Sono lievi discordanze di cantiere e non devono considerarsi volumetrie aggiuntive nei titoli edilizi

Il concetto di tolleranza nel settore delle costruzioni è importante per delimitare se l’opera realizzata possa discostarsi da certi parametri e configurare violazione ai fini soltanto edilizi.

Sulle tolleranze edilizie, costruttive o di cantiere si è scritto molto nel blog e per questo riporto i seguenti articoli:

Tolleranze edilizie, breve storia normativa.

Il legislatore con DL 70/2011 ha inserito nel Testo Unico Edilizia DPR 380/01 la definizione di tolleranza edilizia, in particolare nel comma 2-ter dell’art. 34 relativo alle parziali difformità dal permesso di costruire.

Poi alcune regioni si sono mosse in ordine sparso, cioè facendo il recepimento della definizione integrandola con ulteriori dettagli e disposizioni.

In seguito la previgente definizione di tolleranza edilizia contenuta nell’art. 34 c.2-ter TUE è stata sostituita e trasferita nell’articolo 34-bis TUE, appositamente creato per una versione testuale più elaborata per le tolleranze costruttive e di cantiere. Ciò è avvenuto col Decreto “Semplificazioni” n. 76/2020, convertito con modifiche in L. 120/2020.

Il nuovo articolo 34-bis nel TUE è suddiviso in tre commi, che possiamo riassumere:

  1. le tolleranze primarie, che diciamo pure conoscevamo già in base all’ex articolo 34 comma 2 ter, contenente alcune modifiche integrative;
  2. le tolleranze esecutive, cioè quelle che hanno una rilevanza minore rispetto alle prime;
  3. Il riferimento e obbligo di attestare le tolleranze edilizie nello stato legittimo per ogni titolo edilizio e atti di compravendita;

Tuttavia il ruolo delle tolleranze edilizie merita di essere chiarito in termini comparativi, senza essere scambiato come un “bonus” dei parametri. Vediamo meglio nel successivo paragrafo.

Tolleranza costruttiva come lieve scostamento a progetti assentiti

La più nota tra le diverse tolleranze edilizie è quella del 2 per cento (2%) riferita ai parametri urbanistici già menzionati nella precedente versione art. 34 comma 2-ter, ai quali si aggiunge “ogni altro parametro” come clausola di chiusura, il tutto riferito alla singola unità immobiliare:

  • superficie coperta
  • volume
  • Altezza
  • distacchi tra edifici

La tolleranza riguarda scostamenti di lieve entità avvenuti in fase esecutiva dei progetti costruttivi assentiti, da considerarsi irrilevanti rispetto al progetto approvato o assentito. L’esecuzione dell’opera entro i limiti di tolleranza edilizia non costituisce violazione edilizia, pertanto esclude il carattere abusivo dell’intervento.

Di conseguenza l’incremento di superficie e volumetrico commisurato alla percentuale di tolleranza non può essere anticipabile in sede progettuale prima ancora della realizzazione dell’opera, altrimenti tutti gli indici edificatori potrebbero ritenersi incrementati automaticamente del valore di tolleranza di volta in volta (criterio confermato da C.G.A.R.S. n. 660/2022).

Per dimostrare il rispetto delle tolleranze edilizie relative agli scostamenti avvenuti in corso d’opera (magari per mancata variante al titolo edilizio), è opportuno corredare la verifica comparativa tra quanto risulta dal rilievo odierno e gli elaborati grafici allegato al progetto originario.

In quel modo è possibile dare un valido riscontro tra progetto assentito e stato di fatto (C.G.A.R.S. n. 660/2022).

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carlo pagliai

CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare
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