2004: mi vengono a mente tutti i vincoli diretti, indiretti, areali e puntuali, senza distinzioni.
  • le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità (senza indicare termini quantitativi o misurabili); direi che si possono considerarle in maniera disgiunta tra loro.
  • diversa collocazione degli impianti e opere interne: anche qui manca il riferimento quantitativo e qualitativo; le opere interne sono una categoria molto vasta di opere, e possono essere intese anche i tramezzi, e simili (e con le pareti portanti strutturali ritengo non si possa applicare). Lo stesso dicasi per la diversa collocazione degli impianti, che trovo buona cosa in linea di principio.
    La diversa posizione di impianti e opere interne, mancando termini quantitativi, porterà a dubbi se tollerare la difformità di tramezzi spostati di 20 cm o meno, valutazione che diventerà discrezionale da Tecnico (e dal Comune) e dalla tipologia di intervento.
    20 cm di traslazione sono tanti e sono pochi, se li compariamo in centro commerciale o nel monolocale.
  • esecuzione durante lavori per l’attuazione di un titolo abilitativo edilizio: ciò significa che non deve avvenire in assenza di titolo, cioè non fare un’opera apposta pensando di rientrare ancora in tolleranza esecutiva, pensando di essere in edilizia libera. Piuttosto ritengo debbano essere intese come realizzate in difformità a titolo edilizi, senza necessità di fare variante per esse, non configurando violazione edilizia.
  • Non comportino violazione della disciplina urbanistica edilizia: è una condizione essenziale e complessa, in quanto la disciplina urbanistica edilizia è l’insieme di tutte le norme nazionali e regionali, nonché quelle speciali, di settore come antisismica paesaggistica, acustica, eccetera. Inoltre vi rientrano anche le discipline secondarie, cioè quelle a livello comunale, quindi non deve contrastare con lo strumento urbanistico comunale ( piano regolatore ) e regolamenti edilizi. Per questo ritengo che la tolleranza esecutiva non può incidere ad esempio sul rapporto aeroilluminante di 1/8 oppure l’altezza interna di 2,70 metri all’interno degli appartamenti, in quanto materia igienico sanitaria.

Vedremo poi come si muoverà la giurisprudenza , e soprattutto quali  posizioni prenderanno le regioni, perché non mi risulta ad oggi (gennaio 2021) che le regioni abbiano in qualche modo recepito il decreto semplificazioni.

Valutazione e asseverazione tolleranze nello stato legittimo immobiliare, comma 3.

Entrambe le due tipologie di tolleranze edilizie, neonate con D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) dovranno essere utilizzate ed evidenziate in due ambiti.

Il legislatore ci ricorda che esse non costituiscono violazione edilizia (ai soli fini dell’aspetto puramente urbanistico edilizio, restando esclusi gli altri ambiti di settore e discipline urbanistico edilizie come paesaggistica, sismica, ecc).

La vera novità è che esse sono dichiarate dal Tecnico, per cui vanno evidenziate (con grafici e relazioni, ovviamente) in caso di:

  1. Attestazione dello Stato legittimo ex art. 9-bis TUE per tutte le pratiche edilizie, in quanto si richiama le nuove istanze, segnalazioni e comunicazioni edilizie (cioè Permesso di Costruire, SCIA e CILA e relative versioni in sanatoria/tardiva).
  2. Asseverazione da allegare agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali. Esempio: atti di compravendita immobiliare. Non risulta scritto che sia diventato obbligo fare ciò per qualsiasi atto di compravendita, tuttavia è diventato obbligo sicuramente quando interviene un Tecnico in questi tipi di atti. E aggiungo che io ci leggo invece l’obbligo implicito del Tecnico, vedremo che posizione prenderà il Notariato in tal senso.

Conclusioni

Le nuove tolleranze costruttive, nel loro insieme, hanno cambiato moltissimo l’approccio da tenere negli immobili quando si fanno verifiche, pratiche edilizie e compravendite immobiliari.

Credo che sia da considerare un cambiamento di alto livello, dall’altra ci sarà una fase di applicazione incerta a causa dei dubbi interpretativi che ho analizzato prima.

Anche in questi casi, ripeto, è consigliata caldamente la prudenza.



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