Scia in sanatoria: modalità operative ed effetti

Per alcuni casi può essere presentata quando l’intervento è in corso di esecuzione, tuttavia ci sono diverse esclusioni da considerare.

Piazza della Repubblica, Roma - Foto di Carlo Pagliai.

Ph. Carlo Pagliai, immagine non attinente ai contenuti del post.


Carlo Pagliai  Ingegnere e urbanista
Urban Planning, building and real estate consultant
Blogger, YouTuber and digital communicator

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Nella normativa nazionale è brevemente circostanziata con l’art. 37 del Testo Unico DPR 380/01, ed esuliamo da quanto diversamente disposto nelle legislazioni regionali.

Saltiamo pure a piè pari tutta la trafila e mutazione genetica della (ex ? ) Denuncia Inizio Attività verso la più giovane SCIA, cioè Segnalazione certificata di inizio attività.

SCIA in sanatoria, esistono due possibili versioni applicative.

La dizione “SCIA in sanatoria” non è espressamente prevista dall’ordinamento, piuttosto è un’abbreviazione usata nella prassi.

Per prima cosa si deve distinguere due modalità di regolarizzazione attuata con SCIA, precisando che la trattazione non terrà conto degli aspetti vincolistici e di settore.

  1. SCIA in sanatoria presentata spontaneamente con opere in corso di esecuzione;
  2. SCIA in sanatoria presentata con opere ultimate;

A questa distinzione si arriva con la seguente trattazione dell’argomento.

Si anticipa e si ripeterà, a costo di venire a noia, che quanto segue prescinde da eventuali normative e legislazioni regionali.

SCIA in sanatoria in corso d’opera presentata spontaneamente. 

Ci si riferisce a quella indicata dallo stesso articolo 37 comma 5, che ne ammette il deposito “a sanatoria” quando l’intervento è in corso di esecuzione previo pagamento di 516 euro a titolo di sanzione.

Questa SCIA in sanatoria “in corso d’opera” non prevede un procedimento di verifica puntuale di doppia conformità come invece applicato per gli accertamenti di conformità, piuttosto è soggetta alla normale procedura amministrativa della SCIA ordinaria.

Certo è che questa SCIA in sanatoria rappresenta di fatto l’ammissione di un reato di abuso edilizio, di entità non grave, che nell’ordinamento del T.U.E. è sanzionabile.

Ho riassunto tutto il più possibile in questo video che puoi commentare nel mio canale YouTube, altrimenti puoi proseguire la lettura del post.

CONDIZIONI DI AMMISIBILITA’ SCIA IN SANATORIA (comma 5 art. 37)

simbolo spunta

ammissibili solo opere in corso di esecuzione;

4

esclusione delle opere già ultimate;

TIPOLOGIA OPERE REGOLARIZZABILI CON SCIA IN SANATORIA

Fatte salve eventuali ulteriori e diverse indicazioni delle norme regionali, sono opere e interventi realizzabili con SCIA come segue:

  • Prima del Decreto ‘Scia 2’ D.Lgs. 222/2016: quelli non riconducibili all’elenco di cui all’articolo 6 e all’articolo 10 del DPR 380/01, ovvero in via residuale tutto ciò che non necessita di Permesso di Costruire o quanto ammesso in Edilizia Libera;
  • Dopo il Decreto ‘Scia 2’ D.Lgs. 222/2016: 
    a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora  riguardino le parti strutturali dell’edificio;
    b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
    c) gli  interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1,  lettera  d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c;
  • In entrambe le ipotesi ante e post Decreto ‘Scia 2’:
    – Varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora  sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;
    –  Varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici,  ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed  archeologico e dalle altre normative di settore. 

ENTITA’ SANZIONE
Sanzione pecuniaria quantificata pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

REQUISITI NECESSARI
La SCIA in sanatoria non prevede espressamente il criterio della doppia conformità vigente al momento dell’istanza e all’effettiva ultimazione delle opere, come avviene invece per l’Accertamento di conformità.
E’ vero infatti che:

l’Accertamento di conformità regolarizza interventi già ultimati o con accertata esecuzione abusiva, la SCIA in sanatoria “spontanea” regolarizza le opere in corso di esecuzione dichiarate spontaneamente.

In estrema sintesi, se le autorità competenti accertano un abuso ipoteticamente fattibile con una SCIA, non è possibile presentarla il giorno dopo il sopralluogo dei vigili urbani o dopo la ricezione di ordinanze; in tali ipotesi il Legislatore prevede la punibilità ed eventuale sanabilità della procedura di Accertamento di conformità.

Il dubbio: occorre la doppia conformità nei casi di SCIA in sanatoria in corso d’opera?

