Stato Legittimo immobile, non è quello dell'ultimo intervento edilizio • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Carlo Pagliai
01/07/2021
Conformità urbanistica

La rappresentazione grafica dell’ultimo permesso non azzera o legittima le precedenti irregolarità

Molti pensano che la rappresentazione dell’immobile in un precedente permesso edilizio sia sufficiente per “azzerare” tutte le possibili irregolarità pregresse, come se fosse un colpo di spugna oppure un “anno zero” dell’immobile. Non funziona così, soprattutto con la definizione di Stato Legittimo dell’immobile o unità immobiliare.

Altrimenti ogni pratica edilizia del passato avrebbe avuto un effetto di “sanatoria implicita”.

Il discorso vale per qualunque intervento edilizio, con o senza Superbonus 110, e ringrazio l’Ing. Mauro Federici per avermi segnalato la sentenza TAR Salerno n. 1358/2021.

La definizione di Stato Legittimo è stata introdotta dall’art. 10, comma 1, lett. d, n. 2, del D.L. n. 76/2020 (c.d. decreto semplificazioni), convertito in L. 120/2020. Essa è inserita all’interno del Testo Unico Edilizia DPR 380/01 all’art. 9-bis comma 1-bis.

Il legislatore in questo senso ha ripreso un principio ampiamente consolidato in giurisprudenza, dandogli una forma coerente con l’attuale ordinamento:

<<Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare – recita la norma in parola – è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia>>.

Lo Stato Legittimo corrisponde alla catena stratificata di tutti i titoli abilitativi che hanno autorizzato ogni porzione dell’edificio

Essendo una vera e propria catena, tutti gli anelli devono collegarsi tra loro in maniera congruente, mentre le incongruenze possono annunciare illeciti o irregolarità edilizie.

Invece tra certi professionisti una continua a persistere un’altra credenza da sfatare: la rappresentazione grafica di un immobile in una precedente pratica edilizia è sufficiente per legittimare l’intera consistenza edilizia rappresentata in essa.

Come dire: se ho una concessione edilizia del 1998 dove nello stato attuale dei progetti compare un ampliamento al fabbricato (realizzato abusivamente tempo addietro), questa circostanza è sufficiente per averlo legittimato. Questa impostazione è completamente sbagliata, ed è per questo che è stata introdotta la definizione di Stato Legittimo nel DPR 380/01.

Era evidente la necessità di un cambio culturale nel settore edilizio. Intendo dire che da anni gran parte dei cambiamenti normativi è frutto di una giurisprudenza penale o amministrativa che diventa ipertrofica.

I Tribunali Amministrativi Regionali hanno recepito prontamente la definizione di Stato Legittimo.

Prima di proseguire, ti propongo approfondimento video:

Oltre a consigliare il post dell’Avv. Andrea Di Leo sul punto, riporto alcuni passaggi pubblicati nella sentenza del TAR Salerno n. 1358/2021:

tale disposizione non può interpretarsi se non nel senso che lo «stato legittimo dell’immobile» è quello riveniente dal «titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa», nonché, se a questo siano susseguiti ulteriori titoli abilitativi, dal titolo «che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali»;
con l’innovazione introdotta dall’art. 10, comma 1, lett. d, n. 2, del d.l. n. 76/2020 (c.d. decreto semplificazioni), conv. in l. n. 120/2020, il legislatore ha inteso semplicemente chiarire che lo «stato legittimo dell’immobile» è quello corrispondente ai contenuti del sottesi titoli abilitativi, relativi non solo alla sua originaria edificazione, ma anche alle sue successive vicende trasformative;
se altro il legislatore avesse inteso stabilire, e cioè se avesse ricollegato portata totalmente abilitante al titolo «che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare», a prescindere dal relativo oggetto (omissis), avrebbe abbandonato il principio ordinamentale basico di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, operante nel campo processuale, ma ragionevolmente esportabile anche nel campo dei procedimenti ampliativi della sfera giuridica dei privati e, soprattutto, avrebbe surrettiziamente introdotto una sorta di sanatoria implicita per tutti i manufatti assistiti da (qualsivoglia) titolo abilitativo, seppure non riferibile alla loro integrale consistenza e conformazione;

Pertanto la definizione di Stato Legittimo va vista con una ottica di ricostruzione storica puntuale dell’evoluzione del fabbricato in tutte le sue parti.

Oppure, come dico nei miei webinar: ogni mattone deve risultare da un titolo abilitativo o da epoca in cui non c’era obbligo di licenza edilizia.