Difficile dimostrare la esistenza di un illecito edilizio di ogni tipo, soprattutto quando il Comune contesta quelle discordanze in epoca molto risalente, magari anteriore al 1° settembre 1967.
L’ultima pratica edilizia riguarda certe opere senza “azzerare” tutte le irregolarità preesistenti ad essa
Nell’ambito delle verifiche di Stato Legittimo dell’immobile, molti pensano che la rappresentazione dell’immobile in una SCIA sia sufficiente per “azzerare” tutte le possibili irregolarità pregresse, come già accennato in un post sulla conformità urbanistica.
Praticamente ipotizzano come se fosse un colpo di spugna, oppure un “anno zero” dell’immobile. Non funziona così, soprattutto con la definizione di Stato Legittimo dell’immobile o unità immobiliare prevista dall’art. 9-bis c.1-bis del DPR 380/01.
Ne ho parlato anche in questo video Youtube sul mio canale.
In questo articolo faccio riferimento alla Segnalazione Certificata Inizio Attività (SCIA), ma il discorso si estende a qualunque pratica edilizia.
Ho trovato interessante lo stesso concetto espresso bene in un passaggio contenuto in una precedente sentenza e citato nella sentenza TAR Lazio n. 8527/2021 avente per oggetto altri aspetti che non interessano:
«la SCIA poteva legittimare solo le specifiche opere difformi dal progetto originariamente assentito con il permesso di costruire che costituivano oggetto della SCIA e non valeva ad eliminare eventuali vizi dei titoli edilizi precedenti né a considerare superato il silenzio rigetto che s’era già formato sull’istanza di accertamento di conformità delle opere precedentemente eseguite in difformità dal permesso di costruire).»
Nella ricostruzione storica dello Stato Legittimo dell’immobile diventa essenziale connettere tra loro tutti i diversi passaggi, modifiche e trasformazioni edilizie intervenute tra le diverse pratiche edilizie.
Per dirla meglio, si deve riscontrare la congruenza tra le rispettive rappresentazioni dell’immobile avvenute in tutte le forme (fotografie, elaborati, descrizioni, eccetera).
Resta il fatto che ogni pratica edilizia non assume un valore di legittimazione automatica o implicita per quella consistenza riferita a quel momento; tale principio vale sia per l’ultima pratica edilizia di tutta la catena storica, ma anche per quelle intermedie.
Conclusioni e consigli utili
Trovo illuminante rammentare che la definizione di Stato Legittimo inserita nell’art. 9-bis DPR 380/01 non sia altro che la “conversione in legge” di un consolidato principio giurisprudenziale formatosi sia in ambito penale che amministrativo.
Ed ecco per cui consiglio di non fare proprio affidamento all’idea che una pratica edilizia, magari di decenni fa, abbia potere di prescrizione o decadenza dei poteri sanzionatori e repressivi del Comune.
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CARLO PAGLIAI, Ingegnere urbanista, esperto in materia di conformità urbanistica e commerciabilità immobiliare.
DISCLAIMER. Il presente contenuto ha esclusiva finalità informativa e divulgativa. Non costituisce e non può costituire consulenza tecnica, legale o professionale, né può essere utilizzato come parere in alcuna sede. Ogni immobile e ogni intervento richiedono valutazioni specifiche caso per caso, pertanto resta tutto riservato su inquadramento, fattibilità e soluzioni applicabili.
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