Il principio di doppia conformità prevede che per le sanatorie debba essere accertata per due distinti momenti:

  • ultimazione delle opere, ovvero l’avvenuta conclusione delle opere o relativa sospensione nei casi di accertamento dell’autorità giudiziaria; 
  • presentazione dell’istanza di sanatoria, ovvero al deposito della richiesta;

Nel caso della SCIA in sanatoria le opere sono in corso di esecuzione, l’ipotesi di applicare la doppia conformità merita attenta riflessione.

Si perviene a formulare due possibili strade di interpretazione operativa da suggerire:

  • Interpretazione n° 1: singola conformità delle opere agli strumenti urbanistici, norme e regolamenti edili vigenti  solo al momento della presentazione della SCIA in sanatoria, come per le CILA;
  • Interpretazione n° 2: doppia conformità delle opere agli strumenti urbanistici, norme e regolamenti vigenti sia al momento della presentazione che al momento dell’effettivo inizio lavori;

A prescindere dalle conclusioni a cui ogni lettore potrà giustamente pervenire, ritengo mia opinione consigliare il rispetto della doppia conformità perchè più cautelativa tra le due, e congruente al fatto che anche gli abusi ultimati e ammissibili con SCIA, una volta accertati, sono sanabili con la procedura ordinaria di Accertamento di conformità.

La SCIA in sanatoria relativa al comma 5 art. 37 TUE, valente per le sole opere in corso di esecuzione, potrebbe avere estensione temporale “virtuale” fino a non oltre tre anni precedenti alla sua presentazione; sulla questione di come attestare l’effettiva data si potrebbe aprire un altro capitolo a parte.

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Nota aggiunta il 01 aprile ore 21.49:
Il professionista Ivan Cristadoro su Facebook mi ha posto alcune giuste osservazioni da cui intuisco di aver trascurato le casistiche di cui al comma 4 dell’art. 37 e per le quali ritengo doveroso aggiungere quanto segue ad integrazione.

SCIA in sanatoria per opere compiute. 

La prima cosa da sottolineare è che questa casistica non è automaticamente prevista in tutte le regioni, piuttosto viene praticata in diverse modalità. Ad esempio Lazio e Toscana prevedono rispettivamente la SCIA in sanatoria (confermando il silenzio-rigetto) e una specifica Attestazione di conformità.

CONDIZIONI DI AMMISIBILITA’ SCIA IN SANATORIA con opere compiute (comma 4 art. 37 TUE)

simbolo spuntaammissibili opere ultimate;

4

escluse opere in corso di esecuzione ex comma 5 art. 37 TUE;

TIPOLOGIA OPERE REGOLARIZZABILI CON SCIA IN SANATORIA

3

Fatte salve eventuali ulteriori e diverse indicazioni delle norme regionali, sono opere e interventi realizzabili con SCIA come segue:

  • Prima del Decreto ‘Scia 2’ D.Lgs. 222/2016: quelli non riconducibili all’elenco di cui all’articolo 6 e all’articolo 10 del DPR 380/01, ovvero in via residuale tutto ciò che non necessita di Permesso di Costruire o quanto ammesso in Edilizia Libera; 
  • Dopo il Decreto ‘Scia 2’ D.Lgs. 222/2016: 
    a) gli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’articolo 3, comma 1, lettera b), qualora  riguardino le parti strutturali dell’edificio;
    b) gli interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
    c) gli  interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 3, comma 1,  lettera  d), diversi da quelli indicati nell’articolo 10, comma 1, lettera c;
  • In entrambe le ipotesi ante e post Decreto ‘Scia 2’:
    – Varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell’edificio qualora  sottoposto a vincolo ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire;
    –  Varianti a permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l’acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici,  ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed  archeologico e dalle altre normative di settore. 

ENTITA’ SANZIONE

Quantificata nella misura variabile da un minimo di 516 euro ad un massimo di 5.164 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

REQUISITI NECESSARI

La SCIA in sanatoria con opere compiute, di cui al comma 4 art. 37 TUE prevede espressamente il criterio della doppia conformità.

Regime penale per SCIA in sanatoria.

Qualora ricorrano tutte le condizioni di rispetto della SCIA in sanatoria, sia presentata spontaneamente in corso d’opera sia presentata con opere compiute, non si applicano le più severe sanzioni penale previste dall’art. 44 del DPR 380/01.

Ciò accade anche nel caso di mancata Segnalazione certificata di inizio attività, restando comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36 del TUE.

Significa che restano impregiudicati i diritti della Pubblica Amministrazione a perseguire gli illeciti edilizi e ad attuare le relative misure repressive e ripristinatorie.

SCIA in sanatoria: Video bonus gratuito 

Sul nodo del silenzio-rifiuto nelle SCIA in sanatoria, si rinvia ad altri articoli pubblicati (clicca qui).

 

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This Post Has 15 Comments
  1. La SCIA in sanatoria alternativa al Permesso non è proprio contemplata dal Testo Unico, confermo la procedura indicata dal tecnico comunale.

  2. Buongiorno

    Sono un collega della provincia di Vicenza. A suo avviso la sanatoria di aperture (finestre) abusive attraverso quale procedimento si può sanare? Permesso a costruire come riferitomi dal tecnico comunelale? Non è possibile almeno utilizzare la scia alternativa al permesso di costruire? Lei cosa ne pensa?

  3. Salve. Al fine di ristrutturare completamente una casetta a tre piani (40 mq cadauno) ho richiesto ed ottenuto il permesso di costruire. In corso d’opera ci siamo accorti che era necessario realizzare un bagno nel piano intermedio ed uno nel piano terra. I direttore dei lavori in conformità a quanto previsto dal Dpr 380/2001 art. 22 – 2bis ci permette di realizzare il bagno al piano intermedio. Ad aprile 2017 i lavori vengono sospesi con comunicazione al S.I.A.R.C. . Nel luglio 2017 i vigili effettuano un sopralluogo e rilevano la presenza del bagno non presente in progetto. A dicembre presentiamo una S.C.I.A. per riprendere i lavori, regolarizzare il tutto e poter realizzare anche il bagno al piano terra. A marzo 2017 il comune ci scrive per poter ritirare la S.C.I.A. vidimata ma ci chiede di pagare prima una sanzione di € 516,00. Preso atto che i lavori non sono ancora terminati ed alla luce di quanto previsto dal art. 22 -2 bis devo pagare la sanzione ? Grato per la professionale risposta che vorrete concedere saluto distintamente.

  4. con i nuovi moduli della SCIA comune di Roma come posso fare una integrazione ad una SCIA presentata nel febbraio 2017? trattasi semplicemente di uno spostamento di un tramezzo rispetto al progetto presentato nel 2017.
    GRAZIE

  5. Anche a Roma funziona così..

    “In caso di lavori, assoggettabili a S.C.I.A., iniziati o già terminati, in assenza di denuncia, si può legittimare l’intervento edilizio presentando una S.C.I.A. in sanatoria soggetta ad una sanzione variabile a seconda della categoria di appartenenza dell’intervento e comunque in misura non inferiore ad Euro 1000,00”

  6. Intanto grazie per la risposta.
    Scrivo dal Veneto.
    Il tecnico Comunale mi ha suggerito di effettuare una SCIA in sanatoria, con il pagamento di 1000 euro.

  7. Salve Andrea, non sapendo da quale regione mi scrive, rimarrò generico.

    Non sapendo quindi se la vs regione ammette la scia in sanatoria per opere compiute, posso dire che l’unica procedura idonea da fare è quella dell’Accertamento di conformità ex art. 36 del Testo Unico per l’Edilizia.

  8. Appartamento, la proprietaria deve vendere, mi chiede di verificare la conformità urbanistica-edilizia dell’immobile.
    Lavori fatti nel lontano 68, lei compra nel 91, posso affermare con certezza che le difformità edilizie sono state effettuate in fase di costruzione dell’immobile.
    Mi accorgo di alcune difformità su pareti interne non portanti, una porta e un foro porta spostati o di diverse dimensioni….fin qui una CILA faceva al caso mio(1000 € di sanzione).
    In fase di rilievo, scopro anche che alcune finestre sono traslate di circa 30 cm, tranne una con uno spostamento di quasi 60 cm, e tre finestre con dimensioni diverse una più larga di 20 cm, una più stretta di 10 cm e una più stretta di 20 cm, infine, per concludere in bellezza poggiolo di forma trapezoidale anziché rettangolare ma comunque di dimensioni minori.

    Essendoci difformità che interessano parti strutturali dell’edificio devo fare una SCIA in sanatoria con pagamento di 1000 euro?
    E’ corretto?

  9. Può farlo anche l’affittuario ma solo con espressa delega dal proprietario, in quanto anch’egli è responsabile per eventuali difformità sotto ogni aspetto.

  10. Chi presenta la scia in sanatoria? Teoricamente il proprietario, ma ho un caso “border line” in cui delle strutture/attrezzature (che non creano volume) sono state poste su un terreno in locazione, direttamente dal locatario. E’ stata seguita la domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica ed ora occorre provvedere alla SCIA in sanatoria, ma chi intesta questa pratica? L’ignaro proprietario o l’interessato locatario?
    Grazie,
    M.G.

  11. Articolo senz’altro utile al caso. Quello che non mi è chiaro è da dove si ricava che una SCIA in corso d’esecuzione è spontanea solo laddove effetuata prima di interventi di qualsiasi natura, anche se non ne scaturiscono ordinanze. Chiaro che in seguito ad un’ordinanza non si può successivamente invocare la spontaneità di cui co.5 art. 37 T.U. ma qual’è la demarcazione tra spontaneo e non spontaneo nella giurisprudenza?

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